団信は三大疾病で保険金払われないから新たに保険に入るべき？

三大疾病というのは、がん、脳卒中、心筋梗塞だそうです。

幸い、どれもいまのところ経験していません。

先日、保険の業者さんと会話していて、団体信用生命保険では三大疾病は保証されないので、そのあたりは確認された方が良いですよ、という話題が出ました。

現在所有している物件のローンに関しては自宅も含めてすべて団信に加入しています。

というか強制でした。

ようするに「死ねば一発ローン完済」です。

では死なずに三大疾病にかかり、働けなくなりローンを返済できなくなったらどうするの、という話です。

これらの病気で働けなくなり、収入が途絶えたらどうするのか。

その選択は

生活費に使えるほどの家賃収入があるのでそのままで良い。

あるいは

新たに三大疾病をカバーする保険に入るのか。

このニ択しかないのでしょうか。

どのみち死んでしまえば団信でローンは完済されます。

問題は病気が原因で収入が途絶えてから死ぬまでの期間がどれくらい続くかということでしょう。

最悪のケースはなかなか死なずに生き延びて、さらに家賃収入も生活費をまかなえなくなることです。

ガンにかかった病歴があると再就職できないそうです。

本当かどうかわかりませんが、保険会社の方が言っていました。

「脅しのセールストーク」っていうんですかね。こういうのは。

でもね、４０、５０過ぎてから再就職するのは、ガンにかかっていようがいまいが、難しいと思います。

ようするに死ねばローン完済できる保険に入っているのは、働けなくなったら「死」と同じだと考えればよいのではないでしょうか。

三大疾病以外にも働けなくなる病気や事故はありえますからね。

病気になって働けなくなってすぐにクビというわけでもないし、雇用保険に入っていれば手当は出ます。

というわけで、一番大切なのは収益がしっかり出る物件を買うべし、という結論に自分の中ではなりました。

あらためて団信の重要事項説明書を見てみると

死亡以外に保険金が支払われる条件は「高度障害状態」に該当された場合、とありました。

８項目もありごちゃごちゃするので書きませんが、要するに人に介護をしてもらわなければ生きていけなくなる状態になったら保険金が出る、ということのようです。

三大疾病にかかって保険金が出る場合の条件は調べてませんが、三大疾病で「働いて収入を得られなくなる状態」になるのと、団信の「高度障害状態」とは似たようなものではないか。

そう感じました。

素人のたわごとですが、保険にお詳しい方がいらっしゃったらご教示ください。

海外不動産投資：ニュージーランド（ＮＺ）不動産投資－安く仕入れて高く貸す

ニュージーランドで現地の収益不動産についてお話を伺った時に聞いた業者さんのビジネスモデルについて書いてみます。

この業者さんがターゲットとしている物件は高利回りの物件です。

高利回りの物件は高級地域にはありません。

労働者などの低所得層が住むような地域です。

このような地域はＰＩ（Pacific Islanders）の方が多く住んでいます。

ＰＩは大家族で生活するそうです。

大家族ですから、その中には複数の稼ぎ手がいます。つまり、稼ぎ手の少ない世帯よりも収入が多くなります。

このような人たちに高利回りで仕入れた物件を市場の平均家賃よりかなり高めにして賃貸します。

例えば週３８０ドルが相場家賃の物件を７００ドルで貸します。

この差額を賃借人のために貯蓄しておきます。

２年後に貯まったお金を頭金としてローンを組んで、物件を買ってもらいます。

ＰＩの方は与信が傷ついている方が多いので、この業者はローンが通るように便宜をはかります。

もし、頭金が貯まる前に、家賃の滞納やデフォルトを起こしたら、この貯蓄分がその返済に回ります。

うまい仕組みだと思いました。

業者が損をするリスクは低くなります。

このような物件を投資家に売ることができます。

ただし、地元の人は、このような地域は怖がって手を出そうとはしないそうです。

かえって、偏見を持たない、その地域を知らないような外国の投資家の方が、こういう物件でも投資の対象とすることができるようです。

この事はドルフ・デルースのセミナーでも話されていました。

単純にその物件が儲かるかどうかという事と、その地域のステータスや属性がどうかという事は別問題です。

安く仕入れて高く貸す。

これができれば、場所はどこであれ投資は成功する可能性が高いと思います。

この業者さんは、家が買いたくても買えない人たちを手助けすることになるので、このやり方は喜ばれているとおっしゃっていました。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

NZ（ニュージーランド）で不動産投資はNGでしょうか

ニュージーランドに観光で行きました。

観光といっても特に目的があるわけではありません。

これもいつもの通りです。

基本的に行ったことのない国には興味ある、ということと寒い地域には行きたくない、という体感的希望が一致しただけです。

そして最近は、不動産にからめて旅をするということが普通になってきました。

というわけで、ニュージーランドということで最も気になっていたのが不動産投資でした。

ニュージーランド出身の有名人はKー１のレイ・セフォーと不動産投資家のドルフ・デルースしか知りません。

デルースの音声セミナーは繰り返し聞いていまして、そのセミナーのライブ録音はニュージーランドで行われているのです。

結局、いつものように事前準備をロクにしないまま現地に到着してしまいました。


現地の不動産業者に物件の見学と現地の状況の説明を半日でお願いしました。

半日で見た地域と物件だけで判断するのは乱暴かもしれません。

でも敢えて評価させていただくなら、現在の状況では、ニュージーランドで不動産投資をするメリットは、あまりないと思います。

日本で収益不動産を買う方が、より速くキャッシュフローを得られるでしょう。

利回り８％で良い物件と言われていました。

住宅ローンでも平気で６％超えてます。

インカムゲインがほとんど取れない状態で不動産を保有するのは、キャッシュで買った人なら問題ないでしょうが、ローンなら大変です。

現地の金利が高いので円建てローンなどというものを利用して日本並みの金利で物件の融資を受けている人がいるらしいです。

これも、為替変動の影響をモロに受けるのでリスク管理の観点からはＮＧでしょう。

デルースのセミナーでも参加者が外国で不動産投資する場合にローンは現地通貨にするか、自国通貨にした方が良いかの質問をしていました。

これにについて現地での通貨でローンを受けるべきだと明確に答えていました。

結論として

ニュージーランドの不動産市場は上がり続けるということを信じて、それを前提にキャピタルゲインを狙う。

それしか儲ける方法はないと感じました。

不動産投資は基本的にインカムゲインとキャピタルゲインの組み合わせで稼ぐものです。

日本の低金利環境ではインカムゲインは期待できますがキャピタルゲインは望み薄です。

ニュージーランドの高金利環境ではインカムゲインは望み薄でキャピタルゲインは期待できるようです。

キャピタルゲインが期待できるというのは、この国ではキャピタルゲインに課税されないということが大きいのです。

ところが、業者さんとの会話の中で初めて知ったのですが、税制が変わり、不動産の減価償却がとれなくなったということです。

この件に関しては、深く追求して聞かなかったのですが、不動産投資をする者としては、死活的な問題です。

インカムゲインもまともに取れずに減価償却を認められないなら不動産に投資するうまみはゼロになります。

というわけで、ＮＺでの不動産投資はＮＧということで．．．。

あっ、相続税が存在しないのでそういう対策をしなければいけない方にはメリットあるかもしれません。

収益物件取得－売り急ぎと無知が最高のおいしいコンビ

12月に３棟目の収益物件を買いました。

本に書いてあったりセミナーで聞いたようなことが、自分にも起こるのでしょうか。

実際に収益不動産を買い始める前までは、そんなことはあり得ないと思っていました。

ところがあり得るんです。

それは実際に体験しないと実感できません。

今回の物件取得のケースを考えていたら、実はすべての購入物件に共通項があったのです。

それは売り主の「売り急ぎ」と「収益不動産についての知識不足」でした。

もし、これらの要素がなかったら買えていなかったと思います。

たまたまこういう要素がそろっていただけと言えるのかもしれません。

むしろこういう要素がそろっていなかったらウチのようなレベルの投資家では買えなかったでしょう。

まず、相場の利回りよりも高く売り出しているということは、すぐに売りたいという意志の表れです。

実際に最初のアパートは売り主が５月中に決済をしたいとのことでした。

この売り主の希望に沿うように融資の承認プロセスが速いスルガ銀行にお願いして買い付けを入れました。

売り主は管理会社に丸投げで、物件の管理にはほとんど関心がないようでした。

法人ですから決算間際で、すぐに現金化する必要があったのでしょう。

２棟目は、やはり法人で不動産業者でした。

この場合も決済を急いでいたようでした。

物件に抵当が山のように付いていました。

うちの買い付けは１番手ではなかったのに１番手を抜いて買うことができました。

１番手の買い主は、スルガ銀行で融資の内諾は受けていたのに他の銀行からの融資も模索していたそうです。

うちでお願いしていた仲介業者さんが、強力にプッシュしてくれて「スルガ融資で買う」という決断をしなかった人を抜いて１番手になりました。

１番手ではない、ということでまさか買うことになるとは予想していなかったのに急転直下で決まりました。

３棟目の今回の物件も買い付けはすでに入っていました。

指し値が入った買い付けだったのでそれを上回る額で指し値を入れてました。だめそうだったら満額で買っても良いと仲介業者に伝えていました。

結局、指し値を５０万円押し戻されて妥結しました。

その物件は地域の中では比較的高利回りでした。

物件を買えたことは幸運だったと思いますが、売り主に共通要素があったのは事実です。

ドルフ・デルースがセミナーで言っていたことも不動産投資の学校で説明されていたこともわずか３つのケースですが（爆）証明されました。

やってみないと分からないことですが、

一般的な法則のようなものが自分の経験で証明されることもあるんだなあ．．．みつを

て感じです。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？