2013年2月25日月曜日

不動産投資のローンは長期の「計画」ではあるがお金の動きは予測困難



収益物件やマイホームなど #ローン で買うと何十年もの返済計画となるが今のところ10年を超えて返済し続けたものはひとつもない 長期の「計画」ではあるが現実とはまったく違うお金の動きがある ローンはうまく使えばお金は貯まるので「お金を生む」借金をしなければならない

こういうツイートをしたのですが、「お金を生む」借金をどのように組み立てたらベストかと考えるのは難しいですね。

ローンは長期で組んだ方がキャッシュフローが大きくなります。

確かにそうですが、問題は元本がなかなか減らないということです。

元本が減らないというのは別に悪いことではないのですが、出口が難しくなるということでしょうか。

物件を売却しようとする時に残債があると売れませんね。

金利が低く、頭金もなるべく少なくすればローンの全額が増えます。

金利が低いと毎月の返済額が少なくなるから楽なように感じますが、長期保有のリスクは高くなっているかもしれません。

じゃ、毎月の返済額が高い方が良いのかと言われるとお金のない投資家としてはイエスとは言えません。

「金が貯まる」ということと「リスク」は両方を都合の良い状態にはおけないということです。

それは理解したうえで、どのようにローンの戦略などを立てたら良いのかと問われると


「わからない」


としか言いようがありません。

なぜなら融資の期間は何十年という単位で組んで金利も変動します。

物件はその全期間にわたって保有するわけではないからです。

物件を取得した最初の段階では全期間にわたって保有したとしてのシミュレーションしかしませんよね。

IRRとかなんとか小難しい収益の計算をしたとしても収益物件をいつ売るかなんて判断は経済情勢などさまざまな要素がからみます。

その時いくらで売れるかなんて誰にもわかりません。

売りたい価格で売れるまで粘れば保有期間も変わってきます。

投資は計算ができなければダメだという人もいるかもしれませんが、計算できない部分が多すぎるのです。

不確定な将来のリスクだけを考えると不動産投資なんかできないということですね。

だから結局

「胆力」

の問題になると思います。

2013年2月20日水曜日

不動産の知識があれば架空の個人事業の損益通算で還付金を受けるなんてありえない



架空の個人事業を利用して損益通算で赤字にして還付金を受ける方法をサラリーマンに指南し稼いだ人が摘発された。

そういうニュースを最近見ました。

う~ん、これはハイリスク・ローリターンの節税でしたね。これを実行して還付を受けた人は修正申告で重加算税まで課されたそうです。

不動産で賃貸業経営なら全く合法で節税出来るのにね。

個人事業を開業して給与と通算して節税するというのは目新しい技ではないはずです。

実際にやっている人も昔からいたでしょう。

このコンサルタントは、この方法を教えて顧客から数万円の収益を上げていたようですが、税務署から指摘を受けた人たちは、この人の顧客リストから発覚したのではないでしょうか。

個人事業で大きな赤字を出しても、給与所得が少ない場合はあまり恩恵を受けないでしょう。

かなり課税所得の高い人なら有効でしょうが、個人事業をでっち上げて赤字をつくるなんて危なすぎです。

不動産の収益物件を買えば、サラリーマンなら自動的に損益通算の恩恵を受けます。

もちろん不動産を(ローンで)買うというリスクはあります。

でも、「架空の事業」を書類上でつくるという詐欺行為に比べればはるかにローリスクですね。

不動産を買うということはまったく「架空」ではないので、税金に関しては逃げようがありません。

節税しているように見えて、最終的には納税しなければならないような仕組みになっています。

それをうれしいと思うか悔しいと感じるかは、あなたの人生観にかかっています。

最近、大きく納税することで大きなリターンが返ってきやすくなるのではないかと感じるようになってきました。

バリの兄貴の「お金を人のために使えば必ずもどってくる」という教えと「納税」は似ているのかもしれません。

2013年2月11日月曜日

不動産投資の勉強:サラリーマンとして銀行融資を受けるにはサラリーマンとしての実績が最重要ポイント



収益物件と住宅ローンを含めて銀行融資の申し込みを10回くらいトライしたのではないかと思います。

はずれもありますが、はずれの場合は大体理由があってはずれています。

あたりの場合は、あたりの理由もなんとなくわかります。

すべて、サラリーマンとして融資の申し込みをしています。

個人事業主や法人としての融資はありません。

ですから「サラリーマン」のケースしかわかりません。

個人事業主や法人だと金融機関から「見られる」部分は違ってくると思います。

これはサラリーマンであろうとなかろうと違いはないはずですが、銀行の融資が通るということはその人の「信用」が高いかどうかということではないでしょうか。

つまり「継続的に所得が高い」、「継続的に納税している」、「継続的に雇用されている」などが重要で、これらは銀行の「信用」の共通の基準です。

なぜこれが基準だと断言できるのかは、提出させられる情報が共通しているからです。

給与所得額、納税証明、雇用年数、雇用主情報。

これらが必ず要求される情報です。

どの金融機関の申込書でも必須事項です。

残念ながらごまかしようがありません。

申し込みの段階で良い数字に変える方法もありません。

過去から現在に至る実績だけです。

いやな言葉ですが銀行の基準では「属性」というものがかなり大きいのです。

この属性というものは簡単に融資に有利なように「変えられる」ものではありません。

ただし、もし、有利な属性をあなたが保持しているのなら、その属性を長期間「継続」することにより属性の価値は上がるのではないかと思います。 

有利な条件で融資を受けるには、あなたの属性を金融機関が喜ぶような方向に上げていくしかありません。

これはあくまで「サラリーマン」の話です。

個人事業主として不動産投資を行っている人たちとは立場がまったく違います。

不動産投資の本の中には個人事業主の人が書いた、個人事業主向けの方法論が説明されているものがあります。

おそらく、サラリーマンには関係ないので、融資に関しては、ノウハウは役に立たない可能性があります。

サラリーマンにとっての融資の要素は

サラリーマンとしての実績だけです。

2013年2月5日火曜日

不動産投資で儲けるためには短期の入居者は損失だから...



最近、ウチの物件で学生さんが退去しました。

わずか2年(未更新)の入居です。

大学生ですから2年程度で退去というのは想定の範囲内です。

やはりどう考えても損失というか痛い結果です。

なぜなら、ウチの物件は学生向けの狭いワンルームではないからです。

ファミリー物件で部屋も広いので1回のリフォーム費用も割高になります。

わずか2年でも壁紙が汚れるし、その汚れ方が微妙な場合、張り替えた方が良いのかどうかは悩ましいところです。

結局、次の客付けのことを考えると美しくリフォームした方が得策であろうという結論になります。

いつも、まともにリフォームして貸し出している物件が、リフォームせずに募集してしまうと、賃貸の営業さんから「手抜き」を見破られてしまいます。

そうなると、営業から見ると「決め物件」ではなく「噛ませ物件」に降格ですね。

賃貸経営の今後を考えると、そういう状況だけは絶対に避けたいところです。

ワンルームで入居者の入れ替えが激しい収益物件ならリフォーム費用も折り込みずみでしょうが、ファミリー物件で短期の退去は損失が大きすぎます。

こういう事態を避けるためには、やはり入居者の選定が重要だということです。

賃貸経営の初歩的なノウハウだと思いますが、空室が続くというのはオーナーにとってはプレッシャーです。

入居希望者が現れてくれるだけで、思わずよろめいてしまいます。

学生でも、ひょっとして就職してからも入居し続けてくれるのではないか、などと妄想してしまいます。

このあたりの「胆力」が試されるのが賃貸経営の難しさでしょう。

「あわてる乞食はもらいが少ない」

古代からの言い伝えを反芻してみます。

2013年2月2日土曜日

不動産をローンで買うのに銀行の前で丸裸になるのを嫌う人がいる



通常、マイホームを現金で買えるような人はあまりいません。

それは収益物件でも同じことで、何らかの金融機関から融資を受ける方法を考えなければなりません。

マイホームとして区分マンションなどを買う場合は売主のデベロッパーが銀行を準備してくれます。

ですから住宅ローンの融資交渉は丸投げで楽勝です。

そんなに楽なのに、なんと売主の営業マンに抵抗する人がいるそうです。

銀行口座の通帳記帳記録を「エビデンス」として提出をお願いすると

「そんなモノはない!ウチはタンス預金だっ」

そう言って、提出を拒み、気分が悪いと言って結局マンションを買うことをやめてしまうらしいのです。

おそらく、そういう方は本当はお金がなさ過ぎるのに住宅ローンでマンションを手に入れたいと目論んでいただけかもしれません。

収益物件を買って不動産投資をしようという人がそういう態度を見せるとは考えられません。

融資がなければ物件なんて手に入るわけはないのですから必死です。

お金がある程度あって、堅い収入源があり、返済を滞らせない人間であることを銀行に証明しなければなりません。

隠している場合じゃないのです。

最初の収益物件を買った時から銀行の前では素っ裸になってきました。

これに慣れなければ、まず不動産投資に足を踏み込むことは不可能です。

素っ裸になるのは意外と気持ち良いものです。

ただし、裸になった後でお金が入ってくるという保証がある場合ですが...。

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