建ぺい率・容積率オーバーが土壇場でひっくり返った収益戸建て

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再建築不可

建ぺい率・容積率オーバー

不動産投資においては大きなマイナスポイントとされています。

これらは物件を見た瞬間に分かることもあります。

しかし思い込みだけで決めつけてはいけない。

あたり前の話ですが、不動産仲介業者の言うことも鵜呑みにしてはいけない。

そういう学びが中古戸建てを買うことにより得られました。

奇跡のような瞬間が売買契約の当日に訪れました。

その物件は住宅地の奥まった土地に両隣の家に挟まれるような形で建っていました。

３つの家に囲まれる土地がその物件の前にあったのです。

その土地は公道に接続しているのですが、その土地の持ち分が物件の所有者になければおそらく再建築は不可だろうと考えました。

これは役所に確かめれば判明するはずとのことで仲介業者に直接確認してもらえることになりました。

結果、再建築は可能というお答えでした。

ただし、その私有地は道路ではないので持ち分のある所有者の了承があれば、という条件付きです。

やれやれ、とりあえず再建築不可ではないと確認出来ました。

次の問題が建ぺい率・容積率オーバーの件です。

これはいかんともし難いように見えました。

なぜなら、その物件が建てられている敷地の面積には、建物がギリギリ目一杯に詰まっているのです。

この地域の建ぺい率・容積率は５０%・１００%です。

物件の持ち分の土地面積の５０%は軽く超えていました。

ですから、あきらめていたのです。

建物自体は現状では違法建築。

これを受け入れて購入しようと決めていました。

現金で買うので融資は関係ありません。

違法建築の不動産に融資をする金融機関は存在します。実際にそういう金融機関で再建築不可の物件で融資をお願いして購入寸前までいったことはありました。

今回の物件は再建築不可ではないので違法建築であっても現金購入のおかげでリスクは低いと考えました。

再建築不可でも買ってくれる投資家は存在します。

融資が絡まないならどんな物件でも売買のマーケットでは立派な商品です。

無欲の勝利とはこういうことを言うのでしょうか。

もちろん「欲」がないわけはありません。

「不動産投資」ですから。

しかし、「この部分はしょうがないね」と切り捨てる部分はあります。

それが、今回は「建ぺい率・容積率オーバー」だったのです。

決済当日の重要事項説明を淡々と聞いていました。

その中で問題の物件前の私有地の項目にきたところです。

担当者が、役所に聞いたところ、その私有地の持ち分だけではなくその他の所有者のすべての面積を合算して、建築確認時の面積として良いということらしいのです。

これを聞いた仲介業者の社長が

「だったら建ぺい率・容積率オーバーにはならないだろ」

と指摘したのです。

担当者は「建築可」かどうかを役所に確かめたのですが、同時に私有地の持ち分以外にもすべての土地面積を合算して良いということも聞いていたのです。

この担当者は早い段階からこの物件は建ぺい率・容積率オーバーだということを指摘していました。

残念ながら私有地の土地面積の合算が「建ぺい率・容積率」の計算に影響を及ぼすことまではピンとこなかったようです。

ただし、このルールは、この物件の存在する市が決めているもので、他の地域では認めていないとのことです。

建築物が違法物件であるかないかは大きな違いです。

今回は現金で購入しましたが、売却する時は「融資が可能な物件」として市場に出すことができます。

これから融資を受けようとする際にも有利になります。

今回の大きな教訓は

「思い込みで決めつけてはいけない」

ということです。

気になるポイントがあれば必ず、疑問を表明して、自分で確認しなければならない。

不動産投資の「基本のキ」と思います。

今回のように良い方向へ転べば結果オーライなのですが、逆だとドボンです。