2011年12月31日土曜日

不動産投資の勉強:日本で稼げるのに、より困難な海外投資を勧める人たち



国内産業壊滅、雇用消滅、ハイパーインフレ、金利高騰...

この世の終わりが今にも来るかのようなタイトルや内容を売り物にする本や雑誌があふれています。

景気が悪いと、このような危機を煽る出版物やセミナーなどが出てきます。

ある意味需要に応えているのでしょう。

「危機」を前面に押し出した方が人の目を引きやすいのです。

赤信号と同じです。

こういう「日本ダメダメ逃避シロ」系の中では不動産投資でも煽って商売に結びつけようとする人たちはいます。

いわゆる海外投資です。

外国の不動産に投資しましょうと呼びかけるのです。

日本の不動産だけを持っていても危ないですよ。

分散投資をしましょう。

複数の国に不動産を持てば為替のリスクも回避できます。

日本で不動産投資をした経験のない人にまでもお勧めだそうです。

でもね、冷静に考えると現在、日本より不動産投資で稼げる可能性のある国はないのではないでしょうか。

こんなに金利の低い国はないでしょう。

物件の利回りがそんなに高くなくてもイールドギャップは取れます。

イールドギャップのあまりない外国の不動産に投資してもインカムゲインはあまり取れません。

キャピタルを狙うしかありません。

これから「どんどん成長する」って言われても不動産価格が買った時より上がるかどうかなんて水モノです。

外国の不動産情報については言語の問題もあるし、現地情報や政府の政策情報などをリアルタイムで収集し、理解することは困難です。

「コンサルタント」の方や「専門家」におすがりするしかありません。

わずかなインカムゲインしかない収益(あればの話)からコンサル料金が引かれます。

それでも海外投資をやりたいという人がいるとするならば、その方はすでにイヤというほど日本でお金を蓄積なさっているはずです。

こういう人ならいわゆるリスクヘッジとしての「分散投資」は意味のあることかもしれません。

残念ながらウチのような貧乏投資家には無理という結論です。

お金をあまり貯めていない人が分散投資をしてはいけないと思います。

稼げると思った分野で一気に集中投資をした方が金の貯まる速度は上がります。

投資は最も難易度の低い(複雑ではない)ところから、初めは「小さい」案件からスタートさせるのが王道で、成功している方はほとんどこのようなス

2011年12月30日金曜日

今が「売り時」の収益物件とは損益が確定しているから?



不動産投資家の飲み会で聞いた話です。

収益物件は「今が売り時」と主張する投資家さんがいました。

理由はこれから2年くらい家賃は下がり続けるからだそうです。

確かに現状では家賃は下がり傾向だと思います。

都内で礼金が取れていた地域でもとれなくなっているようです。

特にワンルームは苦しいようです。

さらにファミリー物件でさえかなり厳しいという話もあります。

不況で給料は下がり続け、賃貸を探す人の物件を見る目は厳しくなっています。

千葉に近い東部は街のパワーも落ち込んでいるそうです。

「売り時」とはいったいどんな時を言うのでしょうか。

たぶん売主にとってベストと思える価格帯で売れる時を「売り時」と言っているのではないかと推察します。

それなら、その人にとっての売り時というのは他の人とは違うのではないでしょうか。

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインの総和で損益が確定します。

すでに何十年もインカムゲインでかなりの収益を上げている物件のオーナーならば、「売り時」ではなさそうな時期に売って思ったほどの高値では売れなかったとしてもOKかもしれません。

まだインカムもたいして蓄積していない状態で、しかも積算が購入価格よりも低い物件のオーナーなら「売り時」にかかわらず損をする恐れがあります。

通常、景気が良くなったら物件は高く売れそうな気がします。

「今が売り時」とおっしゃるオーナーは、売った方が良い理由があるからだと思います。

2011年12月29日木曜日

区分マンションより戸建ての方が不動産投資としては管理費のコストで有利か



中古の区分マンションよりは中古の戸建ての方がインカムゲインを狙う不動産投資としては有利なのではないでしょうか。

区分マンションは築古になると管理費と修繕積立金が高くなります。

最初から高い物件もあるかもしれませんが...。

新築の区分マンションはデベロッパーが売りやすくするために、管理費と修繕積立金は意図的に安く設定している可能性があります。

年数が経過して、修繕にかかる費用が絶対に足りなくなると管理組合がきづいてから修繕積立金を上げます。

ある程度年数が経過しているのに修繕積立金が安い物件があるとしたら、買ってからすぐに上がる可能性がありますから要注意ですね。

管理費に関しては管理組合が努力して下げようと思えば下がらないことはないと思います。

ただし、理事長をやった経験から言えることは、区分の所有者にコスト意識の高い経営者的発想をする人は少ないので難しいということです。

意味のないBGMを流す有線放送を解約しましょうと提案しても、「マンションの価値が下がる!」と主張して猛然と反対する人がいました。

エレベーターをPOG契約にして維持費を安くしようと提案すると「安全性」を問題にして反対する人が出ました。

管理会社もキックバックを得られるウマミがなくなるので反対です。

ありとあらゆる反対勢力のおかげで管理費を抑制する方向にはいきませんでした。

マンションの区分所有のコスト管理を所有者が実施することは不可能ではないが、ぼう大な時間とエネルギーの浪費であると悟りました。

この点は戸建てでしたら所有者の思うがままにコントロールできます。

修繕費は築古なら当然かかるでしょう。

でもコストを抑えることはオーナーの努力次第で可能です。

管理費なんてありません。

オーナーが管理すれば良いのです。

インカムゲインをなるべく多く長期に取りたいなら、無駄な固定費を抑えることが最も重要です。

区分マンションにかかる経費を損失と見るか、必要経費でいたしかたないと考えるかは投資家の考え方ひとつですが、私は区分を投資で買いたいとは思いません。

2011年12月28日水曜日

新築アパート:役所の規制で収益が左右されることも



ゼロからモノをつくるのは大変なことです。

自宅を建てるのも収益物件を建てるのも同じ大変さがあると思います。

収益を生まないマイホームを建築するのなら、お金の計算にそれほどシビアになる必要はないかもしれません。

ウチの場合は、賃貸用の部分は一部屋だけでした。

しかも不動産投資のイロハもよくわかっていない状態で建築を始めてしまいました。

ですから、真剣に儲かるかどうかのシミュレーションも出来ずに完成させてしまいました。

この建築中で最もフラストレーションを感じたのは建築確認というお役所の規制をクリアするために重要な部分を犠牲にする必要が出てくることでした。

この部分は建築家の技術的能力と役所との交渉力にかかっているから素人には手が出しにくいと感じました。

このような障壁で建築費が上がったりしますし、賃貸のための部屋に影響が出ることがあります。

例えば住居として使用する建築物は採光の基準がなかなか厳しいので、勝手に窓の数を決めることはできません。

先日見学させていただいた新築アパートの一室では玄関のドアと玄関部分をすりガラスにするよう要求され、住居というよりは、事務所向け物件のような見かけになっていました。

このような設計を強制されると賃料設定など収益に大きく影響してきます。

たった一部屋の問題とは言え収益物件は長期にわたる経営です。

細かい規制の網にひっかかっても、それをうまくクリアしてくれる建築家や工務店の力がないと、重要な収益を失う可能性もあります。

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2011年12月27日火曜日

銀行は新築には融資してくれるが建築費を下げる助けにはならない



不動産投資家の飲み会での話です。

銀行は最近融資がきびしいが、新築なら融資出すから収益物件新築をやろうかと思っている。

そう考えているという方がいました。

確かに「融資は出るかも」ですが利回りの高い物件を作れるかどうかは?です。

なぜなら建築の素人は建築費を抑える力が弱いからです。

工務店や建築業界の経験がない人が自分の思い通りに価格をコントロールすることはできないでしょう。

そもそも、建築にかかわる人は、建築費そのものから彼らの利益を上げようとしている訳で、その部分を削れば自分の首を絞めることになります。

自宅の新築では施主支給や自己労働投入など、実際に試みてみました。

結果的には、施主の労力の割りには、大して全体の費用の圧縮にはつながりませんでした。

疲れと時間の消失が大きかったと思います。

銀行は新築には安易に融資を出してくれるかもしれません。

残念ながら新築に関わるコストを下げる労力は支援してくれません。

銀行が新築への融資に積極的な理由は、銀行にとっての担保リスクが低いからという理由だけです。

新築をしようという施主のリスクは、施主が背負うしかありません。

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2011年12月26日月曜日

不動産投資の勉強:嫁が嫌がるから収益物件を融資で買えない

不動産投資で

「嫁が借金をいやがるから収益物件を買い増すことができない」

という人は結構いらっしゃるようです。

これが事実なのかどうかはわかりません。

融資がつかないとか他の理由で買えないとは言いたくないからこういう言い訳をしているのかもしれません。

家族がいて「巨額」の借金をする。

これはたぶん怖いことでしょう。

たとえ銀行ローンの契約で連帯保証人になることはなくても、恐れる人は多いと思います。

「普通の人」の感覚からするとアパートの家賃を獲得するために巨額のローンを組むというのは、住宅ローンで35年の融資を受けるという事よりは、はるかに危険な兆候と感じるでしょう。

これを家族にうまく説明できないままに不動産投資をする人はいます。

こういう方で不動産投資を成功させている人はいるかもしれません。

でも残念ながらこういう方は、ご自分の能力と労働力をフルに回転させないと不動産投資を儲かる形で運営することは難しいかもしれません。

現在、いわゆる「サラリーマン大家」で配偶者の理解を得られずに不動産をローンで買い、賃貸経営を成功させている人は、まちがいなく「すご腕」です。

2011年12月25日日曜日

不動産投資:新築アパートで建築費を抑えるためには



都内で木造4階建ての新築アパートを見学してきました。

見た目は木造には見えません。

素晴らしいことに商業地域の土地ですから容積率が400%もあり、天井高のある建物に仕上がっていました。

最大の利点は固定資産税が鉄骨やRCよりも安く維持費も低く抑えられるところでしょうか。

痛かったのは地盤がゆるかったので杭を多く打つ必要がでて建築費が予想外に上がったことらしいです。

新築アパートの最大の難所は建築費を抑えることです。

たとえ土地を安く仕入れることができても建築費が膨張してしまえば利回りはがっくり下がります。

建築業者さんによると、この土地がある場所は元は沼地だったそうで近隣も高速道路の建設時にかなり揺れたそうです。

大きな建物を建築するためには地盤調査が必要です。

土地を買う時には地盤調査はできませんし、地盤調査済みであることは、おそらくまれです。

新築は土地の仕入れの時点からリスクが降って沸いてきて、竣工まで何があるかわかりません。

施主(不動産投資家)がコントロールできない部分で、費用がかさみ、投資に適さなくなる可能性があるので怖いのです。
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2011年12月24日土曜日

不動産投資の勉強:増税対策はいかがでしょう



最高税率が上がるというのと消費税アップは連動していると思います。

基本的に消費税増税で大きな影響を受けるのは低所得層のようですが、この人たちの不平が募るとまずいので、仕方ないからお金持ちの納税額も上げましょうということでしょうか。

増税は規定の路線で、かわいそうだけどみんなが負担しているから我慢してね。

そう言われるとなんとなく納得したような気になります。

ところが現実は、どう考えても低所得者層には不利なことが多いはずです。

なぜなら所得の低い人たちは節税をする方法がないからです。

高所得者は不動産を買ったり、法人をつくったり、あらゆる方法を駆使して、増税のダメージを軽減しようとするはずです。

不動産投資で賃貸経営などを始めるといやでも税金に敏感にならざるを得ません。

サラリーマン大家で、もし税金に敏感にならないなら、不動産投資を続けるメリットはないばかりか、損をする恐れもあります。

税制なんて、自分たちではどうしようもないものですが、それに対して不平をたらたら言うよりは、納税のカラクリを研究して、あなたの財政状況をなんとか良い方向に持っていくのが得策です。

2011年12月23日金曜日

不動産投資の勉強:最高税率45%へ引き上げと消費税20%超はどちらが耐えられる?



政府税調が最高税率の値上げを考えているそうです。

40%から45%に税率を上げたいとのことです。

対象の所得区分は1800万円超から3000万円超までの案らしいです。

最高税率を40%から5%上げるというのよりは、

消費税を5%から10%に上げるということの方が低所得層には遥かに影響が大きいと感じます。

なぜなら最高税率の対象になっている高所得者は、こういう税率の上げ幅では生活の基盤はピクリとも揺るがないからです。

エンゲル係数の高い低所得者の方が、もろに生活に打撃を感じるでしょう。

そういう感想をもって新聞の暗い記事を読んでいたら、さらに暗い記事を発見しました。

なんとフィンランドは消費税(付加価値税)は23%だそうです。

これでもフィンランドでは国民は幸せなのだそうです。

日本国民はこのパーセンテージに耐えられるのでしょうか。

その代わり、フィンランドでは法人税を低く抑えているそうです。

24.5%で日本よりはるかに低いのです。

なぜならGDPに占める4割近くがノキアなどの輸出産業だからだそうです。

そう言えば日本も輸出産業に頼っている国でしたよね。

じゃ、一気に消費税20%までいっちゃいますか。

あっ、ウチのような貧乏投資家は不動産買えなくなっちゃいます。

2011年12月22日木曜日

モンゴルのマンションは東京の10分の1 しかも毎年15%アップ



東京のマンションは買うな

モンゴルのマンションは東京の10分の1

しかも毎年15%アップ


そういう宣伝をしている不動産?業者があります。

これってすごく儲かる話なんでしょうか。

う~ん、東京の10分の1なら家賃も10分の1なんでしょうか?

東京で2000万円のマンションならモンゴルでは200万円で買えるってことですか?

200万円のマンションが15%値上がりするより2000万円の東京のマンションが1.5%値上がりする方が良くないですか?

ていうか毎年15%値上がりするって誰が保証してくれるんでしょう。

この業者はモンゴルで新築の区分を建築しているらしいです。

すごく魅惑的なのでモンゴル投資のセミナーを入場料1000円で見に行きたいな、と思ったら



残念!

札幌開催でした。

2011年12月21日水曜日

収益物件空室対策:斬新なリフォームやフローリングへの変換は無駄になるかも



ガラケーからスマホへの転換というのはかなりの適応の変化をユーザーに迫ります。

2012年以降、携帯キャリアの大手はガラケー(旧型携帯電話)の新機種販売をしない方針であるという記事を読みました。

これはスマホを使いたくない人にとってはショッキングな話ですよね。

こういう過激な変化は賃貸住宅の経営には起こりにくいと思います。

人間が住む場所なんて数百年前からそんなに斬新には変わっていません。

未だに畳の部屋が良いという人もいるわけですから。

収益物件の空室対策でよく言われることが

畳の部屋はフローリング(洋室)に変えろ、

という技です。

不動産屋さんに言われることもあります。

フローリングの方が「決めやすい」そうです。

ウチの3棟の物件はすべて畳部屋ありです。

それでも借りてくださる方はいます。

ちょっと冒険をしたフスマの柄はいやなので変えたいと言われた方がいます。

住む部屋に新奇なものを求める人は少数派のようです。

十分に需要はあると思われる畳の部屋をわざわざフローリングに変えてしまうのはお金の無駄かもしれません。

収益物件も様々なレベルがあります。

そのレベルに合った方しか住まわれないのです。

住む部屋に独自の世界を欲する人は自分で作り上げるのが好きな人だと思います。

こういう方たちに住んでいただくのも、無理してつくり込んだものではなく、できるだけプレーンな部屋を提供した方が良いような気がします。

2011年12月20日火曜日

不動産投資の勉強:リスクを考えると新築購入は危険



不動産投資のリスクを考えると気が滅入ってやる気がなくなります。

リスクではなくメリットについて考えたいものです。

でも、ボクシングではディフェンスができないボクサーをリングに上げては危険です。

命の危険があるのです。

攻撃だけなら誰でもすぐに身につけられます。

攻撃と守りが一体となったボクサーだけがトップレベルを維持できて生き残れます。

不動産投資ではリスクに気づかず、さらにリスクを最小限にして回避する方法を知らなくても「リングに上がれます」。

不動産も「儲けるかもしれない」と思って買う瞬間が一番楽しいのです。

買った後に起こる辛さやふりかかってくる難題については考えたくありません。

収益物件は買って、運営して、税金を払って、売却してひとつのサイクルが終わりです。

売るつもりがなくて一生保持ならそれでもいいでしょう。

この考えは賃貸に出す収益物件でもありですが、自宅として不動産を持つ場合は、通常は一生保持することを前提にしていると思います。

これは実はあまりメリットはなく、リスクの方が大きいのです。

なぜなら新築の家は買った瞬間に資産価値は下落するからです。

こういうものを35年ローンで買ってしまうと、家を売らなくてはならなくなった時に残債の返済ができなくて、貯金がない場合は悲惨です。

実は、不動産投資などという酔狂なことをする人だけではなく、投資なんか何の関係もない、と思っている人は不動産を買うという行為で、予期せぬリスクを抱えてしまうのです。

このことは、不動産投資をすると決めて、勉強を始める前まではまったく考えていませんでした。

まったく考えていなかったので、新築を建てるなどという大きなリスクを背負うことを実行してしまいました。

リスクに関しては、もう手遅れなのです。

しかし、運良く、収益物件を買うことができたことにより、なんとか持ち直す方向に向かっています。

それでも答えはひとつのサイクルが終わるまで出ません。

2011年12月19日月曜日

フルローン・オーバーローンで収益物件を買えた時代に融資を受けなくてよかった



フルローン、オーバーローン。

そういう言葉は不動産投資の勉強を始めた時期は憧れでした。

頭金なしで億単位の融資を受ける。

自分のお金をほとんど使わずに収益物件からのキャッシュフローを積み上げる。

次々とフルローン、オーバーローンで収益物件を購入する。

そんな時代があったなんて今では信じられないほど厳しいことになっています。

年収の低い人にもこのような融資が出ていたらしいのです。

高年収で高属性があれば、もっと簡単に出ていたはずですね。

初めて一棟ものの収益物件を購入したのは2009年でした。

この時期は、夢の時代は過ぎ去り、頭金は物件価格の最低1割は求められていました。

フルローン、オーバーローンが大安売りされていた時代の銀行金利は良くても2%台でしょう。

融資額が大きく、借入期間も長く取れていたわけです。

毎月の返済額を抑えようと思っても借金の額が多ければ、どうしても物件の収益に対する返済比率が大きくなります。

つまり、空室が出た場合のリスクがより高まるということです。

フルローン・オーバーローンで返済比率がもし7割まで上がっていれば1棟10戸のうち3戸でも空室が出れば、キャッシュフローが赤字になる可能性もあります。

返済比率を真剣に考えずに、安易にフルローンを受けたオーナーは空室で客付けに苦しみ始めたらどうなるのでしょうか。

このようなフルローン・オーバーローンで収益物件を買った人が多かった時代の直後にセルフリフォームが流行り始めました。

これは、合点がいきます。

自分でリフォームをして経費を減らさないと収益が出ないと気づいたからだと思います。

当時、まだ物件を持っていなかった時に、セルフリフォームのセミナーに行ったことがあります。

なぜ、そんなことに必死にならなければならないのか、意味がよくわかっていませんでした。

同時に自宅を新築するというプロジェクトは進行していました。

自宅を新築する中で、一部セルフリフォームを実行した理由はひとつだけです。

建築費を抑えたかったからです。

当初の予算内に収まりそうになかった建築費の対策として、建築家が提案してくれたのが、この労働力投入と施主支給でした。

ぎりぎりの予算でやりくりする苦しい状況だったからです。

返済比率が高くて空室が増えるたびに怯えるような状況というのは、今なら実感がありますが、物件を所有する前は想像できなかったと思います。

不動産投資は投資ですから経済状況のサイクルに左右されます。

その瞬間が「勝ち組」だと思われても、次の局面でどうなるかはわかりません。

今言えることはまったく素人の状態でフルローン・オーバーローン全盛の時代と交わらなかったのは幸運だったなということです。

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2011年12月18日日曜日

空室対策:良い不動産屋さんが客付けをしてくれるのではなく、客付けをしてくれた不動産屋さんが良い不動産屋さん



不動産業者さんは、それぞれ稼ぎのポイントが違います。

これを見誤るとお願いしても意味がないのです。

見誤るといっても表面的にわかる場合と見た目だけではわからない場合があります。

入居者募集のお願いをするためにファクスでチラシを送る業者をリストアップしても、本当は何を中心に仕事をしているのかわからないことがあります。

それでも、とりあえずファクスを送ってみないとどのような反応がくるかわかりません。

ですからなるだけ範囲を広げて、送ってみると意外な場所から「やる気のある」業者さんの反応があります。

今回、契約までこぎつけた業者さんは、物件のある駅からもうひとつ先の駅で、今までまったくノータッチの地域でした。

物件の所在駅は名前だけはメジャーなので、そのお隣の駅から見れば客付けをしやすいと思われたのかもしれません。

その不動産業者のお店は、メジャーではない駅の「裏」通りの突き当たりにありました。

駅から徒歩2分とは言え、賃貸物件を探す人が、たまたま立ち寄るような場所ではありません。

どんな業者さんに客付けをしていただけるのかは、まったく予測がつきません。

良い不動産屋さんが客付けをしてくれるのではなく、客付けをしてくれた不動産屋さんが良い不動産屋さんです。

なるべく手広くチラシを撒くのが正解のようです。

収益物件空室対策:人を集めて購入を促す-商売の公式は客付けにも適用できる



人を集めて

購入を促す


これがすべての商売に共通する最もシンプルな公式なら

不動産の収益物件で賃貸を経営するというビジネスも同じかなと思いました。

空室が出て入居者の募集を宣伝するという作業のことです。

物件のチラシをつくり、賃貸の仲介業者に募集のお願いをします。

この段階では仲介業者の数を集めるという作業です。

多くの仲介業者を集めて、賃貸物件という商品の購入を仲介業者のお客さん(賃貸を探している人)に促します。

めでたく契約に至れば、「商品が売れた」ということで、ここからお金が発生します。

仲介業者は賃貸を探しているお客さんをたくさん集める必要があります。

仲介業者はネットと店舗の両方で人を集めます。

収益物件のオーナーは多くの仲介業者に物件のチラシを送る(ファクス)か、直接店舗に行って客付けをしてくれる業者の数を増やします。

人を集めて

購入を促す


この繰り返しです。

商品を買ってくれるかどうかは確立の問題でもあります。

収益物件の空室は1人でも契約していただければOKです。

10人が物件を内見してくれれば1人は契約するのなら、なんとかして10人の内見者を集めなければなりません。

集める努力

プラス

購入を促す努力

この2つが強化されれば賃貸の空室対策は良い方向にいくのではないでしょうか。

2011年12月17日土曜日

不動産投資の勉強:普通の人の会話

ゲストブロガーJosephineさんの投稿


昨日は平日。


昼間に電車にのっていると、当然


勤め人の方々もいらっしゃる。


スーツをきたサラリーマンのおじさんの


会話が耳にひっかかった。


【賃貸と買うのとどっちか得なのか


不動産に詳しい人にきいたんだよねー。】


【まあ、お金じゃないこともあるしね。】


【・・・・でその人は投資用のマンション


一棟買っちゃったみたいなんだよね。。。】


などのかわいらしいお話をしていた。


たぶん、上司と部下。


上司は50代以上。


話を聞きながら


【中古で安い収益物件を買って、自分でリフォーム


するのが一番得だよっ!】


って心の中で毒づきながら思った。


【はっ!


この発想は投資家思考だけだよ~。


一般人は90%こーゆーこと考えてる


んだよなー。そうだよなー。】


だから日本経済はまわる~♪


まぁ~わぁ~るぅ~♪なのだ。


この一般思考から抜け出せた人だけが


住宅ローン地獄から脱出できて


通帳からお金が出ていく一方の生活から


出ていくお金より入ってくるお金のほうが


多くなる生活になる可能性がある。


でも、投資家脳になると、


自分の見栄とか感情で判断しなくなるので


ある意味つまらなくなるかもなー。


とも思った。


それにしても、なにもわからない人たちに


投資用のマンションを買った。


っていってた、この人達の知り合い(?)


っていう人。


利回りどのくらいで購入したのだろうか?(笑


おそらく同じ会社の人で


本当に儲かっている物件を購入していたなら


口がさけても同僚にはいえないだろうな。。。


っていうことは・・・・


そこで思考ストップ。(笑


掘り下げて考えてもしょうがないことは


掘り下げないようにしよう。(笑


サラリーマンで大家業で儲かっている人は


ある意味、ものすごい孤独なのかもしれない。


まあ、大家業じゃなくても


儲かってることをいったら


一般人にはドン引きされるだけだから


口外厳禁ですよね。


やっぱり一般思考と違う、違くなる


ってことは孤独になることなのかも


しれないなー。


とか、学習したので


たまには会社員とかぶる時間に


電車に乗るのもいいのかもしれない。


勉強になった。

収益物件空室対策:部屋の魅力と賃貸業者の実力が生む相乗効果

最近、契約された部屋の話です。

賃貸仲介の業者さんは、すごくテンションの高い人でした。

ちらっと決め手になった状況を話してくださいました。

ウチの物件をお客様に紹介してくださる時に、偶然、他の仲介業者さんが部屋の写真を撮影しに来ていたらしいのです。

この時に、業者さんは、この物件はすぐに決まってしまいそうですよ、ということをにおわせて、お客様に勧められたようです。

こういう現場を賃貸を探していらっしゃる方が目撃すれば、早く申し込んで契約しなきゃ、という気持ちになったのかもしれません。

実際に住み始められるのは2月からです。

12月に契約していただいたのですが、家賃が発生するのは1月中旬からということで合意していただきました。

仲介業者さんのお店にいらっしゃった時は、すぐに部屋を決めたいという感じではなかったそうです。

ウチの部屋が大変気に入っておられたから決まりました、という外交辞令はありましたが、最終的にクロージングへ持っていかれる力があったからではないかと思いました。

収益物件の空室が埋まるかどうかといのは、こういうコンビネーションが重要ではないでしょうか。

賃貸を探していらっしゃる方の気持ちをつかむ部屋の出来と、仲介をしていただく業者さんの実力。

この2つが、相乗効果を上げられれば、空室を素早く埋められる状況が生まれるのではないでしょうか。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2011年12月16日金曜日

収益物件空室対策:契約おわったー!

ゲストブロガーJosephineさんの投稿


ふぅー。


無事にすんでよかったー。


明日、業者さんにあいさつに行く予定。


そしてお部屋の説明文とかいらないものを


撤去してこようと思う。


しかし、今日は他の業者さんから2本電話があって


賃貸部屋のアキ確認とかだったので


今は賃貸物件が動いていると思います。


おそらく今決まっている部屋は


仕込みをしていたところかも。


準備がないのは今の時期はどうなのかな?


つねに紹介していただけるように


上のレベルにしておけば


タイミングが来た時に紹介してもらえる。


そういう収益物件にしておけるように


努力しないとなー。と思う。

2011年12月15日木曜日

23区内で5万円以下の家賃の収益物件をもつとどうなるか



23区内で5万円以下で賃貸に住みたい人にターゲットを絞っているサイトがあります。

23区内にも5万円以下の家賃で住めるマンション、アパートは結構あるということですね。

都内にはネットカフェに住んでいる人がいるらしいです。

こういう人はたぶん5万円以下の家賃で住める物件を探した方がお得ではないのかなと思います。

でも、おそらく初期費用が払えない、保証人をつけられない、などの理由で賃貸に住めないのでしょう。

23区内で収益物件を所有しているオーナーであまりにも家賃が下がり過ぎた場合はこのような人たちをなんとかして受け入れようという動きになるのでしょうか。

貧困層に生活保護を受けさせて「保護」しようという市民団体もあるようです。

こういう団体とタイアップすれば空室対策になりそうです。

ただし、滞納保証がないと厳しいですね。

不動産投資の賃貸業は他の商売と同じで競争に勝つことがすべて



衣食住に関する商売は太古の昔からあったと想像できます。

人間にとって、どうしても必要なものだからです。

これに関するビジネスは今でも世界中で行われています。

洋服なんか誰でも捨てるほど持っているにも関わらず、洋服を売るというビジネスはなくなりません。

食べ物を売ることも同様です。

住を売るのも同じです。

収益不動産で賃貸経営をしていると他業種のことを想像することができなくなる傾向があります。

空室が出ると悩みます。

賃貸物件なんか腐るほどあるから賃貸なんか借りる人はいない。

人口が減少していくから賃貸業はもうだめだ。

うっかりこのような発想になります。

でもよく考えてみると洋服もありあまっているし、食べ物もありあまって至るところにレストランはあるのです。

でもそういうビジネスをやっている人はなんとかして洋服や食べ物を売ってお金を稼ごうとしています。

なぜ賃貸業だけがお先真っ暗と考えてしまうのでしょうか。

おそらく、それは賃貸業を「競争のある商売」だと考えられないからではないかと思います。

そういう良い時代が確かにあったということです。

ビジネスは競争があるものだと考えて勝つ方法を考えて実践する。

それしか生き残りの道はありません。

ビジネス本で不動産投資の勉強:采配/落合博満



ゲストブロガーJosephineさんの投稿

テーマ:ビジネス本

采配/落合博満


ほっとして本屋にいって


うっかり購入。(笑


でもなかなかいいこと書いてあると


思う。


【上司や監督に嫌われているんじゃないか?


そう考え始めたときは自身を見る目が曇りはじめた


サインだと気が付いてほしい。】


かなり深い。


自分の自己評価と、他人評価にかい離があるとき


大体こういう状況になる。


【相性で人間関係を築いたりものを考えるのは


配偶者、家族、恋人、友人といった


私生活の場面。】


【社会、組織に必要なのは


「能力」】


仕事のできない人の言い訳で一番多いのが


あの上司が嫌いだ。


とか、


あの人は自分のことを認めてくれない。


などかと。


感情で仕事している人と


能力で仕事している人を比べると


年収の高い人は圧倒的に


能力で判断して、決断している気がする。


自分のことも。人のことも。


感情で仕事している人は


年収が残念な割合が高い気がする。


不動産投資で収益物件を選ぶときも一緒かも。


能力の高い物件、仕事のできる物件、


キャッシュフローのでる物件を買ってる人は


成功しているけれど、


見栄やプライドを満たすためとか、


【収益物件持ってる】


って言いたいだけで買ってる場合は


残念比率が高い気がする。


面白いから全部読んだらまた感想書きます。

2011年12月14日水曜日

不動産投資の勉強:【采配】落合博満を1/2読んだ



ゲストブロガーjosephineさんの投稿

テーマ:ビジネス本

采配/落合博満


まだ半分しか読んでない。(笑


でも書いちゃう。


これ、管理職向けの本と思いつつ


実は社会人歴の浅い人が読むのが


一番いいんじゃないかと。


上にいる人がどう考え


新入社員は上司が


どういう観点で人をチョイスしているのか?


ってのはすごくよくわかると思う。


いままで、落合=嫁=バカ息子


ってイメージだったけど(笑


落合は野球に関してはやっぱりすごい。


これは人をいかにうまく生かすか?


そしていかに勝利に向かうか?


ということが書いてある。


不動産投資の世界も


勝ち負けのある世界。


いかに負けないか?


というのが落合野球らしいので、


不動産投資も勝つというより


負けないことが一番目指すところかな?


って思っている。


負けないで年月がたつと・・・


元本が減っているので


勝ちに近付くんだと思う。

家賃に無駄なお金を注ぎこもうとしない方はバブル未経験世代



収益物件を経営する大家業は慈善事業ではありません。

賃貸をすることを趣味としているわけでもありません。

何か楽しいことが起こることを期待しているからやっているわけでもありません。

お金をいただくためです。

その対価として部屋を貸すだけです。

とは言え少しでも人の役に立てば気持ちの上で楽かな。

そういう幻想はあります。

年末までに空室2戸が埋まればありがたいなと思っていました。

残念ながら賃貸市場の家賃はじりじりと下がり、なかなか厳しいのです。

賃貸物件を探されている方はシビアに家賃を見ています。

家賃などの固定費に無駄なお金を注ぎこもうというような方はウチの物件など見向きもしません。

若い共働きのカップルであるとか新卒の春から社会人という方が入居していただけそうです。

いずれも、より低い家賃を求めて物件を探して条件の良いものを選ばれたようです。

こういう方たちにウチの物件がお役に立てたのなら収益物件を所有していて良かったなと感じます。

価格が低くてバリューがあるもの。

そういうものが現在求められています。

賃貸市場だけでなく、すべてにおいてそのような様相を呈しています。

バブルを知らない世代は非常に堅いということです。

そのような人たちに合わせられる賃貸経営をしないと苦しくなりますね。

空室物件対策:障害のある人の場合どうする

ゲストブロガーJosephineさんの投稿


11時からでしたが、電車が遅れたそうで


入居希望者さんがきたのが15分くらい


後でした。


その前までに担当者さんといろいろお話していて


なんとなく納得。


メールの内容は全員に行きわたっているから


たぶんみんな知っていると思う。


他の支店ではかなりお世話になっているので


それも調べたと思う。


で10分前についたので、担当者さんとは


いろいろお話して大体納得した。


あとは本人が到着するのを待つばかり。


でご本人が着た。


第一印象。


【シュッとしてる人だなぁー。】


大学生とは思われない堂々とした


立ち振る舞い。


トレンチコートを着こなしているのをみると


もう社会人かな?という感じ。


かなり前から就活していたのかもしれない。


【遅れてすいません。】


すこし聞こえて、すこし話せるようだ。


内定通知書も持参してくれて、


求人票まで。


さらにはバイトしている先の給与明細まで


みせてくれた。


そこまでする人はなかなかいないので


普通に家賃を払ってもらって、問題なく


長く暮らしていただければ


OKですよ。


とお伝えした。


部屋の決めてはなんですか?


と聞いてみたら、


家賃、バスの本数の多さ、バス停からの距離。


和室があるシェアできる部屋。


というのが第一の理由。


第二の理由が部屋の作りこみだったらしい。


こちらの返事を確認してから


重説を読むようだったので、


一通りの説明が終わったので


最後に


【オシゴトは覚えるまで大変ですけれど


がんばってください。】


と伝えて帰ってきた。


ふぅ~。


肩の荷が下りて、すごく気持ちが楽になった。

2011年12月13日火曜日

収益物件空室対策:入居募集のファクスはなるべく数多くばらまいた方が効果ある

入居募集のファクスはなるべく数多くばらまいた方が効果ある。

そういう現象を発見しました。

以前、賃貸の仲介業をしている不動産屋さんから、毎日大量に送られてくるファクスはあっさりゴミ箱行きであるという話を聞きました。

きっとその方は即ゴミ箱に捨てていらっしゃるのかと真に受けてしまいました。

ところが、実際に営業に出かけたことのない仲介業者さんでも、ファクスを送ったらすぐに反応してくれて客付けをしてくれました。

考えてみれば、収益物件のオーナーから送られてくる募集広告は、賃貸の仲介業者から見れば「飯のタネ」のはずです。

かたっぱしから捨てていたら彼らの収益も上がりません。

資産を大きく構築できる人は、どんなに小さいお金でもバカにせずに拾いに行くと聞いたことがあります。

事実はそうだと思います。

収益物件の賃貸仲介なんて1件の仲介で動くお金は10万円にも満たないことがあります。

たいして儲からないからと言って選り好みをして募集広告を捨ててばっかりではたぶん商売は成り立たないのではないでしょうか。

賃貸募集のチラシを真面目に見てくれるかどうかは確率の問題です。

見てくれる確率が10%だとして10件しかファクスを送らなければ1件しか見てもらえません。

100件送れば10件見てもらえることになります。

この中から1件でも入居の契約をいただければありがたいですよね。

短期入居の方を収益物件に受け入れるメリットはない

入居者募集をお願いしている物件の部屋に住みたいという申し込みが入りました。

この方は外国人で日本の学校に通っている方で後2年しか住まない可能性が高いとのことでした。

2年経過した後も日本で就職して、その部屋に住みたいとおっしゃっているようでしたが、収益物件のオーナーとしては受け入れにくい条件でした。

2年で退去されるということは確実に2年後はリフォーム費用がかかります。

2年後に退去するということがわかっていなくても突然退去される場合もあります。

これは仕方がないことでオーナーが泣いてリフォームの出費をすることになります。

物件があまりない地域ですと、人助けという感じで短期入居の方を受け入れる選択肢というのはあるかもしれません。

残念ながら借金のある収益物件オーナーにはそんな余裕はありません。

もっと資金が蓄積して残債の心配もなくなったらこのようなケースを受け入れる可能性はあるのでしょうか。

冷静に考えると損なのでありえません(笑)。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

収益物件空室対策:FAXファクス大量送信



ゲストブロガーJosephineさんの投稿

まだ契約してないけど、


契約日が確定しているので


決まりましたFAX文を作成して


FAX。


改めてその件数に驚いた。


126件。


それって、1棟分だけ。(笑


だから他もいれたら、そりゃ電話帳吹っ飛んだら


復旧まで1日かかるわな~。汗


しかし、我ながら126件には驚いた。


でもそのおかげで


リフォームしてから3日で申込みが入った。


リフォーム前からも引き合いがあったけど


内容が良くなかったからなぁ。


でもって、結論としては


やっぱりFAXする範囲は広げたほうが


いいなぁ。と。


なにか特徴がある収益物件は


プロモーション力にかかっているのかも


しれない。


いくら家賃が相場より安くても、


部屋をキレイにデコしても、


みんなが知らなかったら


田舎に埋もれている美人と同じ状態に


なってしまう。


プロモーションがうまくいけば


田舎の美人ほど美人じゃなくても


みんなが興味をもってくれる。


もしかして、秋元康並みの力があれば

並み以下の部屋でも


人気になるのかもしれない。(笑


しかし、126件あると、


一枚のペラ紙しかなくても


送り終わるまでどのくらい時間かかるんだろうか?(汗


今日電話がかかってこないように


FAX送っているんだけど、届くかな?


とかUFC見ながら思っている。(笑

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銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2011年12月12日月曜日

ハイパーインフレはデフレの中からバブルを作り出す錬金術か

ハイパーインフレが来るって言って煽っている人が不思議なのは、そういう煽りにのりやすい、しかも日本に住むしか選択肢のない人を儲け口にしていることですね。

でも、よく考えると不思議じゃなくてそういう人こそハイパーインフレなるものが発生したら最も踊らされる人たちだからですね。

ハイパーインフレというのは基本的には「景気が良い」状態のことで、いわゆる「バブル」になるということでしょう。

バブルにならないと儲けることができない人がたぶんそういう事態が起こることを願って煽っているのではないかと思います。

今はバブルどころかデフレのドツボが続いています。

「ハイパー」なるものが来る前に準備をしましょう、と言ってお金を誘き寄せて儲けるわけですね。

さて、どれだけの人たちがデフレの時代にハイパーにお金を使ってくれるかということです。

収益物件を運営してみると人生の成功法則が見える

収益物件を買って実際に運営してみるとあらためて人生の成功法則のようなものが見えてきます。

結局のところ何をやっても続かない人は成功という果実を得られません。

不動産投資でのインカムゲインというものは日々の収益は大したことはありません。

管理にかかる手間が色々とあるでしょう。

それでも、その薄い収益を持続させていくためには日々の持続力が欠かせません。

何かとんでもないお金儲けができるんじゃないかと勘違いしている人にはとても持続できるものではないと思います。

その反対に、不動産の収益からさほど得られるものはないんじゃないかと、あまり期待していない人にとっては収益物件の利点はたぶん大きいですね。

真面目に運営して満室を持続できれば次の収益物件獲得の可能性が出てくるからです。

収益物件空室対策:条件変更してFAXしてみた

ゲストブロガーJosephineさんの投稿

計算してみた。


要するに長く収益物件に住まないデメリットは


リフォーム代とかが無駄になるということだ。


って考えると


それをフォローできればいいわけだから。


でもって、計算があうだけのせてみると


家賃3000円UP。


敷金×1(償却)礼金×3


この条件で良いなら、2年限定でいれてもいいかも。


と考えたので、そのことをFAXした。


さて、明日。


どうでるのでしょうか?

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2011年12月11日日曜日

不動産投資の勉強:節約と稼ぐの両輪を回す方法

節約と稼ぐという両輪を成立させなければお金が増えていきません。

不動産投資で言えば、収益物件を管理するコストを抑えることが「節約」です。

収益物件の収益(キャッシュフロー)を増やしていくことが「稼ぐ」という行為です。

どちらか片方だけではだめなのですが、現実の世界では「節約」か「稼ぐ」かのどちらかに偏っている人の方が大多数ではないでしょうか。

偏った状況を打破するためには、何か強いモーチベーションが必要かもしれません。

収益物件の経営を始めるとお金が貯まるスピードは上がったように見えます。

でもバケツの底に穴が開いていないかどうかをしっかり確かめ続けないとスピードは加速しないと思います。

収益不動産空室対策:ダメパターン

ゲストブロガーJosephineさんの投稿


空室物件の募集強気の今回。(笑


昨日某大学留学生のルームシェアの


方が入りたいとの連絡が入った。


入居期間は2年。


せっかくリフォームしたのに、またかよ!


って思うとめんどくさいので遠巻きに


断った。


で、今電話。


今度は手数料半額の二駅先の業者さんから。


また同じ人が来ているらしい。


で、同じことを伝える。


あと、その人達が一発目に行ったお店は


客付を3回くらいしているところ。


まさかそこを蹴って、一度も取引のナイ


手数料半額のところで条件変更して


入れられるはずがナイ。


そんなのが万が一バレたら


せっかく2年間がんばって積み上げてきた


信用ががたがただ。


そういうウワサは地元ですぐに広がるから


完全に相手にされなくなるだろう。


実は以前、まったく同じことがあった。


地元の客付の強い賃貸仲介業者さんで物件を見て


気に入ったからと


隣の駅の半額のところにいった人。


申込みまでもらっていたが


それは流れた。


結局、一番下の妹が気に入らないと


いう理由で。


なので、今回も同じかほりがする。(笑


まあ、今回は相手が物件を気に入って


いるというのが違うんだけど。


べつにガイジンでも留学生でも


ウェルカムなんだけど。


ウチの物件にはマッチしない感じかも。


ああ。


強気だ。


強気すぎる。


こんなんでほんとに大丈夫だろうか?


週末にかけよう。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?


海外不動産投資を煽る人がいるが国内投資のどこがいけないのか

海外不動産投資を煽る人(業者)がいます。

国外で不動産投資などしたことはありません。

ですから海外でそんなにおいしい話があるのかないのかはわかりません。

数少ない国外での不動産投資市場について現地の不動産業者から話を聞いた限りでは答えは否でした。

ニュージーランド、ラスベガス、ニューヨークです。

借入金利が高く収益物件の利回りは低い。

外国人が有利な金利で融資を受けられる可能性は低い。

これが結論です。

海外投資を煽っている人たちはコンサルタントです。

その人たちを通して投資物件を買えばおいしい思いができるよ、というやつです。

つまり「中抜き」されるわけです。

一方、日本の収益不動産投資では、これらの海外不動産投資より

借入金利は低く

利回りは高く

という状態は続いています。

しかも日本に住む日本人である限り、銀行融資の条件は外国人よりははるかに良いのです。

わざわざ条件の悪い場所へ行ってお金を落として運用しようとする理由はありません。

2011年12月10日土曜日

収益物件空室対策:確定!(訂正)

ゲストブロガーJosephineさんの投稿


なにがって?


お約束の


【チーン!】(確定)


保証人欄の埋まったFAX未達ナリ。


こういうごまかす不動産賃貸の営業マンって


いくら丁寧だろうが、いい人だろうが


大体ダメなんですよね~。


きちんとしている人は約束した日に


約束したことが履行できないときは


必ず連絡が来る。


もうちょっと待ってください。


とか、こういう状況です。とか。


無意味にひっぱったら、こちらに


迷惑がかかるのがわかっているから。


でも、あえて詰めません。


つめても意味がないので。


ただ、名刺には状況記入しておきます。


いわゆるデータベース化ってやつ。(笑


まあ、その人も二度とウチの物件は


客付してくれないだろうけど。


まあ、それはそれで。


お互いスクリーニングしてひっかからなかった。


ってことで。


信用できない友達より100人


信用できる友達1人のほうが


人生においても仕事においても


実りが多い。


歳とるとこうやってだんだんシンプルに


なっていくのかもしれませんね~。




・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


って書いたんだけど。


ゴメン!営業マンさん。


ひどいこと書いて。


懺悔の気持ちであえて消さない。(笑


さっきFAXがきた。


2人で住むのが1人になっていた。


一応保証会社をかませてほしい。


とお願い。


聞いてもらってダメだったら


どうしようかな?


部屋は気に入っているらしいです。


なかなか難しい問題。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

不動産投資の勉強:ハイパーインフレになるから日本の不動産は買うな

これからは日本の不動産は買うな

このような宣伝文句で海外での不動産投資を勧めている会社があります。

日本で不動産投資を学んだことがない人は海外で学べ、だそうです。

理由は

日本はハイパーインフレになるから、だそうです。

怖いですね。

日本がハイパーインフレになって足元に火がついている人が海外での不動産投資をコントロールできるのでしょうか。

現金で不動産を買ってキャピタルをひたすら狙うというのなら「不動産投資を学んだことがない」人でもやれるかもしれませんね。

インカムゲインで収益を稼ごうとするなら管理や客付けを考えなければなりません。

このコストを海外で下げるノウハウがあるならOKです。

海外投資のみが安全な投資法と煽る業者にこの部分をおまかせしたら、いったいどうなるのでしょう。

私は怖くてできません。

不動産投資の勉強:任売業者

ゲストブロガーJosephineさんの投稿

ブログを巡っていたら


やたら多い任売業者と名乗る人々。


で、


もちろん投資家相手ではなく


エンド相手。


決まり文句は


【アナタの苦痛をやわらげます】


【ローンが払えないのは不可抗力。
しょうがないのです。】


(爆


ダメな人がよく使う、責任逃れのフレーズ満載です。


ひどいところになると


自分が売りつけた物件の


ローン破綻者を


自分のところで作った任売会社で


買い取りますから


大丈夫でちゅよ~♪


ってやつ。


鬼だな。(笑


そして投資家だったら当たり前に考えることは・・・・


【その任売業者から直接買えないかな?】(爆


さらに鬼。(笑


以前任売(任意売却)業者のセミナーで


結局おいしい利回りまでたたいて買って


業者に流すらしい。


ローンが払えない人は負担が少なくなって


幸せ。


その物件を買った人は利回り高くて幸せ。


ウィン・ウィン。


とか。(爆


【ローン払えない人、相談してください。】


【助けます。】


ある意味、助けているかもしれないけど、(笑


実は鬼搾取されている。


しかも人生ごと。


ってことに気づかないエンドユーザー。涙


そんなことになる前に


100万でも50万でもかけて、


いや、10万でも20万でもいい。


不動産勉強しといてもいいんぢゃないかな?


そしたら、少なくとも


新築の戸建をアホみたいな値段で買わなくなるし


むしろその任売業者から買い叩いて買って


住むって発想になるだろうし。


それだけで、数百万、数千万のお得ですよ。奥さん!(笑


とか思ったわけです。


なーんていいながら


以前、よもぎ蒸しのビルの上に


そーゆー会社が入っているのを発見したとき


【行ってみようかな?】


とか思ったことはだまっておこう。(笑

2011年12月9日金曜日

国内での不動産投資に失敗した人あるいは国内での不動産投資をやったことがない人が海外投資は無理かと

海外での投資を煽る商売人がいます。

国内での不動産投資に失敗した人あるいは国内での不動産投資をやったことがない人がいきなり海外投資は無理かと思います。

投資のコンサルやる人に搾り取られてオワリかもしれません。

これは、国内経済の閉塞感に乗じた商法なのではないでしょうか。

日本国内での閉塞感がなんとなくある。

国内での儲け話が成り立ちにくい。

ところが単にお金をたくさん持っている人や楽に一攫千金を狙いたいアレな人たちはたくさんいる。

ここを狙いたい。

そう考える人たちがいる。

そんな状況だからこそ花盛りとなるのでしょうか。

収益物件:部屋ができた

ゲストブロガーJosephineさんの投稿


ふぅー。


おわったー!


でもって出がけにFAXしておいた反響が


そこそこ。


内見の電話もあったけど、


シェアして2年しか住まない大学生。


今回空いた部屋は更新前に出て行かれた。


さすがに2年で出ていく人を確定で入れられない。


ちょっと強気。(笑


誰が入っても長くいてくれるとは限らないけど。


でも、さすがにね~。


帰宅して、取ってきた写真を加工。


近隣の業者さんにとりあえずFAX。


1日に2度。


かなりしつこい。(笑


その間に通販お野菜がきたり、


お歳暮がきたり。


今回は種村さんにご紹介していただいた業者さんに


お願いしたので、昨日出来上がりのお部屋を見ていただいたとき


電車では遠いけど、地面移動では結構近い場所を


教えていただいた。


帰宅してさっそく検索。


今FAX番号GETしたところ。


もう今日は無理なので、明日番号を登録して


どういう文章でFAXしたら効率的か?


文章を練りまくろうと思う。


そーいえば、帰り道にあるイタメシに


一人で行ったら


むっちゃガン見された。


住宅街の中にあるから、


お客は98%主婦の集まり。


2~4人チームがいくつも。


なんか、同じ主婦なのにぃ。


ちょーアウェー感満載だったんですけどー。(笑


こんなところに一人でくるヤツは


なんなんだろうか?


スーツじゃないし、ぬるい恰好だし。


はぶんちょされた主婦なんじゃね?


とか思われていたかも。(笑


まあ、ある意味当たってるか~。(爆


スーツでディスプレーやってたまるかっ!


そーいえば近所でリフォームしているお宅が


あって、そこの人が物件にバイク止めてた。


すかさず注意。


えらい。自分。(爆


今日は何本電話したか?


よくわかんないくらい受け答えしたし


仕事したな。って感じ。


疲れたナリ。


収益物件空室対策:今回の申込みがくるまで一番きつかったこと

ゲストブロガーJosephineさんの投稿

9月末に退去立会。


リフォーム完成が10月半ば。


一番きつかったことは・・・・


実は家賃を変えずに(内容は途中で変更したけど)


【待ち】


の姿勢をくずさなかったこと。


あ。


ちなみにフリーレントは付けました。(汗


2年前に部屋が空いたとき


客付してくれた賃貸業者さん。




凄腕女子営業マンだったのですが


2年たって彼女は出世したけど


まだ店舗にいたので、いろいろ電話で相談していた。


自分が客を取りたいから。


とか、そういうことは抜きにして


彼女の言葉は結構直球で的を得ていました。


その人が


【決まるのは時期とタイミングの問題】


【家賃を下げたからといって決まるものではない】


【共益費分、交渉できるほうが客付しやすい】


【引っ越しは先付のお客様が多い。そういう人でも


大丈夫ですか?】


などなどのアドバイスをくれたので


それを信用して家賃を下げずにがんばった。


そしたら彼女の言った通りの展開になった。


残念ながら彼女のところで申込みは入らなかった


けれど、あまりのどんぴしゃな展開に


ちょっとびっくりしている。


と同時にやっぱり彼女はすごく仕事できる人だなぁ。


と改めて感心しています。


仕事のできる人は無駄な動きがない。


簡潔でわかりやすくて、理解しやすい。


何事も極めている人はシンプルなのかも


しれません。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2011年12月8日木曜日

中国のお金持ちが東京の収益物件を買いたいなら日本人が日本への投資はOKか

知り合いの飲食店営業の方が中国人の友人から聞いた話です。

この中国人の兄弟は東京の山手線内で収益不動産を買いたいという話をしているらしいのです。

話が大きすぎてよくわからないのですが、1兆円お金を持っている人がいるとか...。

円ではなく元の間違いではないかと笑っちゃいました。

資産保全のために外国人が日本の不動産を買いたがっている。

これが事実なら日本人が日本の不動産に投資しない理由はないのではないでしょうか。

最近、マレーシアとかモンゴルとか海外での不動産投資を煽る業者はいるようです。

日本は安全だと思って投資するような外国人より、日本に住んでいる日本人の方が日本の不動産市場について詳しいはずです。

海外で不動産投資した方が稼げると思っているならそれはその人の判断ですがね。

日本での不動産投資に失敗した、あるいは稼げないという人が外国での投資に成功するとは思えないのです。

収益物件の空室を埋める有効な手段としての営業担当者ボーナスは

収益物件の退去後空室の募集でやっと申し込みが入りました。

事前にお約束していた営業担当者への「特別」のお手当てを提供しようとすると

会社のコンプライアンスが厳しいのでお受けできません、との反応が返ってきました。

その賃貸業者は自社の管理物件も多数抱えていらっしゃいます。

にもかかわらずウチの物件を一般で受けていただいて客付けをしていただくためには、それなりの報酬が必要かと思っていました。

賃貸の営業の経験者さんから、そのような報酬をいただいてかなり「潤っていた」というような話を聞いたことがあります。

いただくことはできないと言われた業者さんは一部上場の会社です。

もしどうしてもというなら広告費に上乗せするという形なら受けられると言われました。

この形式ですと営業マンへのインセンティブになりません。

コンプライアンスの厳しい会社ということは従業員への給与もそれなりに支払われていて安定しているということでしょう。

こういう会社に空室の客付けをしていただければ、ありがたいのですが、競争の厳しい賃貸物件市場ではそう簡単にこのような業者さんに決めていただくことはできません。

収益物件空室対策:決まりそうな電話ってなんとなくわかる


ゲストブロガーJosephineさんの投稿

テーマ:大家道の勉強

決まりそうな電話ってなんとなくわかる

そういうときってありませんか?


なんか担当者がマヂなのか?


かませとして電話してきているのか?


感じるっていうか。


今日のお電話はなんとなく


【もしかして決まるかな?】


という気がした。


でも、そう思っても決まらないときも


あるんだけど。(笑


先ほど申込書がFAXされてきた。


明日空欄を埋めて再度FAXしてくれるようだ。


うまくいったら、来週重説、そして賃貸契約になる予定。


きまってくれたらうれしいな。って思う。

2011年12月7日水曜日

不動産投資で再会-うれしかったこと

ゲストブロガーJosephineさんの投稿

テーマ:ビオトープ物件

今、ビオトープの客付で


最低週1はFAXしている。


今日の夜に電話が来た。


ある業者さんからだった。


実はその業者さん。。。。


生まれて初めて買付を入れた業者さんだった。


どういう形で情報を知ったのか?


わからないけど、名前から調べて


わが家の物件だったとわかったらしい。


ビオトープを買えたのは、彼のおかげだともいえる。


まだFAXしている最中だったので


携帯から電話してみた。


リーマン前だったのに、よく覚えているな~。


と感心した。


オンナでしかも一人で来て買付をその場で書いて


いたからすごく覚えていたらしい。(笑


【勉強されたとおっしゃっていたので


あれから物件購入されたのですね。】


【そうなんですよ~。


これもNさんのおかげなんです。


実はあの物件調査のおかげで


この地区がイケるんじゃないかと思っていて


それで買えたようなものなので。


本当にありがとうございました!】


ずーっとお礼がしたかったので


お電話いただいて本当によかった!


そしてうれしかったです♪


Nさんの会社も、以前お話しているときに


【最後は管理をやるのが王道です。


ウチは売買中心なのでまだダメです。】


っておっしゃっていたけど、


今は売買中心じゃなくて、賃貸中心で


しかも管理物件がかなり増えているらしい。


彼も我が家も。


思考が現実化している。ってことですよね。


なんか、時間が経っても。


つながる人とはつながるんだなぁ。


って感じました。


同じ営業マンで、いくら丁寧だったとしても


上っ面の人はまったく心に響かないけど


丁寧じゃなくても誠実で心から話している


人の言葉にはやっぱり響くものがある。


不動産っていろんな出会いがあって


おもしろいです♪

不動産投資ブログでも使えるか?炎上マーケテイング


ゲストブロガーJosephineさんの投稿

今日ツイッターで拾ったネタ。


今、炎上マーケティングというのが


はやっているらしい。


ちょっと前の


【おしゃまんべくん】暴言事件。


などもそうだと言われているらしい。


あえて炎上するようなネタを提供して


炎上させて人を集める。


そして非難を一身に浴びることにより


名前を売る。(笑


芸能人の恋愛ネタとか、離婚ネタみたいな


ものかも。(爆


こんなもの


も炎上マーケティングで成功した例らしい。


不動産投資家で誰かやらないかな・・・・


炎上マーケティング。(爆


自分のブログはイヤだけど。(笑

日本人の給料は下がり続けているから収益物件の家賃も下がるのは当然

日本人の給料はリーマンショック以来下がり続けているそうです。

週刊誌の広告の見出しになっていましたからサラリーマンにとっては大変深刻な問題でしょう。

給料が右肩下がりになるということは収益物件の家賃も同様に下がるだろうということです。

現実に下がり続けているようです。

賃貸の賃料は景気の波からはかなり遅れて変動します。

個人的な経験からもそれは実感できます。

92年に東京都目黒区のマンション(約40平米)を借りた時に最初にふっかけれられた家賃は19万円でした。

交渉で15万5000円(共益費含む)まで下げていただき住むことになりました。

家賃などというものは下がらないものだろうなどと無知で生ぬるい人生を送っていた私は、その後数年間でいつのまにか周りの賃貸物件の家賃が下がってきていたのを知りませんでした。

92年というのはすでにバブルははじけていたのですが、バブル期のMAXな状態の家賃相場からはまだあまり下がっていなかったようです。

異変に気が付いたのは同じマンションの同じ間取りの1階上の部屋が13万円台で広告されていたチラシを偶然発見したときです。

この時、もう時代はポストバブルの失われた10年を過ぎようとしていました。

現在、2008年のミニバブルの崩壊からすでに3年です。

2009年に購入した収益物件の家賃が下がるのは当然のことですね。

自分が賃借人として経験した「知らぬ間の家賃の下がり」を今度は収益物件のオーナーとして経験するなどということは92年の私にとっては夢にも出てこない話でした。

2011年12月6日火曜日

賃貸併用住宅の建築中に床にコルクタイルを貼るという無謀な労働をしてセルフリフォームの無駄を知る



賃貸併用住宅の建築中にまる一日を費やして、3階の床にコルクタイルを貼り付けるという無謀な労働力を投入しました。

やったことない肉体労働で、ヘロヘロになり良い学習となりました。

お金を払って、労働をプロの方にお願いするのか、自分の身体と時間を使って、へたな仕上げにするのか。

そういう選択の空しさを思い知らされました。

建築の現場作業をなめてはいけません。

この時は2日間の労働力投入で、引越しの準備などに使わなければならない貴重な時間を失いました。

時間は本来、金で買えるはずのものであることを強烈に認識しました。

以来、実際に一棟ものの収益物件を購入してからのリフォームは一切自分ではやりません。

不動産投資に自分の労働を投入してはいけません。

ひまでたまらない人やこういうことをやるのが趣味なら問題ありませんけど。

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不動産投資の勉強:強くなりたいなぁ


ゲストブロガーJosephineさんの投稿 

今日道場にいって


自分の実力を思い知って気が付いたこと。


肉体的にも、精神的にも


まだまだ弱すぎる。ってことに。涙


ああ。


もっと強くなりたいなぁ。って思う。


肉体的にも。


精神的にも。


そしたら、いろんなことがあっても


ぶれないで成し遂げられる気がする。


なかなか歳を取ると


徹底的にヤラれる。


ってことがなくなる。


そうなると、自分の実力がどこなのか?


わからなくなるし、


人間ってのは基本的に自己評価の高い


生き物で、過去の実績も現在の評価に


入れてしまったりしがちだから、


実力と自己評価がだんだんとかい離してくる。


これって・・・本気でマズイ。


マズすぎる。


周りの人と比べるとかしても


まったくもって意味のない話で。


失敗している人がいるからといって


自分の実力が上がるわけでも、


収入が増えるわけでもない。


あくまで自分の実力をあげていくしか


成功する道はないわけだから。


やっぱり、武道も不動産投資も


こつこつと努力して実力を


積み上げていくしかないんだな~。


っていう、


むちゃくちゃ当たり前のことに


気が付いた次第です。


新極真の道場生だったとき


師範が


【毎回稽古して何になるんだ。


って思うかもしれないけれど、


毎回半紙を一枚一枚重ねているようなもの


なんだよ。


本当に薄い紙だけど、それが積み重なったとき


すごい差になっているんだよ。】


っていうようなことを言っていたのを


思い出した。


不動産投資でも成功している人や


財産を築いている人は


普通の人間はめんどくさくてやらないことも


こつこつやっている。


それが師範のいう半紙なんだろうと思う。


なんでも一足飛びにはうまくいかない。


少しづつ強くなっていって、


うまくなっていけばいい。


焦らなくてもとにかく積み重ねていけばいいんだ。


と思った。

出塁率の高い選手(収益物件)を割安で仕入れて勝つのが理想の不動産投資

映画「マネーボール」を見ました。

MLBは金で動いてるのかと思ったらそうでもないし、スポーツは数字と勘のせめぎあいだよってのもよく描けてました。


古株のスカウトマンが、野球は経済学で計算して測れるようなものではなくて、長年の経験とか勘が大切なんだ、とブラッド・ピット演じるGMに反抗していました。



野球は数字から導かれるシミュレーションで勝ちの数が測れるのかもしれないと思います。

不動産投資はシミュレーションで儲かるかどうかがわからないとだめなんでしょうけど、実際は将来の実態経済を占うことは難しいですよね。

映画では経済学の数字を駆使して、出塁率の高い選手を割安で仕入れて勝つという戦略を実行していました。

収益物件も確実にキャッシュフローの出る物件を安く仕入れなければなりません。

2011年12月5日月曜日

収益物件での退去-問題解決そのもの業務



ゲストブロガーJosephineさんの投稿

収益物件での問題解決そのものが業務

それが退去。


まずは退去立会。


実はもっとも苦手。(汗


昨日はつよーいプロの味方


協力な援助のおかげで


なんとかもめずに済みました。(笑


そしてそのあとのお部屋。


どーするか?


想像の最高のパターンが100だと


すると、


昨日のお部屋は70くらい。


でも、問題が山積。


それを一つ、一つ解決していくのが


リフォーム。


何回やっても見事に知らない問題が


次々と発生。(笑


この経験値たるや、かなりのモンでしょう。(爆


今朝は一つの問題が片付き、


ほっとした。


もう一つの問題も日程が決まった。


あとはリフォーム屋さんと打ち合わせして


日程を決めたらとりあえずひと段落。


その間にディスプレーしたり


客付したり。


やることはてんこもり。


これもこなさなきゃいけない業務なので


こつこつと。


たんたんと。


こなしていこうと思います。

収益物件の上に載った利回り太陽光発電がエコかと言えばそうではない



先日、不動産投資家の収益物件の屋上に敷き詰められた太陽光発電のパネルを見せていただきましたが、壮観でした。

かなりの広さがなければパネルも数多く置けません。

かといって、置き過ぎると制限発電量を超えてしまうので難しいようです。

この物件での太陽光発電は利回りが10%超はいくそうです。

冷静に考えると太陽光発電を普及させる理由は二酸化炭素の排出を減らすことでした。

アパートや収益物件に設置してオーナーが利回りを稼ぐことではありません。

太陽光パネルに使われる資源や製作するために使われる輸送で生じる二酸化炭素を考えると果たして太陽光発電を普及させることが「エコ」なのかどうかは疑わしいですね。

そもそも「エコ」と「投資」は全くベクトルが違うのです。

スルガの4.5%金利は不動産投資のシミュレーションに最適だ



不動産投資家としてローンを銀行にお願いする時の想定はスルガ銀行の4.5%でCFが出るかどうかという基準をつくればよいのかなと思います。

スルガ銀行の4.5%という金利はすごいです。

何がすごいかというと不動産投資をするにはあまりにも高すぎるということです。

同時に、この金利でやっていけるということはすごいということです。

自分でこの金利で融資を受けていたということは不動産投資の入り口としては良かったのではないかと思いました。

デフレの環境で家賃が上がるということはありえません。

金利は低いままかもしれませんが入居者の給料は上がりません。

このような状況で、収益不動産に参入するという事は、最悪の状態をシミュレーションしなくてはならないということです。

銀行は収益不動産への融資を考える時は、最悪でも担保に取った物件で融資額を取り返すことができるのかどうかを推測します。

銀行は色々と推測するのかもしれませんが、たぶん最悪の状況でローンの返済ができるかどうかをシミュレーションしているでしょう。


4.5%よりも高い金利で収益物件へ融資する金融機関はあります。

でも、こういう機関はいわゆる「銀行」というカテゴリーには入りません。

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賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2011年12月4日日曜日

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要



賃貸併用住宅を建てることは誰でも出来ます。

でも、儲けることは難しいんです。

住宅ローンの額は予想より膨らんでしまうかもしれません。

大きな問題は建築費です。

これを素人が低く抑えられれば奇跡です。

工務店やハウスメーカーは確固としたノウハウのあるプロです。

交渉してまけさせるのは難しいでしょう。

建築家に設計・監理をお願いしたら、少なくとも建築費の10数%は払わなければなりません。

経験と交渉力のある人だけが、賃貸併用住宅を建てて稼げるのではないでしょうか。

賃貸併用住宅を建築して稼げる可能性があるのは「設計能力の高い工務店兼不動産投資家さん」みたいな人ではないでしょうか。

もし、あなたがそんな条件と能力のある人だったら挑戦する価値はありますね。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

やっぱり不動産ってイイナァ~♪ 会社に頼らず生きるために知っておくべきお金のこと

ゲストブロガーJosephineさんの投稿

テーマ:ビジネス本

「会社に頼らず生きるために知っておくべきお金のこと/泉正人」

¥1,470
Amazon.co.jp

まだ1/3しか読んでいませんが・・・


すでにこの時点で


【やっぱり不動産ってイイナァ~♪】


と思うわけです。


飲食店は経費かかりすぎで


すごーく大変。


で、自分も毎日働かないといけないし。


好きじゃないと絶対にできない。


飲食店に投資するなら


不動産の回る物件かったほうが


数倍楽だな。


飲食ははやりすたりも早いし


回収できるのかなぁ。


まあ、不動産も


一歩間違えると


ハゲタカに食いつぶされて終わるけれど。(汗


1/3読んだだけで


地主大家が自社ビルの1Fに店を出して


ビルごと根こそぎ持って行かれる


仕組みがわかります。(笑


下手な商売やるより、不動産に特化


したほうが良いってことがよくわかります。

不動産投資で社長ごっこをしたい人がいるのは本当らしい



収益物件を買って不動産投資のようなものを行う人はお金を儲けることが目的だと思っていました。

色々な人を見ていると実はそうでもないことがわかって不思議な感じがします。

管理会社がだめだから、そういう人たちを育てたい、などとおっしゃる人もいます。

自分が上に立って誰かを支配したりするのが大好きでそのような立場を維持するために収益物件をわざわざローンを組んで買う。

そんな方もいらっしゃるようです。

管理をお願いしている業者さんとお話ししていると

(収益物件を持っている人は)そんな人が8割ですよ。

さらりとお答えが返ってきました。

物欲を満たしたいから不動産を買っています。


そういう物言いをしてくれた方が健全だと思うのですが...

2011年12月3日土曜日

会長は本当におもしろい人、だから不動産投資やれた


ゲストブロガーJosephineさんの投稿

家住くんの引退式があるので

チケットをお願いするためジムに電話した。

なんと会長が電話に出た。(笑

【最近、どう?】

って話になり、

【会長何歳になったんですか?】

と聞いてみた。(笑

どうやらとうとう還暦になったらしい。

で、ジムの練習生が130人くらい集まって

還暦祝いをしてくれたとのこと。

【お前ら、チャンチャンコなんて持ってきたら

ぶっとばすぞ!っていってたんだよ~。】

あいかわらずだな~。って思う。(笑

こんなにいろんな人に愛されている還暦は

なかなかいない。(笑

会長とはじめてあったのは

自分が25歳で会長が41歳。

会長はボクシングジムをオープンさせて3か月くらい

たったくらいだった。

だからかなり初期の練習生♪(笑

ちょっと話してすぐにこの人はこの道で

食ってる人だからいろいろ教えてもらおーっと。

って思った。

一緒に練習している人もかなりボクオタの人が

いたので、一緒に試合を見に行ったり

いろいろ教えてもらいながら、かなり詳しくなっていった

のは懐かしい思いでです。

会長がすごいのは、自分の教え子がみんなずーっと

なついているところだと思います。

自分も含めて、練習生じゃなくなっても

試合見に行ったり、ジムに顔だしたり。

普通のボクシングジムではありえない感じ。

なので、もう練習生で入ったときから

18年くらいたっているのに

まるで昨日ジム行ったよね?

みたいな感じで話している。(笑

それで一番すごいのは、いい意味でも悪い意味でも(笑

ぶれてなくて変わってない。

【永遠の不良。永遠の少年でいようと思って。】

ってさっきもいっていた。

たしかに貫いていると思う。(笑

そして裏表がない。

ウソがつけないので、突っ込んだことを聞くと

もごもごするけど教えてくれる。(笑

ボクシング業界はエンタメの世界。

その世界で生き残っているっていうのは

相当の情熱がないと難しい。

本当に好きじゃないとまず無理だし。

お金が回らないときはバイトしていたのも

みんな知っているし、そこまでしても

チャンピオンを育てたかった人だからこそ

みんなついていくんだと思う。

今、不動産投資をやれているのも

ジムに通ってボクシングを教えてもらったおかげだと

思っている。

プロを目指そうとしている人だろうが

女子だろうが、

同じに教えてくれる会長。

ボクシングジムにいて、練習していただけだったけど

周りで起こることは俯瞰してみていて

とても勉強になった。

【男の世界】

とはどういうふうに成り立っているのか?

表に出ている情報では計り知れない

いろんなドラマがジムにはあったと思う。

その人自体の本質があらわになってしまうのが

ボクシング。

その人の生き様が練習とか試合で出てしまうから

隠しようがない。

だからおもしろい♪

とりあえず来週は後楽園ホールにいきまーす。

会長ありがとうございました!

健美家会員の収益物件リクエスト/新着お知らせメール


健美家会員の物件リクエスト/新着お知らせメールというものに登録しています。

東京都と隣県の物件に登録していましたが、都心の収益物件が欲しくなったので変えてみました。

隣県は全部はずして23区のみで利回り11%以上という条件にしました。

ぴたっとメールが送られてこなくなりました(爆)。

それまでは毎日来ていましたが...

23区内でこの条件ですと健美家で露出される前に売れますよね。

当然の現象です。

早く健美家で露出される前の物件を教えていただき買えるようになりたいものです。



賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い



賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高いと思います。

自分で賃貸併用住宅を建てておいてこんなことを言うとなんだかなと言われそうです。

儲けることを目的にしていると大変です。

例え住宅ローンを利用することはできてもローンの額は膨らんでしまう可能性ありです。

大きな問題は建築費です。

これを建築に無知な素人が抑えるのはかなり難しい。

建築家に設計・監理をお願いすれば少なくとも建築費の10数%は建築家に払わなければなりません。

投資としては、まず利回りは期待できません。

こういう状況を考えると工務店さんなんかは、不動産投資の知識があれば、賃貸併用住宅でCFを出すことはできるのではないかなと思います。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2011年12月2日金曜日

お店でも収益物件でも不動産立地のアドバンテージという巨大パワーには勝てない



大正10年創業の店で缶詰めを温めただけのようなカレーのかかったカツカレーを950円 でいただきました。

都心の一等地です。

行列をつくって食べに行く人もいるそうですから有名店なんですね。

ビールを注いだコップの中が雑巾の臭いがしました。

老舗というのは、不動産の立地の力でアドバンテージを持っている場合が多いような気がします。

一等地で何十年何百年も店を構えていたら商品がたいしたことなくても

そりゃ儲かるでしょうね。

収益物件も立地がほぼすべてです。

立地のアドバンテージという巨大なパワーに比べれば、その他の要素にどれだけエネルギーを投入しても、不動産の立地に勝てるわけはありません。

店の力じゃないんです。

賃貸物件の力じゃないんです。

「不動産」は読んで字のごとく

「動かぬ資産」

ですからね。

資産価値のある動かないもの(土地)を買うのが不動産投資だと思います。

不動産管理会社さんとご飯

ゲストブロガーJosephineさんの投稿

今日は管理会社さんとご飯。


いろいろな話を聞いて面白かった。


最近疑問に思っていた


自分の中では当たり前だけど


【物件=大家業=経営=利益追求】


表面上、そういうフリをして


実は違う目的で物件買う人っていますよね。


って話をしたら


【8割がたそうですよ。】


という答えに、みょーに納得してしまった。(笑


所有欲とか、エゴを満たすために


収益物件を買う人が8割。


ある意味ラッキーだと感じた。


物件を持っているだけで満たされるとか


すごい借金しているからすごいと


思える人とか。


ある意味簡単だし、本人が幸せならそれでいいと思う。


自分の判断基準はあくまで手残り。


キャッシュフロー。


それしかない。


それを最大化させるためにどうしようか?


としか考えていないから


他の感情が入る人は余裕あるんだな。って思う。


まあ、そういう方がいらっしゃるから


わが家ごときでも満室にできるし


キャッシュフローが出るんだと思うけど。


本当に不動産は面白い。


いろんな面白いお話、ありがとうございました~♪

賃貸併用を安く建築するのは相当な知識と交渉力がなければたぶん困難



賃貸併用住宅で住宅ローンを使うというのは良いアイデアではあると思います。


ただ、収益を上げるためにはかなりのスキルと経験がなければ難しいだろうと想像できます。


中古物件を買うのでなければ新築です。


新築するなら工務店かハウスメーカーにお願いすることになるでしょう。


ウチの場合は建築家に設計をお願いしましたが、まず建築家とのやりとりが難しくて大変でした。


建築家は設計と監理です。


これがくせもので監理というのは建築を実施する業者の選定まで握っているということです。


建築家とタッグを組んでいる建築業者に任せることになるわけです。


この場合、建築家との交渉プラス工務店との交渉になります。


こういう経験がない人にとっては、プロを相手に細かい建築費の交渉をしなければいけないので、建築費を抑えることはかなり難しいでしょう。


これをうまくやれる自信があれば問題ありません。



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2011年12月1日木曜日

絶対に儲かる仕組みはないがファンドなのか収益不動産投資なのか

ファンドというのは先にお金を出資者から集めて後からお金を分配する仕組みです。

現物の不動産を買って収益を上げる不動産投資は買った瞬間からお金が収益として流れてくる仕組みです。

同じようにお金が入ってくるのならどちらが良いのでしょうか。

ファンドに出資して年間利回り5%。

収益物件に投資して表面利回り10%。

10%なら収益物件の投資の方が良さそうに見えます。

でも賃貸経営は経費がかなりかかります。

表面利回り10%でも税引き後は5%くらいかもしれません。

やってみなければわからない部分が多いのです。

ファンドはいったんお金を出してしまえば後はどうすることもできません。

利回りも元本も保証されません。

収益物件で賃貸経営をするとあなたが努力して利回りを上げられる可能性はあります。

下げてしまう可能性もあります。

物件は管理もあるし客付けもあります。

面倒なことが多いのは間違いありません。

ファンドは買った後は何もする必要はありません。


不動産投資でファンドと大きく違うのは頭金を入れれば後は他人のお金で買えるという部分だけかもしれません。


どちらにせよ「必ず」「絶対」に儲かる仕組みではありません。

投資に「必ず」「絶対」に儲かるというものはこの世に存在しません。

結局どちらを選ぶのかはあなたの人生観に左右されます。

楽にお任せか

ある程度の労力をいとわないのか

賃貸併用住宅の建築中にコルクタイルを貼り付けるという無謀な労働力投入

賃貸併用住宅の建築中にまる一日を費やして、3階の床にコルクタイルを貼り付けるという無謀な労働力を投入しました。

やったことない肉体労働で、ヘロヘロになり良い学習となりました。

お金を払って、労働をプロの方にお願いするのか、自分の身体と時間を使って、へたな仕上げにするのか。

そういう選択の空しさを思い知らされました。

建築の現場作業をなめてはいけません。

この時は2日間の労働力投入で、引越しの準備などに使わなければならない貴重な時間を失いました。

時間は本来、金で買えるはずのものであることを強烈に認識しました。

以来、実際に一棟ものの収益物件を購入してからのリフォームは一切自分ではやりません。

不動産投資に自分の労働を投入してはいけません。

ひまでたまらない人やこういうことをやるのが趣味なら問題ありませんけど。

投資家の頭の中

テーマ:不動産投資の勉強

いろんな投資家さんと会って


お話していると


やっぱり一般人とは頭の中が違うな。


って感じる。


みんな不動産投資から始まっている


けれど、


生活全般にその考えは及んでいると思う。


・無駄金は使わない

・労働単価をつねに計算してしまう

・費用対効果を常に考えてしまう

・家賃比率(ローン比率)が高いのはありえない!

・華美な生活はしない

・キャッシュフローは意外と使えない

・常に利益の最大化と効率を考えている

・その考えで普段の生活も過ごしている

・維持費の高いものは敬遠する

・お金をためてお金に働いてもらう

・早くそのシステムを構築する

・そのために地味に貯金する

・すべての物質の出口を考えてしまう

・頭の片隅にうっすら税金のことはひっかかっている


そんなところでしょうか?


だから、本一冊買うのでも


現金化できるのか?浪費なのか?


洋服などもそうだし、モノを買うときは


使い倒すものか?出口があるのか?


を考えて購入している気がする。


自分も不動産投資する前は


なーーーんも考えてなくて


まったくの浪費をしていたけど


最近、購入するときは出口も考えて


買っているかも。


じゃないとものであふれちゃうし。


いや、すでにあふれてるけど。(笑


たぶん一般の人は


自分が行動することによって


お金を使うだけ。


で終わってしまう。


普通の浪費。


投資家は自分が行動することに


よって、2つ、3つ


自分の利益になるような仕掛けをして


かならず自分に知識なり経験なり


お金なりで帰ってくることしか


やってない。


お金を使うときの発想が


全部


【投資】


なのかも。


とちょっと思ったりしました。

賃貸併用住宅と不動産投資はまったく別物



賃貸併用住宅を不動産投資とリンクさせて何かを実行することは、やはり時間の無駄になるのではないでしょうか。

いろんな銀行が日本にはあります。

住宅ローンで賃貸併用を買う(建築する)ことを認める銀行もあると思われます。

どのような条件で認めているかはわかりません。

でも、不動産投資で収益をあげ続けようともくろんでいるなら余分なステップでしょう。

ただし、投資用のローンを先に借りる方が良いのか、住宅ローンを先に借りた方が良いのかについては、答えは出ています。

収益物件でローンがあると住宅ローンは借りにくくなります。

投資家目線で住宅を選んでから住宅ローンを使うなら無駄にはならないと思います。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2011年11月30日水曜日

ハイパーインフレに襲われる不動産投資家はおびえている



ハイパーインフレがやってくる。

そう言い張る不動産投資家がいらっしゃいます。

絶対くるそうです。

それがどうした。

そう言い返す投資家もいらっしゃいます。

どうすりゃいいんでしょ。

経済無知の私にはいったい何が起こるのか起こらないのかわかりません。

インフレでローンの金利がはね上がるのでしょうか。

じゃ売ればいいじゃん。

ハイパーインフレ絶対論に反論する投資家はそう言い切ります。

家賃上がるからいいじゃん。

と言う人もいます。

そんなすぐに上がらないよ。

すぐに反論がきます。

実際に起こっている現象を見るだけ。

そして過去の経験しかない哀れな私はおびえています。

てのはウソ。

最も怖いのは収益物件を買ってキャッシュを稼ぐという手法を知らずにいた自分が過去にいたということ。

その時代には戻りたくないだけです。

だから、もうすでにリスクを取って収益物件のために融資を受け返済し続けている限り、ハイパーインフレが襲ってこようがデフレスパイラルが続こうが関係ないんです。

もう後戻りはできないんです。

2011年11月29日火曜日

賃貸併用でも収益物件1棟ものでも不動産投資で稼ぐための基本は同じ

賃貸併用住宅を建築する、あるいは中古物件を買う。

これと

収益物件の1棟ものを建築する(中古を買う)。

この2つは手間のかかり方に違いはあるかもしれません。

でも儲かるか儲からないかということを基準にするならば考えなければならないことは同じではないでしょうか。

賃貸物件のその地域での需給バランスが最も大切なポイントだと思います。

たとえ自宅を収益物件の中に持つにせよ、賃貸の客付けが難しい地域ならば儲けどころかローンの返済すらできなくなる可能性があります。

住宅ローンしか融資を受けられない状態なら仕方ありませんが、不動産投資として投資を拡大していくつもりなら賃貸併用物件に時間を割いてももったいないですね。

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2011年11月28日月曜日

太陽光発電を収益物件に設置して利回り10%超え

太陽光発電を収益物件に設置していらっしゃる不動産投資家の物件を見学させていただきました。

自宅部分もある収益物件ですが、共用部分と自宅の電力に太陽光発電を利用されています。

売電のおかげで収益が上がるそうです。

しかも利回り10%以上で。

自治体から補助金も出ています。

政府の政策として太陽光発電を推進しているわけで色々とインセンティブをつくって普及させようとしているのですね。

ただ残念ながら来年以降は売電の価格が下がり、うまみは薄れるようです。

今年末までに設置しなければ利回り10%以上などということは無理そうです。

何事も思い立ったが吉日で、ビジネスは素早い実行と決断が必要です。

収益物件ですからこのような設備を設置する場合は売却のことも常に考えて実施しなければなりません。

この不動産投資家の場合は売却は当面考えていらっしゃらないようです。

2011年11月27日日曜日

23区内の高利回りは違法建築が多いが出口もある



先日都内(23区)で収益物件の調査をしました。

都内でまあまあ利回りの出ているものは違法建築の建物が多いですね。

土地に建物がぎちぎちに建っています。

隣の家と「一体化」しているものもあります。

現行の建築基準法ができる前にできた物件です。

で、買ってどうするのかは不動産投資家の戦略次第でしょうか。

普通の銀行ではこういうものは融資がつかないでしょう。

ですから現金で買うか、ちょっとアレなローン会社から借りるか。

 同じ違法建築物でも23区内なら価値ゼロとはならないでしょう。

なんらかの開発が入れば突如価値アップするかもしれません。

出口が想像できて、あまった資金があればそういう物件でも欲しいですね。

2011年11月26日土曜日

不動産で収益をあげるのも「こつこつ」しかない

中日・落合博満前監督が(落合の野球は)

書く側も見る側もおもしろくないだろう。勝つためにはこつこつやっていくのが近道。

そのようなことを退任会見で語っていました。

この「こつこつ」というのは確かに面白くないんです。

でも結局成果を上げるのは「こつこつ」が一番である、とプロ野球で一流の成果を上げた人が言っているのです。

不動産投資もまったく同じだと思います。

面白くないことを「こつこつ」と続けられるかということ。

そこから確実な収益が生まれて蓄積されるでしょう。

2011年11月25日金曜日

不動産投資で稼げる収益物件は見かけの良い長打者ではない

「マネーボール」という映画は実在の野球チームを経営手腕で成功させたという話らしいです。

まだ見てませんが。

野球はホームランバッターがたくさんいたら勝てるというものではなく、出塁率を高めていけば勝てる可能性が高まるという理論に基づいてチームを再構築したらしいのです。

長打力ではなく四球を見極めたりして塁に出る能力が高い選手ばかりを他球団から安い年棒で引き抜いてチーム全体の出塁率を高める。

これは不動産投資でも言えることですね。

収益不動産も複数保有していると稼ぐ物件と稼げない物件が分かれます。

稼げる物件、つまりキャッシュフローが多く出る物件を数多く持つことが「勝つ」ための方程式です。

規模が大きい物件は経費ばかりかかり「出塁」して「点数」を稼げない可能性があります。

2億円の物件でCFが年間200万円より5000万円の物件でCF年間400万円の方がうれしいですよね。

出塁率の高い物件を狙いたいものです。

2011年11月24日木曜日

福祉可アパートが将来の収益物件の通常形態になるの?

生活保護受給者を受け入れるアパートのことを「福祉可アパート」と言うそうです。

不動産業者の入り口の掲示にそう書いた紙が貼ってあるようです。

生活保護受給者はそういう物件を取り扱っていないかを調べて不動産仲介業者を訪ね歩いていらっしゃるのでしょう。

生活保護受給者の数が過去最高に膨れ上がっている中、こういう方を受け入れるアパートの需要も高まっていると思われます。

高齢化が進めば、高齢者の生活保護受給者も増えるでしょう。

収益物件は老朽化が進み、通常の入居者に契約していただくことが難しくなれば、そのような方たちを受け入れる「専門」のような物件に変わっていく可能性があります。

これを是とするかはオーナーの賃貸経営に関する姿勢で決まると思います。

2011年11月23日水曜日

30年一括借上げでお任せアパート経営

30年一括借上げでお任せアパート経営

こういう魅惑的な見出しで新聞に大きな広告が出ていました。

宣伝文句の30年っていうのは、「元利均等固定金利で30年」っていうのと同じくらい魅惑的なわけですが同じくらい

大きな

リスク

です。

ひとつの民間企業が30年存続する確率はかなり低いはずですよね。

あなたが30年生き延びる確率より低いかもしれません。

30年間ものごとが動かないという可能性は本当に低いと思います。

2011年11月22日火曜日

名刺交換を社員に迫らせる不動産会社は「投資」を勧めている

街頭でいきなり近づき名刺交換してくれないかと言ってくる人に時々でくわします。

自分の会社の名前を言わずに名刺を交換してくれと言う人もいました。

先日、女性が近づいてきて

「私の会社のノルマ達成のためお願いしま~す」

のような言葉を発しながら名刺を目の前に差し出してきました。

会社の名前がわかったので調べてみると不動産業者でした。

都内で投資用の新築区分を売っている不動産会社のようでした。

この会社の名前でネットの質問コーナーのページが引っかかってきました。

質問者は「夫がその会社からマンションを売りつけられそうになっているので、どうやって説得したらよいか」という趣旨のことを尋ねていました。

「投資」と称するその物件の収支は一月で数千円の黒字が出るそうです。

給料の税金が安くなるから、という理由で勧められているようでした。

この手の会社に名刺を渡したらどのような結果を招くか簡単に想像はつきますよね。



2011年11月21日月曜日

不動産投資は攻めと守りの両方が必要か-高利回りvs低利回り



最近経済や景気に関しては暗いニュースしかありません。

この世の終わりというような話がこれでもかと噴出してしている時は「買い」である。

投資のセオリーとしてはこう言われています。

そうは言っても不況時に前向きな態度で攻めていくのはなかなかの胆力が必要です。

築古の地方物件を持っていると、このままでいいのかなと腰が引けてきます。

つまり、都心の物件を保有する方向へシフトして行った方が良いのかなということです。

新築はいけませんが激戦区ではない都心で収益物件を運営できれば素敵です。

ただ残念ながらこういう物件は利回りは低いのです。

そういう地域で高利回りで物件を買えたら最高です。

不動産投資は守りと攻めの両方をうまくバランスをとりながら進めていかなければいけないのでしょうか。

高利回り(地方/高リスク)で稼ぎつつ低利回り(都心/低リスク)で資産を守る。

このサイクルを繰り返していければ長く資産を築ける状態をつくれるのかなと...

2011年11月20日日曜日

大家は不動産投資のピラミッドの頂点か

大家(収益物件オーナー)は賃貸経営のピラミッドの頂点にいる立場であるというような説明をしている人がいます。

狭い意味ではそうかもしれませんが、融資を受けて収益物件を所有している限りにおいては全然違います。

融資の金利を大家から吸収する銀行の方が立場は上です。

物件管理だの客付けだの、そんな面倒なことを一切やらずに大家から金利が払いこまれます。

大家は銀行に金利で儲けさせる下働きです。

実は銀行よりさらに上に立っているのが徴税する組織です。

これは銀行も逃れられません。

国や自治体は大家や銀行やあらゆる収益を生み出す人たちから税金を吸い上げています。

これを避けたかったら徴税のない国に住むしかありません。

お金を究極に稼ぐ人はこれしか考えていないかもしれません。

ギリシャやイタリアが破綻しそうなのはこういう人たちが多いからなのかなと思います。

2011年11月19日土曜日

区分を不動産投資ではなく怪しい理由で買う人は多いのか

都内の区分を数多く所有している不動産投資家の方から聞いた話です。

区分は色んな理由で買う人が多いそうです。

千万単位のお金を現金で払う人もいるそうです。

銀行口座に振り込めないお金のようです。

だから都内で区分を買うというのは流動性が高いということのようです。

これが不動産投資の手法としてはリスクヘッジになるのではないかと思います。

物件の売買を現金でやられると売主は札束を数えなければならないので大変です。

でも売れないよりはありがたいですよね。

札束を不動産に変えてしまうときれいに洗濯されるのでしょう。

2011年11月18日金曜日

不動産業者に入居者募集お願いで夜ファクスを送ってはいけない



不動産業者に入居者募集お願いで夜ファクスを送ってはいけない。


ということだそうです。

なぜなら夜の間にたまったファクスは丸ごとゴミ箱行きになる可能性が高いからです。

賃貸仲介をなさっている不動産業者さんがこう断言されていました。

空室を埋めるためにファクスでの営業は必要かと思います。

しかし、送る時間を間違えるとお互いのエネルギーと紙とインクの無駄ということですね。

ではいつファクス送信するのが最適か。

昼間の営業時間帯だそうです。

送った後に電話をかけて届いているかどうかを確認していただく。

これで少なくともマイソクを「見ていただく」ことは実現します。

これを土日祝祭日の直前に実施するのが理想でしょうか。

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2011年11月17日木曜日

東北被災地の不動産バブル

東北大震災の被災地では不動産のバブルが起きているらしいのです。

ファミリー物件の価格が高騰しているようです。

単身向けの物件は供給過多のようで高騰していないそうです。

ファミリー物件なら、かなりのキャピタルゲインが出るほどの状況ということです。

政府の東北復興費用が今後数十兆円投入されると言われているそうですが、このお金が日本全体に回り、景気浮揚につながれば塞翁の馬です。


2011年11月16日水曜日

ビジネスに安定はないから不動産投資でも安定満室経営などありえない



不動産投資の経営で誰しも求めるのは満室です。

常に満室を維持したいのです。

空室があると焦ります。

プレッシャーがかかります。

1個空いただけでもいやな感じになる。

入居が決まるとホッとし、退去があるとブルーになる。

これの繰り返しがあるといやになるので

「ず~っと永遠に満室でいてくれ~」

そう祈るのです。

でも冷静に考えるとすべてのビジネスで常に100%うまくいき経営を続けることなんかありえません。

飲食店でも毎月の売り上げは変動します。

100万円売り上げる月もあれば50万円の月もあるでしょう。

今、輸出産業の自動車なんかは円高で苦しんで、国内でも車があまり売れなくなり大変そうです。

これに比べれば収益物件の賃貸部屋が50戸あるとして2、3戸空室が出るという現象は数字の上での売り上げの変動としてはマイルドな方です。

なんでも100%を維持しようとするとビジネスが破綻する前に人間の精神が破綻するということでしょう。

2011年11月15日火曜日

生活費を節約!家賃5万以下ドットコム




生活費を節約!家賃5万以下ドットコム

@5manikacom 東京都千代田区
お客様の出費を少しでも抑えたい。そんな想いから立ち上げたのが「家賃5万以下ドットコム」です。23区内で家賃が5万円以下の賃貸物件だけを集めた革命的ウェブサイトです。

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こういう商売をしている業者があります。

なるほど。

ネットで賃貸物件を探す人は家賃の額を基準にする人が多いはずですね。

23区内で5万円以下で賃貸に住みたい人にターゲットを絞っています。

23区内で5万円以下の家賃で募集している物件はこういうサイトに引っかかるわけです。

ただし、サイトの集客力と賃貸物件の成約率は一致するかどうかはわかりません。

収益物件の入居付けの営業では家賃設定に悩みます。

家賃設定に失敗するとサイトの検索で賃貸物件を探す人であなたの物件とマッチする入居希望者はまったくかすりもしないことになります。

ターゲットをうまく絞れているという意味では、この仲介業者の目論見は成功していると思います。

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