えっ!常時満室はだめなの?
常時満室なんて大家の理想なんではないでしょうか。
そんな「常識」を覆す説が出ています。
大黒天人さんが健美家のコラムで書いています。
なんてことなんでしょう。
意味わかりません。
引用「いつも満室」というのがダメな理由はこれだそうです。
不動産投資やアパート経営をされている方に、「 一番いい状態 」とはどんなものかと尋ねると、「 常時満室 」という答えがかえってきます。私も過去には、満室状態が一番いいと思っていました。
しかし、最近はそれが「 正解 」ともいえない、と感じることがあります。「 満室 」という響きは確かに良い物ですし、私も好きです。しかし、長く物件を運営している中で、「 常時満室 」には隠れたリスクがある、とわかってきたからです。
引用終わり
引用
物確というのは、営業マンが「 ○○不動産ですが、A町のアパートに、空室はございますか? 」と、管理会社やオーナーのところに、電話をかけてくるやり方が主流です。
ここにポイントがあります。彼らが物確をする際に、半年で3回以上確認して空き室がない場合、そのアパートなりマンションは、「 決める物=決め物件 」リストから除外されてしまうのです。
そうなると、空室が出たときがやっかいです。「 あの物件の大家さん(Aさん)は好きだけど、いつも空き室がないから、電話しても無駄だろう・・・ 」という心理が働いて、物件確認をしてもらえなくなるのです。
引用終わり
うーむ。ようするに賃貸仲介業者が物件を注目してくれなくなるからマズイということのようですね。
でもこれには解決策があるようです。
引用答えは
ワタシは、満室になってからも客付け業者さんへのフォローは欠かさない、という意識を持つことが大切だと思っています( もちろん、こういったフォローの費用は経費で落ちます )。
ですので、客付け業者さんへの電話連絡は定期的にしています( もちろん、満室になっても行っています。ただし、繁忙期は仕事の邪魔をしないようにタイミングに気をつけて )。
満室時にどんな電話をするかというと、例えば、県外に出張した場合はお土産を持っていくためのアポイント、そうでない場合、簡単に済ませる場合は、物件周辺の内見希望者の希望内容のヒヤリングなどを行っています。
引用終わり
「営業をしなさい」
ということのようです。
しかし、満室にせずに空室を1戸くらい残しておく、というのは大変な高等テクニックですね。
戸数も少なくキャッシュフロー的に綱渡りの大家としては、あまりうれしくない。
これは、かなり戸数も多く余裕のある大家である大黒天人さんならではの発想でしょう。
引用
また、物件を売却する場合には、事情が違ってきます。常時満室にできるノウハウがあるなら、売却開始の半年前から満室にしておくことで、指値交渉を防止する効果が期待できます。
ワタシも、過去に個人の方に売却していた頃は、物件を満室にしてそのノウハウも含めて割高な値段で売却交渉を成立させていました。まとめると、物件の運営中は数%の空室を維持して、売却時には満室にするのが理想的ということです。
引用終わり
売却時には満室にしておくべき、といのは王道の考えですね。しかし、売却時にすぐに満室にすることができるなら常時満室も可能なのではないでしょうか。
「常時数%の空室を維持しておく」
「常時満室を保つ」
どっちが難しいかというと前者ですよね。
ウチのある物件の場合、満室状態の時でも賃貸業者から空室の確認の電話はかかってきます。
賃貸需要のある地域で、ある程度の「ブランド?」の確率した収益物件だと物件確認の電話がないということはないのではないでしょうか。
満室を保たずにある程度の空室を維持するというは、さらなる空室が出た時にさらにキャッシュフローが落ちるわけです。リスクがあります。
やはり、余力がない投資家には無理のようです。
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