2017年5月5日金曜日

久々にクレイグスリストに不動産物件を掲載してみた

craigslist

これは「なんでもあり」の世界的掲示板です。
https://www.craigslist.org/about/?lang=ja

2008年に自宅マンションを売り出した時に物件を掲載したことがありました。

本当に怪しい人たちが近づいてきます。

犯罪のにおひもします。

でもアクセスの数が半端ないと思います。

このサイトを創り出した人は今は億万長者でしょう。

全世界が対象ですから英語で掲載すれば、ありとあらゆる人たちがアクセスしてきます。

ナイジェリアの詐欺とかもバンバンきます。

昔は自分のメルアドをそのまま登録するしかなく、直接詐欺っぽい人なんかがメールしてきました。

今は管理者がメールをワンクッション置いて登録者に送るシステムになっています。

不動産の賃貸や売買もありです。

マンションですから数千万円単位の取引です。

区分マンションを売り出していた時に香港から買いたいという連絡がありました。

日本の不動産業者を仲介しているから、そちらを通してほしいと説明したら、それっきり連絡は途絶えました。

直接取り引きで金をまきあげたいとたくらむ人はうようよしている場です。

でも面白いのでまた募集を出してみました。

どんな怪しい人たちが反応してくれるか楽しみです。

2017年4月22日土曜日

商業ビルは保証金が大きいので金持ちになったような気がするらしい

商業ビルの賃貸ではテナントが保証金として家賃の8カ月分などという巨額なお金を預けなければなりません。

当然ながら契約が決まればオーナーの手元には相当な金額が入ります。

家賃が高ければ高いほどこの額はすごくなります。

ただし、このお金はテナントが退去する時は返却しなければなりません。

テナント退去時にこのお金が払えなければ困ります。

つまり使えないのです。

使っても他からお金が入ってくるなど、とにかく手元にお金が残っていればOKです。

これを全部使ったあげくに返すお金がなければ倒産した旅行代理店のようになるわけですね。

そうはなりたくないものですが、俗物としては見せかけのお金ががっぽり口座に入れば、お金持ちになったような気分になるので気をつけなければなりません。

レジものの賃貸経営では、そんなに多額の保証金などというものを預かることはありません。

どちらが良いかというものでもありません。

ただ手元にあるお金をどう運用するかという問題ですね。


2016年8月17日水曜日

不動産投資で学んだ稼ぎの鉄則

たぶん同じようなことを何度も書いていると思いますが、不動産投資を始めてから一区切りがついたような状況ですからちょっとまとめてみます。

最初に収益不動産(木造アパート)を購入したのが2009年。
2016年8月までに4棟と戸建て3戸を買い、3棟を売りました。

収益不動産を買う前に区分マンションを自宅として買ったり土地を買って家を建てたりもしました。

この経験も収益物件で投資をしていくために役立ちましたし、痛い目を見たことは経験だけではなく良いモーチベーションとなりました。

学びという点では何が最も大きかったかというと

不動産投資は

「インカムゲインとキャピタルゲインの合計から税金を引いたもの」

これにつきると思います。

これ以上でも以下でもない、というよりこれを最大化させることが最重要ポイントです。

購入後にキャッシュフローを高く維持することは工夫次第で可能です。

ところがキャピタルゲインを大きくとることは購入の時点で決まってしまい、その後の工夫はありえません。

このことは収益不動産を買うと決めた時点では良くわかっていませんでした。

物件を売却する時に購入時の価格で売れればありがたい。

その程度にしか考えていませんでした。

ところが現実の世界では収益不動産の価格は株の価格のように必ず上下動の波を循環しています。

つまり、株と同じように最も利益が上がる状態というのは最安値で買って最高値で売り抜けることです。

最初の収益物件を買った時期は2009年の5月でした。2008年9月に起こったリーマン・ショックから8カ月が経過していましたが、この経済的大事件から影響を受けていたのは収益不動産ではないと思っていました。

実は前年に区分マンションを売却に出していて、売値を下げなければ売れなくなってしまいました。当初の目論見から大きく下がった価格で売却せざるを得なくなったのです。

この大失敗から1年も経過せずに収益不動産を買えたのは非常に幸運だったと思います。

同時にこのタイミングで買い始めたのは前年の区分マンション売却がなければ実現しませんでした。

不動産投資でなんとかウチの経済状況を上向かせたいという狙いが当時はすべてだったのですが、本当の意味での不動産投資のキモはわかっていませんでした。

このタイミングがずれていれば、残念なことになっていたかもしれません。

物件価格が低く利回りが高い時期は銀行融資が出にくくなります。

物件価格が高く利回りが低い時期は銀行は融資に積極的になります。

投資家にとって最も良い時期は物件価格が低い時期に物件を購入することです。

ただし融資が厳しいので、自己資金に余裕がある人か、余裕どころか現金で全額をまかなえる投資家だけしか、この時期には買えません。

ですから利益を最大化できる不動産投資は、この景気のタイミングと資金の準備の両方がうまくかみ合わなければならないのです。

不動産投資は購入と売却の両方を繰り返しながら資産を増加させていく資産拡大方法です。

売却を前提としない不動産購入にこの考え方は当てはまりません。

景気の波と連動させながら買いと売りを繰り返す。

この連動というのは、景気が上がれば「売り」で、下がれば「買い」という意味です。

これが、地主や歴史的富裕層に属していない投資家が絶対はずしてはならない鉄則だと思います。




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