激安築古ボロ戸建て不動産投資は儲かるのか

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不動産を買う方法はひとつだけではありません。不動産業者を仲介させない方法というものがあるんですね。

加藤ひろゆきさんは健美家の不動産投資コラムで、以下のような技を使っています。

引用

あれは確か５年前のこと。近所のオジさんから、所有者の老婆が息子の家に療養に行くと聞いた。
そこで、「 いつか手放すことがあれば、最初に声をかけてクダサイ 」と書いて、名刺をポストに挟んでおいた。
その３年後、老婆が亡くなったと聞いた。

今年一月、知らない電話番号から着信アリ。
老婆の息子だった。
老婆から生前、何かあったら、この人に連絡するように、と伝言を承っていたそうだ。
約束通り、相続登記が終了した後にワタクシに連絡してくれた。

引用終わり

加藤さんは不動産業者ではないようですが、他人に「売ってください」と自分を売り込んでいます。不動産は１対１で売り買いするものですから、「じゃ売りますよ」と言ってもらえれば売買は成立するわけですね。

ただこの方法だと、よほど信用されている人でないと難しそうです。見ず知らずのどこの馬の骨かもわからない人間と不動産の売買をしようと思う人はそんなにいませんよね。

おそらく加藤さんはこの近所の人ですから素性は知られていて、売主は彼を信用しているものと思われます。ですからこの手法は都会ではなかなか使いにくい。

その代わり、地方で人間関係が密な地域だと有効なのではないでしょうか。

引用

三月上旬。
ＢＯＹＳを連れて、物件で待ち合わせをした。
裏に住む老婆によると、推定築年数、７０年。
古い物件であるが、内部の荷物は既に片付けられていて、さっぱりしていた。
残置物があると、それだけで気が滅入る。荷物の搬出だけで、１０万円以上かかる。

内部は、３０年前にリフォーム済み。家はやや傾いていて、壁に穴が開いている。
しかし、今まで見てきたボロ物件に比較すると、難易度は低く、まだまだ活用できると判断シタ。
先方の売却希望価格は４０万円。

引用終わり

仮に不動産仲介をはさまずに仲介料の支払いなしだとしても、築古のボロ物件だとゴミの片付けやリフォームでお金がかかってしまいます。物件価格の他にかかりそうな費用を足して投資価格を考えなければなりません。

それでもなおかつお買い得ならラッキーです。

引用

そこに、現状渡し、測量不要、瑕疵担保責任ナシといふ条件で、３０万円といふマイルドな指値を入れた。
実は、土地面積も、建坪も、全て推定で、よく調べなかった。
しかし、女子限定アパートメントの隣で、かつ、価格に再現性がないと考えると貴重な物件だ。
困難があるとしても、根性で乗り越えるしかないと考え、購入を決意した。

引用終わり

加藤さんは「鬼指し」で有名な不動産投資家ですが、本当に欲しい物件で買う気満々の場合は、気をつけた方が良いと思います。なぜなら売主の「売る気バロメーター」を一気にダウンさせてしまうかもしれないからです。

もしこの売買に不動産業者の仲介が入っているのなら、業者のバロメーターも同時に急降下します。

競争相手の投資家がいるなら、指し値を入れない買い手に、あっという間に持っていかれるかもしれません。

引用

その翌日、沖縄の美ら海水族館のイルカのショーの現場から司法書士に電話を発信し、売買契約書作成と登記の依頼。
北海道に戻ってきてから、指定の口座に３５万円を振り込み、郵送でカギを受取った。
売主様とお会いしたのは一回のみ。

引用終わり

ここで加藤さんは不動産仲介業者は入れていないが、司法書士にお金を払っていることが判明しました。仲介手数料はとられないが司法書士に登記費用などを払っているのでこれも投資額に入ります。

引用

推定リフォーム費用は、内装で２０万円前後。
庭の土を削り、砕石を敷く工事で１０万円前後。
他は水道管の修理で２万円。
ボイラーは生きているかどうか、未確認。
灯油タンクは取り外されているので、新品が必要。
四万円前後か？
予備費を含めて、トータル４０万円以内に収める予定。

引用終わり

結局３５万円で買った物件に４０万円プラス司法書士費用がかかったようです。さらに「労働力投入予定」と書いてありますので、これも費用に加えれば、さらに全体の投資額はアップします。

築古ボロ戸建て投資というのは、費用がかからないように感じますが、このケースだと購入額の倍以上の費用がかかっています。

戸建てではなくアパート１棟だと、物件の購入費用と同じ額程度の費用がかかることはありえないと思います。

４０００万円のアパートを購入して４０００万円のリフォーム費用その他がかかるようでは買う人はいません（笑）。

このあたりが激安戸建てのマジックで、お金がかからないように見えてかなり投資費用はかかるということですね。３５万円で購入して総投資額が８０万円だと、家賃５万円の場合、この額を回収するのに（税額は計算せず）１６カ月かかります。

１６カ月を短いと見るか長いと見るかは投資家それぞれです。

ここでは融資をまったく使わずに戸建てを購入するプロセスが書かれています。これを融資を使えば、すぐに次の物件を買える可能性が高まります。

最近は銀行融資が緩くなったおかげで物件価格が上がり、利回りが下がっています。現金で築古戸建てを買いたいという誘惑にかられますが、冷静に総投資額を考えないと、儲かるスピードは遅いですね。