2010年5月31日月曜日

お役所にDMをばらまいて収益物件の空室を埋める対策はできるのか

「なぜ消防署で住宅ローンがバカ売れするのか?」

そういうタイトルの本を読みました。

消防署と住宅ローンがうまく頭の中で結び付かなかったので思わず書店で手に取って買ってしまいました。

「消防署」で売れた。

ではなく実は「お役所」で売れたのです。

お役所およびその出先機関にDMを大量に郵送して、住宅ローンの契約を大量に取ることに成功した銀行マンの話です。

お役所は、人間関係が密なコミュニティーです。

そこへ商品を売り込むと、その密なコミュニティーの中で商品が人間をとおして伝播して売れやすくなる。

そういう実践をとおして、獲得したノウハウを説明した本です。

なぜこの本が役に立つと思ったのか。

空室対策です。

物件の賃貸募集チラシを配って宣伝できるのでは?そう直感したからです。

現在の状況では、賃貸を探す人の大多数はネットで検索して賃貸物件を探しているようです。

ネットで探している人が多いのなら大家が自分でサイトを開設して部屋を探している人をサイトに誘導して契約に持ち込むのが手っとり早いと思います。

ところが現実は厳しいのです。

大手の賃貸仲介業の会社が運営しているサイトは、お金をかけてサイトが検索結果の上位に出てくるような工夫をしています。

いわゆるSEO(検索エンジン最適化)対策をしっかりやっていると思います。

おそらく専門業者に安くない費用でやってもらっているでしょう。

あるいは、ネット広告(PPC広告)などで、検索画面上位にサイトリンクが登場するように広告費を使っていることも考えられます。

これをネットに詳しくない素人が、いきなりサイトだけを開設して、大手と同じようなレベルで検索結果に上位表示されようとしたら大変な労力(お金)が必要です。

チラシを「効果のありそうなグループ」に直接ばらまく。

この方法の方が人を動かすためには、ネット頼みにするよりは、より簡単なのではないかと思ったのです。

いまだにティッシュに広告を入れて街頭で配る会社はあります。

自分からパソコンや携帯で物件を探す人もいれば、「紙」で目の前に提示される情報に惹かれる人もいます。

チラシを直接渡すという行為。

これは「自分で探す」という手間をはぶいて、さらに「多くの物件の中から選択する」という面倒くさい作業を賃借人候補者にさせないわけです。

ちなみに、この著者が実験を重ねて最も効果が上がったお役所のカテゴリーは、

「汗水系」、「緊急出動系」だそうです。

チラシの色は

ピンク

が1番だそうです。


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2010年5月12日水曜日

不動産経営:家賃は家計の中で最も順位が低い人が滞納する?



うちの物件でも何人か毎月の家賃の入金が遅れる賃借人がいます。

困ったものですが、この人たちのお金の使い方までいちいち「教育的指導」をすることは不可能です。というか、したくない。

他人の価値観を自分の尺度で考えてもだめなことは分かっています。

でも、言いたい。

家賃は、あなたの支出の中で、最優先な項目と考えるべきでしょ?

この「私的」一般常識が通用しない人たちがいるのです。

家賃の支払いを遅らせたり、滞納したりする人たちの経済的特徴は、あるそうです。

やたらタクシーを使うというのもそのひとつだそうです。

私なんかタクシーは恐ろしい乗り物というイメージしかないのでなかなか乗れません。

メーターが上がるたびに怖くなってきます。

タクシーが怖くない人は、家賃も怖くないのでしょう。

というわけで、先日、家賃を遅らせる常習者の方の玄関であるものを発見して、ひいちゃいました。

ソバ屋で店屋物を出前して食った残骸があったのです。

私は、家賃も払えないお金に困った人というのは、いったい何をやっているのか想像がつかなかったのです。

これで、やっとうすうす気づきました。

そうです!

ただ無駄遣いしているだけなんですね。

家賃が払えなければ住居を追い出されて大変なことになるかもしれないはずなのに、店屋物をのうのうと食える神経が全身をめぐっているのです。

でも、なぜか家賃を遅らせたのに、次月は期限までに支払うという覚え書きには署名して返送してくるという律儀さがあります。

このあたりもなーんも考えてない証拠かもしれません。

不思議です。

私がその人の立場なら、出前のソバをすすりながら、そんな紙切れは破り捨ててポイです。

賃貸業を始めてみると、色々な人間の生態が見えてきます。

2010年5月4日火曜日

賃貸リフォームをいかに効果的に仕上げ利回りを上げるか

ご夫婦で収益物件を経営されている赤川夫妻の初めての1棟もの物件の空室を内見させていただきました。

さすがに普段から不動産投資の勉強と研究を怠らないお二人の努力が実っているという感じでした。

特にステキだったのは、部屋の古さや汚れから「目をそらす」小物のテクニックです。

部屋の壁紙やフロアは、夫妻がリフォームをする前に、業者が、工事をしていましたので、手を加える余地がなかったようです。

それ以外の部分をいかにお金をかけずに、見栄えを良くして賃借人を引きつけるかを工夫されていました。

部屋のレベルにマッチした絶妙のディスプレーは、管理の不動産業者も「これは業者さんがこのような企画をされたのですか」と聞かれたほどの出来映えでした。

物件の引き渡しの瞬間から、リフォームを実施し、すでに申し込みが入っているそうで、お二人の気合いが感じられます。

「金をかけずに」しかも「センス良く」というのは、やってみなければわかりませんが、すごく難しいのです。

一点豪華主義で、古ぼけた部屋には不釣り合いな高級な設備を付けてしまったりとか、不必要なハイテク設備を新設したり、ということはよくあります。

この部屋にはカラーテレビモニターフォンもありませんし、シャワートイレも付けていません。

奥様の手作りの額縁やイケヤの照明などを効果的な位置に
配してあるのです。

高価なものはひとつもありません。

コストパフォーマンスを最大に追求することがリフォームの成否を決めるなと思いました。

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