2017年4月22日土曜日

商業ビルは保証金が大きいので金持ちになったような気がするらしい

商業ビルの賃貸ではテナントが保証金として家賃の8カ月分などという巨額なお金を預けなければなりません。

当然ながら契約が決まればオーナーの手元には相当な金額が入ります。

家賃が高ければ高いほどこの額はすごくなります。

ただし、このお金はテナントが退去する時は返却しなければなりません。

テナント退去時にこのお金が払えなければ困ります。

つまり使えないのです。

使っても他からお金が入ってくるなど、とにかく手元にお金が残っていればOKです。

これを全部使ったあげくに返すお金がなければ倒産した旅行代理店のようになるわけですね。

そうはなりたくないものですが、俗物としては見せかけのお金ががっぽり口座に入れば、お金持ちになったような気分になるので気をつけなければなりません。

レジものの賃貸経営では、そんなに多額の保証金などというものを預かることはありません。

どちらが良いかというものでもありません。

ただ手元にあるお金をどう運用するかという問題ですね。


2016年8月17日水曜日

不動産投資で学んだ稼ぎの鉄則

たぶん同じようなことを何度も書いていると思いますが、不動産投資を始めてから一区切りがついたような状況ですからちょっとまとめてみます。

最初に収益不動産(木造アパート)を購入したのが2009年。
2016年8月までに4棟と戸建て3戸を買い、3棟を売りました。

収益不動産を買う前に区分マンションを自宅として買ったり土地を買って家を建てたりもしました。

この経験も収益物件で投資をしていくために役立ちましたし、痛い目を見たことは経験だけではなく良いモーチベーションとなりました。

学びという点では何が最も大きかったかというと

不動産投資は

「インカムゲインとキャピタルゲインの合計から税金を引いたもの」

これにつきると思います。

これ以上でも以下でもない、というよりこれを最大化させることが最重要ポイントです。

購入後にキャッシュフローを高く維持することは工夫次第で可能です。

ところがキャピタルゲインを大きくとることは購入の時点で決まってしまい、その後の工夫はありえません。

このことは収益不動産を買うと決めた時点では良くわかっていませんでした。

物件を売却する時に購入時の価格で売れればありがたい。

その程度にしか考えていませんでした。

ところが現実の世界では収益不動産の価格は株の価格のように必ず上下動の波を循環しています。

つまり、株と同じように最も利益が上がる状態というのは最安値で買って最高値で売り抜けることです。

最初の収益物件を買った時期は2009年の5月でした。2008年9月に起こったリーマン・ショックから8カ月が経過していましたが、この経済的大事件から影響を受けていたのは収益不動産ではないと思っていました。

実は前年に区分マンションを売却に出していて、売値を下げなければ売れなくなってしまいました。当初の目論見から大きく下がった価格で売却せざるを得なくなったのです。

この大失敗から1年も経過せずに収益不動産を買えたのは非常に幸運だったと思います。

同時にこのタイミングで買い始めたのは前年の区分マンション売却がなければ実現しませんでした。

不動産投資でなんとかウチの経済状況を上向かせたいという狙いが当時はすべてだったのですが、本当の意味での不動産投資のキモはわかっていませんでした。

このタイミングがずれていれば、残念なことになっていたかもしれません。

物件価格が低く利回りが高い時期は銀行融資が出にくくなります。

物件価格が高く利回りが低い時期は銀行は融資に積極的になります。

投資家にとって最も良い時期は物件価格が低い時期に物件を購入することです。

ただし融資が厳しいので、自己資金に余裕がある人か、余裕どころか現金で全額をまかなえる投資家だけしか、この時期には買えません。

ですから利益を最大化できる不動産投資は、この景気のタイミングと資金の準備の両方がうまくかみ合わなければならないのです。

不動産投資は購入と売却の両方を繰り返しながら資産を増加させていく資産拡大方法です。

売却を前提としない不動産購入にこの考え方は当てはまりません。

景気の波と連動させながら買いと売りを繰り返す。

この連動というのは、景気が上がれば「売り」で、下がれば「買い」という意味です。

これが、地主や歴史的富裕層に属していない投資家が絶対はずしてはならない鉄則だと思います。




2016年4月3日日曜日

2度とバブルなんか起こらない? 不動産価格の波にのるとは

失われた25年?バブルが弾けてからいったい何年?もう二度とバブルなんか起こらないの?

この「失われた」ってフレーズは再びバブル期のような状況あるいは「高度経済成長」が日本に訪れるだろうという期待を前提に存在してますね。

そんなことは二度と起きないでしょう。これは私の意見です。

しかし約25年前にバブルが弾けてからバブルは何回か発生しています。これは意見ではなく事実です。

日本がこれから高度成長の状態を復活させるというのは40歳のおっさんの身長がさらに伸びることを期待するような奇妙な考えです。
ただし高度経済成長なんてありえないからといって、経済の循環が起こらないということはありません。

バブルというのは東京の中心部から発生するもので、その中心区から時間をおいて波及します。

千代田、中央、港区が震源でその後に他区へ広がり、都下や関東圏に広がります。ほとんどバブルが波及しない地域もありますから、そんなことが起こっているということすら気がつかないでしょう。

あなたが住んでいる身の回りのマンションや住宅の値段が上がっていくことにより気がつきますからそういう情報が入ってくる環境じゃないと無理ですね。

新聞や雑誌、役所が発表する情報は遅いので、そういう波にタイムリーにのることは難しいと思います。

私が住んでいる地域は震源に非常に近いと思われます。黙っていてもマンションの販促チラシなどは日常的にポスティングされます。

バブルかどうかは事が動いている最中にそれがわからないと、上手くそれにのって利益をあげることはできません。

バブルに気付くためには最も分かりやすい位置にいなければなりません。

闘いのリングに入っていなければなりません。

波の高低差が大きい地域にい続けて監視するのです。

周囲の環境にも左右されると思います。

株式投資の世界では靴磨きや牛乳配達の人が株の話をするようになったら「売り」だ、という「格言」があるそうです。

不動産の世界でも似たようなものです。

分不相応な人や業者が派手な動きをするようになったらバブルの頂点に近いということですね。

2007年ごろ、福岡の不動産業者が渋谷にワンルームマンションを建設しました。

リーマンショック後にその業者は倒産しました。

聞いたこともないような地方の業者が東京の都心で物件を買い始めだしたりしたら

「キテマス」ね。




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