2012年1月30日月曜日

不動産投資の勉強:景気の周期はおよそ6年と考えると2014年は山となりそう



景気の波というものは間違いなくあります。

この周期というのも一定の単位はあるようです。

人間の身体にはバイオリズムがあるので、人間が介在する経済活動でも一定の周期があるのは必然ではないでしょうか。

この必然の周期にうまく乗りながら投資を進めていくのが最もリスクが少ないのではないかと考えています。

景気に関する統計情報を見ると、なんとなく6年周期かな、という根拠のない推測もあながち、はずれではないようです。

株式投資を行っている方は、このような長期の周期と同時に、より短い周期も観測しなければならないのでしょうか。

不動産投資の場合は、株価などの動きから遅れて影響を受ける市場なので、長期の波だけを見ていれば良いのかなと思っています。

ということは、これから先を見据えると2014年くらいに「山」がくるのかなと感じています。

2008を谷とすると2014が山という意味です。

谷の時期が不動産の仕入れ時期で、山の時期が不動産の「売り」、あるいは「何もしない」時期ではないのかなと妄想しています。

2012年1月29日日曜日

不動産投資での買い場は不景気時ですからこれから良いこと起こる?



不景気匂う #不動産投資 チャンスか RT @HeizoTakenaka ダボス会議に出席している。欧州経済への不安が渦巻く中、参加者は皆「手探り」で情報収集している。これは、サブプライム問題が顕在化した2008年のダボス会議に似ている。その年の9月、リーマン・ショックが起きた。


竹中平蔵氏がこのようなツイートを記していました。

これは何か良いことが起こるのかな。

そんな気がしてツイートしてしまいました。

不動産投資での買い場は不景気時です。

誰も収益物件なんか買えなくなるような時期に底値で買えれば成功です。

2008年9月にリーマン・ショックが起きた時は重苦しい雰囲気が漂いました。

売り出していた区分マンションが非常に売りにくい状況になっていたのです。

大幅に価格を下げなければ売れそうにない最悪のタイミングでした。

2007年時点では不動産業者の査定は5700万円だった物件はとうとう4100万円まで下落したのです。

もし、繰上げ返済もせず、元利均等でローン返済を続けていたら手残りどころか、残債を完済することもできなかったかもしれません。

ローン返済に関しては何にも考えずにただ単に「借金を早く返したい」という思いだけで動いていました。

不動産投資などというコンセプトなんか頭の隅にもどこにもなかった時代の話です。

禍福はあざなえる縄のごとし

翌2009年には収益物件を2棟買うことができました。

この時の教訓は、投資は景気の波にうまく乗ることでしか成功しないということです。

不動産は株のように毎時毎分の値動きがある世界ではありません。

それでも、ゆったりとした動きで大きな経済の波に揺られながら値は上昇降下を繰り返します。

この「波に乗る」という感覚を常に意識すると、「景気が悪くなりそうだ」というサインが出ると何となく良いことが起こるのではないかと妄想するのです。

2012年1月28日土曜日

不動産投資の勉強:フルローンと頭金入れるのはどちらが良いのか



フルローンと頭金入れるのはどちらが良いのでしょうか。

こういう事をあらためて考察したいのですが、ウチはフルローンで収益物件の融資を受けたことがないのでフルローンの良さも怖さも実は実感できません(笑)。

実感できませんが頭金を物件価格の1割入れて賃貸経営を始めて3年目に入った経験から想像はつきます。

フルローンは貧乏人が実施すると危険度は高い。

なぜか。

ローンの返済比率が高くなり、毎月の手残りのお金が少なくなるからです。

これは毎月の通帳の残高を見ればリアルにわかります。

えっ、こんだけしか残らないの?

という状況になるとなんのために不動産投資なんてリスクのあるモノをやっているのかわからなくなります。

しかも空室が出れば出るほど手残りが減り、あっという間に危険水域を超えます。

不動産収入以外の収入が高く、貯金も潤沢にある方なら、あんまり怖くないかもしれません。


フルローン
キャッシュフロー 小 初期費用  メリット 次の物件購入へ早く進める デメリット 空室が怖い(ただし金持ちなら怖くない)

頭金あり
キャッシュフロー 大 初期費用  メリット 空室の怖さが薄れる     デメリット 手元の貯金が減る(ただしキャッシュフロー大なら貯金の回復も早い)

結論:

フルローン⇒お金持ち向け(or 気が強い人)
頭金あり⇒収入低い人向け(or 気の弱い人)

2012年1月26日木曜日

少子高齢化で空き家が増えるのは不動産投資家に有利か



少子高齢化で空室とか空き家がどんどん増えるという話をよく聞きます。

しょうがないですよね。

こういう統計上の数字やトレンドを自分の投資に当てはめるのは悪いこととは思いません。

戸建てに住む高齢者が、体力的に厳しくなってから、より管理の簡単な都会の区分マンションへ引っ越す。

残った家は子供が相続する。

ところが子供もすでに区分マンションか戸建てを持っている。

戸建ての空き家がますます増える。

そういうシナリオがあるようです。

ならば、中古の戸建ての値段は下がりそうですね。

一棟モノではローンが難しいという不動産投資家は築古戸建てを現金で買う方向に向かうのでしょうか。

ただ築古の戸建てはリフォーム費用がかさんでしまうと総額が上がります。

リフォーム費用まで想定した総額を考えないとイタい投資になるかもしれません。

賃貸ではなくエンドへの転売なら魅力的なリフォームを施さなければ高く売れません。

賃貸でも駅から遠いと家賃が安くなります。

駅近の戸建てという条件の良い物件を探すのと駅近の区分マンションを探すのはどちらが楽でしょうか。

築古戸建ての空き家が増えるという想定でも、不動産投資家にとって条件の良い物件がごろごろ出てくるかどうかは?ですね。

2012年1月25日水曜日

不動産投資を勉強すれば詐欺にひっかからない一生モノの思考法を得られる



田中角栄の日本列島改造の時代に原野商法でだまされてクズ土地を買った人達のリストが未だに詐欺業者の中で出回ってるそうでダンボール1箱50万円とからしい 商売の基本はリストですね 40年前のリストがまだ使える!40年たっても勉強してない人はまただまされる

ニュースで知ってこういうツイートを行ったのです。

ここで思ったのは不動産投資の勉強は一生役に立つだろうな、ということです。

収益物件をまったく買わなかったとしても、勉強をして少しは収益物件を買おうとした人ならこういう詐欺には絶対ひっかからないでしょう。

一生モノの「自分への投資」になります。

投資話でだまされる人は、その投資自体の仕組みを学んでいないのです。

そんなことがあり得るはずないだろう!

それが体感的にわかりません。

「今は北海道の原野ですが道路や鉄道がつながって将来必ず値上がりするから今買いましょう」

「総理大臣が必ず実現させると言ってます」

そんな話で売り込まれて買っちゃうわけです。

最近では海外の不動産投資で「将来の値上がり」を期待して売り込む商売があります。

インカムゲインを期待して不動産投資に足を踏み入れる人にとってこういう話はまったく関係ないことになります。

もちろん不動産投資で最終的に収支を決めるのはインカムゲインとキャピタルゲインの総和ですが、現在の日本で不動産投資を考えている人でキャピタルゲインを期待している人はちょっとアレでしょう。

もうひとつ、このニュースを知って思ったのは

「リストは商売の基本」ということです。

詐欺師も不動産仲介業もリストでお金を稼いでいます。

リストは昔から今でも高額で取引されている資産です。

不動産投資家の稼ぎのリストは不動産仲介業者やリフォーム業者ということになるのでしょうかね。

お金に直結するリストを持った者が稼ぎの勝者になれる可能性が高いと思います。

2012年1月23日月曜日

不動産投資の本の著者はほとんど不動産で儲けようとする業者ですからキャッシュポイントが何かを考えるべし



紀伊国屋の #不動産投資 の書籍コーナーをのぞいたら約80%は「業者」が書いた本でした いわゆるサラリーマン大家が書いたものはあまりないですね 著者のキャッシュポイントを想像しながらなら読んでも面白いかもしれませんが初心者には害になる可能性もあります

こういうツイートをしてから冷静に考えると私が不動産投資の本をよく読んでいた時期も結局似たような現象だったのかなあと思えてきました。

80%じゃなく90%?ですかね。

出版する人というのはそもそも何かの目的を持って、出版後に期待するものがあるからそういうことをするものです。

2008年頃の状況でも現役のサラリーマン大家さんが本を出版していた数は少なかったと思います。

当時のサラリーマン大家さんで本を出していた人で、未だにサラリーマンを続けている人は、知る限りではひとりだけです。

基本的に大手の企業に勤めるサラリーマンは、出版やセミナーなどで表に出るのは基本的にNGの場合が多いようです。

ですからサラリーマンを卒業してから、出版やセミナーなどの分野で収益を上げるというステップが普通です。

実際にかなり多数の収益不動産をお持ちで、出版、セミナー、ネットなどの分野で一切表に出ないサラリーマンもいますが、こういう人は本当に安定して稼げていると思われます。

そういう副業的なものに進出する必要はないし、逆にリスクが高まるのでやりません。

収益不動産を所有したことがない人や経験の浅い人が、「業者」系の人が書いた本を読む時に気をつけなければならないことがひとつあります。

「信者になってしまう」

そういう危険があるということです。

「信者になる」までは良いのですが、

あまり自分の利益にならない

「お布施」をし続けてしまうことです(爆)。

2012年1月22日日曜日

所得税率33%は収入と可処分所得のギャップが大きい

所得税率:課税所得695万円を超え900万円以下=23%、900万円を超え1,800万円以下=33%、1,800万円超=40% 33%で貯金無理、40%で死亡...この税率のせめぎ合いが金持ちになれるかどうかの重要ポイントです

こういうことをツイートしてしまいました。

この時期になると確定申告が近づき、納税額が気になります。

不動産投資を始めて収益物件を買う前に課税所得税率が33%に突入して苦しんでいた時期を思い出してしまいます。

なぜお金が貯まらないのか。

収入額は生活費を大きく上回っているはずではないのか、と根拠なく思っていました。

現実は恐ろしい数字を突きつけてきます。

所得税額が33%なら住民税も合わせると収入の半分以上は税金と健康保険と年金の支払いで吹っ飛んでしまうのです。

年収10億円あって半分以上可処分所得がなくなるというのは少なくとも、「普通の生活」をしている人なら余裕は十分で貯金も増えるでしょう。

ところが、この所得税率33%の範囲に収まる収入の人は、収入の見かけと実際に使える金額のギャップが大きいので苦しいのです。

収益不動産を買うことによって減価償却により、他の収入と損益通算できてやっと高税率から逃れました。

ほっとしていたのもつかの間、所有物件の減価償却切れが迫ってきています。

物件の売却、名義変更、法人設立...。

色々オプションはありますが、収益を生むものを所有するということは、違うステージに上がっていくわけで、サラリーマンオンリーの時代とは違う仕組みを自分で創り出さなければなりません。

悩ましいのですが面白いところではあります。

2012年1月21日土曜日

不動産投資の勉強:収益物件が収益を生まなくなったら売るしかないか



継続的に収益を生むものを見つけて自分のものにする これが金持ちになる最短距離 一発屋はだめ

こんなことを酔っ払いながらツイートしました。

不動産投資では「継続的に収益を生むもの」を所有しなければいけないなと。

当たり前過ぎてなんでわざわざ書かなきゃいけないかと思うくらいです。

でも、書くという作業は頭の中にあるものを取り出して明らかにすることですから、気になっていることであることは間違いないですね。

現在3棟の収益物件を所有しているのですが、ある時期を境にこれらが収益を生まなくなったらどうするのでしょう。

怖いから考えたくもないのです。

でも常にそういうリスクもあると意識しておくのは悪いことではないかもしれません。

「あっ、これってもう儲かってない」

そう気づいた時にどうするべきか。

収益を生み続けるはずのものが、損益を生み続けるものに変わったらするべきことはひとつだと思います。

売る。

一刻も早く売る。

これしかないですね。

融資の残債があれば毎月返済額プラス金利も銀行に差し上げ続けます。

もしキャッシュフローがマイナスになった物件を所有し続ければ自滅です。

不動産は八百屋の大根のようにすぐには売れません。

すぐには売れませんが、値付けや時期を間違うと損失もふくらみます。

区分マンションを売った時の大失敗の経験から、収益物件の売却も結構大変だろうな、という想像はつきます。

収益を生まなくなってから売りに出すのが最悪のケースだと思います。

2012年1月20日金曜日

不動産投資でフリー(無料)マーケティング戦略を使い収益をあげられるのか



グレイトフルデッドという米国のロックバンドがとったフリー(無料)戦略を軸にマーケティングの手法を説いた本を読みました。

このバンドは60年代から活動しているのですが、コンサートの録音や録画を許可し続けているそうです。

無料で録音させてそのテープを友達に回してもらって口コミを広げてもらう。

それが宣伝となってコンサートにお金を払って来てくれる人が増える。

「最初は無料で」という餌を与えて、収益の元になるファンの数を増やすという手法です。

この人たちはローリングストーンズなどのメジャーなアーティストがとった、「管理された」、「排他的」なマーケティングではなく、フリー(無料)を活用し、自由に無限大に潜在的顧客を増大させていったのです。

この「フリー」マーケティングは果たして不動産投資でも使えるのでしょうか。

賃貸の需要が少ない(供給過剰)地域では敷金礼金ゼロに進み、さらに「フリー」レントへと進んでいきます。

この「フリーレント」というものがグレイトフルデッドと同じようなフリー戦略になるのでしょうか。

「あの賃貸物件はただで住まわしてくれるらしい」

そんな口コミが流れても、大家は儲けにはならないですよね。

1回フリーレントを始めちゃったら、次もフリーを続けなければなりません。

恐ろしいことです。

賃貸のフリーレントの場合は、一定期間の後に有料の家賃が発生します。

当然ながらこのフリーの期間が長いほど大家は損します。

最も避けたいパターンです。

妄想の世界ですが、全部の所有物件をフリーにして賃借人を集めたとして、その後の有料期間で儲けを出せるのは、おそろしく大量の賃貸物件を所有している投資家だけでしょう。

フリー戦略は大量の潜在的顧客を増大させるのには役立つかもしれません。

不動産賃貸の場合は、フリーで呼び込んでも、その後、収益につなげることができなければ意味がありません。

ですから「フリー、フリー」と頭の中で妄想を呼び起こそうとしても、不動産とはなかなかつながりません。

残念です。

どなたか賢い方で不動産賃貸におけるフリー戦略を編み出した方がいらっしゃったら、こっそり教えてください(爆。

2012年1月19日木曜日

デフレで成長なし、は不動産投資家にとって幸せか


日本は失われた20年を疾走中です。

失われたんじゃなくて二度と戻らない雰囲気です。

デフレ継続で成長ほとんどなし。

ブータンが人気です。

経済成長なんか、とんと関係なしに

「幸せ」とかいう曖昧な指標を数値化して国民を安心させようとしているかららしいです。

日本もそれをまねたらどうか、という人もいるようです。

いや、とっくの昔に日本は成長のない幸せを実現しています。

デフレで物価が下がり、成長もしていません。

物価が下がったので牛丼やハンバーガーは安くなり、外食でも食うに困りません。

車なんて乗る必要ない人はもう車さえ買いません。

世界の幸せ指数の高い国はブータンではありません。

ここにあるのです。

ただし給料もじわじわ下がっています。

でも牛丼・ハンバーガーで生きていけます。

なんと、不動産投資家という酔狂な人種の方まで、

「超低金利」という世界最低の金利の融資で賃貸経営ができるという恩恵を受けています。

食うに困るから自殺する、という人はたぶんこの国にはいません。

銅像をあちこちに建てたがる独裁者もいません。

だから暴動も起きません。

幸せ指数は

成長をあきらめた国

あるいは

成長しそうにない国

には合った考え方かもしれませんね。

全員がハッピーということなどありえません。

「幸せ」という共同幻想にひたれる感覚が最大限に増えれば良いのです。

さすれば不動産投資なんてする人もいなくなります。

貧乏投資家にとっては天国となります。

2012年1月18日水曜日

家賃5万円以下ドットコム:家賃安くなると仲介業者は物件を紹介してくれなくなる



昨年、家賃5万円以下ドットコムというサイトを紹介しました

先日、この会社が朝日新聞の東京都内版に紹介されているのを発見しました。

都内でも家賃5万円以下の物件以下の賃貸物件はたくさんある。

しかも風呂なしではなく風呂ありの物件がある。

そこで、需要があるからこういうサイトを立ち上げたらしいのです。

需要があるのになぜ、一般の不動産仲介業者は紹介していないのか?

家賃が安いので仲介しても手数料のウマミがないからだそうです。

ということは、収益物件のオーナーとしては、家賃は下げれば下げるほど、不動産仲介業者に紹介してもらえなくなるということですね。

こういうオーナーは家賃が安くても拾ってくれる不動産業者さんにコネをつくる必要があります。

都内で5万円以下の物件をお持ちのオーナーの方はこのような業者さんと仲良くなると良いかもしれません。

2012年1月17日火曜日

不動産投資の勉強:集中投資か分散投資か



結論は分散投資は「大富豪」のみが実行すべきやり方です。

貧乏人は分散投資を試みるとまったく投資にならない可能性が高いと思います。

まず集中投資で富を増やして、そろそろ守りに入らないと危ないよなあと感じるほどお金が貯まってから分散投資について考える。

これで良いのではないでしょうか。

そもそも投資はレバレッジをかけないとお金は増えません。

不動産投資の場合は借金(融資)を大量に実行することでレバレッジがかかります。

例えば1千万円を持っていたとして、500万円を現金で利回りが7%くらいの外国の区分マンションあたりに投資して、残り500万円を日本でアパート投資の頭金にあてたとします。

日本のアパートなら利回り10%を超える物件ならゴロゴロしています。

あなたが日本人なら有利な融資が受けられる可能性もあります。

そんなお金を日本での投資に全部回さずに利回りが日本より低くて、有利な融資を受ける可能性が低い外国で使うわけです。

1千万円しか手元にない人をここでは貧乏人と呼ぶことにします。

ウチもこの範疇に入っています。

こういう「分散投資」をしてもせっかくの「なけなしの」1千万円は、なかなか増えません。

しかも外国に行ってしまったお金は日本で自由に使うことはもはやできません。

あなたの自由になるお金を減らすだけです。

これが「貧乏人が行う分散投資」です。

10億円を持っている「お金持ち」が1000万円でバンコクのマンションを買うとすれば、分散した投資は、日本が「破綻」した場合に役に立つかもしれません。

貧乏人は絶対に「大富豪」のまねをしてはならないのです。

2012年1月16日月曜日

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる



賃貸併用住宅で住宅ローンを使うというのはたぶん理想的な不動産投資でしょう。

ただし、ローン返済の大部分が賃料でまかなえるならという条件付きです。

良いアイデアではあると思います。

半分以上が自宅住居でなければいけないという住宅ローン融資の条件を満たそうとするならば返済額の大部分を賃料でまかなうのは難しいと思います。

となりますと

最も手っ取り早いのは自分がアパートの一戸に住んでしまうことですね。

実際にこれを実行している不動産投資家もいらっしゃいます。

住宅ローンではなくアパートローンかプロバーローンになるのですが、自宅に住むための家賃、あるいは住宅ローン返済を払う必要がなくなります。

オーナーが住んでいたような物件を買えばこれを実現することは簡単です。

オーナーのための居室がなくても賃借人用の部屋に住むという覚悟があればOKです。

ただし、賃借人さんが物理的に近いところに住んでいらっしゃるわけですから、管理を外部に委託していても色々と気なることが出てくるはずです。

そういう心理的プレッシャーがいやな人には向きません。

でも、キャッシュフロー的には、へたな賃貸併用住宅を新築したり、不自然な形の物件を買うよりは、はるかに有利です。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年1月15日日曜日

不動産投資と株式投資のどちらが有利かを比べる



不動産投資と株式投資のどちらが良いかを議論する人がいますがプロレスラーとボクサーのどちらが強いかを議論するのと同じくらい不毛ではないでしょうか。

立つべき土俵(リング)が違うものを比べることはできません。

株式投資は現在はパソコンの画面だけで入り口から出口まですべて実施することが可能です。

不動産はそうはいきません。

必ず人間が介在します。

土地と建物というモノが介在します。

維持管理には所有者本人の物理的関与が必要です。

はるかに面倒くさいし、敷居が高いのです。

この面倒くささと敷居をまたぐ障害を越えられるかどうかで決まります。

不動産投資の大先輩の方がよくおっしゃっていたのが、


不動産投資をやる人はすごく少ないでしょ


新規参入者が少ないからうちらのような人たちが物件を買えるわけよ


これが株みたいにものすごい数の人が殺到したら物件の値段も上がって買えないよ


だから不動産の方が有利なんだよ




たしかに書店では株式投資コーナーはものすごい数の本が並んでいます。

それに比べると不動産投資関連の本は数年前に比べるとかなり増えていますが、株と比べると圧倒的に少ないのは明らかです。

投資ですから儲かる儲からないかは、不動産であれ株であれ、その人の能力により大きく左右されるのは間違いないでしょう。

☆ほんのわずかの種銭からでも始められる。

★ある程度の資金と属性(銀行が好む)がないと投資に参加できない。

この違いは想像以上に大きいと思います。

2012年1月14日土曜日

海外不動産投資:物事をグローバルに考えるには単純化される不動産やお金の分野などで



物事をグローバルに考えるというのは言うのは簡単ですが、実際に実行に移そうとすると結構難しいですね。

しかし、考える対象を単純化すると意外とうまくいくのではないかと思います。

例えば、お金の仕組みや不動産については世界中で共通する部分がかなり多いのではないでしょうか。

不動産物件もお金も存在しない国はありません。

それらの単純化しやすい分野に集中して考察するのは比較的簡単で、あなたが投資をする際にも役立つはずです。

タイのバンコクで不動産売買業者から聞いた話では、不動産の状況は日本と似ているということです。

不動産投資は場所の価値を知ったうえで、その場所が持つ価値が価格を上回る場合に買うべきだ。

そういう原則がタイでもあるのだな、と再確認できたわけです。

こういう原則は世界中どこでも当てはまるという理解があれば、国により違うのは利回り、金利、家賃相場などの数字で明示される部分だけであるということがわかります。

ならば、海外で不動産投資をするのが良いのかどうかを調べるのは簡単です。

数字でわかる指標だけを頼りにすればよいのです。

日本という国から離れた方が有利かどうかは外国に行ったらそちらから日本を見て何が有利で何が不利かを客観的に見てみれば良いのです。

いくつかの指標となる数字を取り出せば明らかになります。

2012年1月13日金曜日

不動産投資の価値・価格を決める基準はユニバーサル



タイで不動産業者と話していたら賃貸の事情やマンション・戸建を買う人の事情は日本と似ているのだなと感じました。

結局、バンコク都心で賃貸に住むレベルの家賃を払えるのなら、こういう人はローンを組んでマンションか戸建を買えるのです。

ところが、「家」を買いたい人というのはマンションではなく戸建に住みたいらしく、そうなると家賃程度のローン返済で済むような戸建は郊外にしか存在しないのです。

これは日本も同じ状況です。

バンコクでは現在の特殊事情として都心のマンションは高値になっているそうです。

理由は洪水のリスクです。

戸建よりも高層マンションの方が洪水には強いだろうという心理が働いているようです。

もうひとつのバンコク不動産でのポイントはスカイトレーン(BTS)です。

スカイトレーンの沿線は人気があるのです。

バンコクの激しい交通渋滞に巻き込まれずに通勤ができるからです。

バンコクの都心に住むなら恐ろしい交通渋滞に巻き込まれないというのがかなりのアドバンテージになるのでしょう。

ですからバンコク中心部のスカイトレーンの駅周辺の物件が人気があり、同じスカイトレーンでも都市中心部から離れた駅の不動産は安くなるわけです。

このような不動産物件の価値(価格)と場所の関係というのは、日本の状況とほとんど同じであり、おそらくユニバーサルな現象だと確信しています。

不動産投資は場所の価値を知り、その場所が持つ価値が価格を上回る場合だけの条件で買うべし。

この原則は世界中どこでも当てはまるはずです。

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2012年1月11日水曜日

海外へ預金したり不動産を買うとリスクが分散するそうです



ネットのサイトを見ていると世の中にはものすごいお金持ちがいるんだなあ、と気づかされます。

外国の銀行に口座を開く「お手伝い」を提供するだけで20万円を請求するサービスがあるようです。

宣伝文句は


先の見えない時代にリスク分散は不可欠です。弊社では海外口座開設後のサポートや、ニュージーランド不動産購入サポート、永住権ポイント算出等お客様の資産運用のサポートをいたしております。国内の銀行よりも利率が高い銀行に預金してみませんか?

だそうです。

「リスク分散」とかいう難しいことをしなければいけないほどの高額な資産をお持ちの方がお客様なのでしょうか。

ならば20万円は安いのでしょう。

英語ができない方のためのサービスらしいのですが、英語ができないのならできる人をその場で雇って通訳料をお支払いすれば、おそらく20万円はかかりませんよね。


他の宣伝文句を読むとどうやらリスクを分散するということは国のリスクのことを言っているようです。


3.11、日本を襲った大震災は、我々から多くのものを奪いましたが、同時に多くの事を教えてくれました。
原発問題をはじめ、この国が抱えるリスクが明るみになり、多くの日本人がそのリスクを回避するためにどうすればいいのか考える様になりました。


「この国が抱えるリスク」とは地震や原発のようですね。

先の見えない将来に、そのリスクは高まる一方です。しかし、海外に目を向ける事で、そのリスクを分散する事ができます。国家のリスクから自分自身を切り離すことが重要です。
弊社の充実したサポートをご利用頂き、この機会に海外に目を向けられては如何でしょうか。


外国にお金を預けたり不動産を買うとどうやら「国家のリスクから自分自身を切り離すこと」ができるようです。

素晴らしいです。

お金を預けたり不動産を所有したりする国のリスクは考えずにすむようです。

きっと世界には日本よりずっとリスクが少なく、預金しておくだけでお金がすごく増える国がたくさんあるのでしょうね。

こういう夢をお手伝いしていただける業者さんが存在するというのは心強いことです。

残念ながら分散できるだけのお金がありません。

2012年1月10日火曜日

海外不動産投資を成功させるためのリスクは日本市場より高い



ここ2年でラスベガス、NYC、ニュージーランド、バンコクの現地不動産業者から面談で話を聞き物件を見ました。

現在の結論は外国での不動産投資でインカムゲインで稼ぐのは難しいと推察しています。

同様の手法(インカム)なら日本の方がかなり有利だろうということも予測できます。

なぜなら日本より融資金利の低い国はないからです。

外国で現在成長している市場ならキャピタルゲイン狙いはあり得ると思いますがこれはギャンブルの要素が強いのです。

キャピタルゲインを成功させるには、その国の経済のひとつのサイクルで「安値買い高値売り抜け」を成功させる必要があります。

このためには現地情報をリアルタイムで詳細に知る手段と分析能力が必要です。

なんとなくという「勘頼み」では必ず失敗します。

ましてや、「今こそ海外投資の旬」と宣伝する人たちがいるならば、失敗の可能性は高いと思います。

インカムゲインを得るのは難しい。

キャピタル狙いも難しい。

ならば日本でインカムゲインでじっくりキャッシュフローを貯めるのが得策ではないでしょうか。

日本にいながら日本国籍を持ち、融資の条件も外国人と比べれば有利ならばわざわざ難しい外国での不動産投資に挑む理由はないのです。

ただ、チャレンジするのは自由であり、いわゆる自己責任ですから誰も止めることはできません。

このような投資を勧める業者が存在することに対しても誰も文句を言うことはできません。

投資は自由です。

ただ、より難しい投資へ走るのはチャレンジでありリスクが高まります。

2012年1月9日月曜日

タイ(バンコク)不動産投資は今は買い時ではなさそう



タイのバンコクで不動産業者さんにバンコクの不動産投資についてお尋ねしました。

タイの英字紙The Nationに広告を載せていた不動産業者に電話をしてタイでの不動産投資について教えていただきました。

オフィスがお休みの日曜日にもかかわらず当方が滞在しているホテルまで来ていただいてタイでの不動産投資状況についてお話を1時間ほどうかがいました。


以下会話(英語)の中で得た業者さんの言葉から拾ったものでその後、内容を検証したわけではありません。



☆現在のバンコク中心街のコンドミニアムの価格は上がりすぎであると感じている


☆融資は最初の1~3年は優遇金利で4~6%だがそれが終わる

と8%へ上昇。この金利になる前に借り換えをする人が多い。期

間は30年

☆外国人への融資は労働許可を持つことが条件。法人を設立する必要がある。

☆現在バンコクでコンドの価格が上昇している理由は洪水の心配
から。引越しをせずにセカンドハウスとして買う人も多い。住ま
なくても賃貸に出せる。

☆バンコク都心のコンドは2年前から高騰している。今売ればキ

ャピタルゲインは出る可能性あり。


☆バンコク都心のコンドはスカイトレーン沿線が人気。交通渋滞

に巻き込まれず通勤できるから。


☆コンドの管理費は40BT/㎡くらい 家賃は500~700

BT/㎡(バンコク中心街)


☆コンドの所有に課税はないが管理費は必要。毎月払いか1年分の支

払いかはコンドにより違う。


☆外国人は土地は買えないがコンドは買える。固定資産税のよう

な不動産への課税はないが売却時の課税はある。法人を設立すれば法人名義で買える。

☆法人を設立して2年以上の経営実績があれば銀行融資も可能。タイの法人のパートナー
となれば融資を受けられる。

☆ローンは変動金利で最初の1~3年は優遇金利を設定しているがその後に8%まで
上がる。8%に上がる前に多くの人は借り換えをする。

☆バンコク中心街のコンドの価格はここ2年で年20~30%上昇している。理由は
洪水。戸建より高層の区分の方が洪水被害を逃れると思っている。

☆不動産業者の仲介手数料は3%。法律で決まっているわけではないがフリーランスの
業者以外はこれを守っている。

結論的にはバンコク都心部でのコンドは利回りは東京都心とほぼ同じということになります。

融資金利は日本よりかなり高めですので融資で物件を買えばインカムゲインはあまり期待できません。

洪水の影響により現在はかなりコンドの価格は上昇しているようですが、私はキャピタルゲインの不動産投資は実施していませんのでよくわかりません。

現地の業者が「上がり過ぎ」という印象を語った事を信じるならば、現在は「買い時ではない」というのは投資の素人でもわかることだと思います。

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2012年1月2日月曜日

確定申告:経費の範囲を増やすのが節税だがサラリーマンにもできる



間もなく確定申告の期限が迫ってきます。

現在は税理士に記帳と申告書類の作成をお願いしているのですが、以前は自力でやっていました。

収益不動産を所有していなかったサラリーマンとしての時代は、いかにして税額を減らすかについて悩んでいました。

収益不動産を所有して経営することが税額を抑える最も効率的な方法だとやっと発見したのが2008年頃です。

所得の3分の1を所得税額として支払うのが耐えられなくなっていました。

住民税と合わせて健康保険も最高額を払うとお金は残らない状況でした。

これではいかんと思って何か行動を起こせばよいのです。

でも考えるばかりでやりませんでした。

収益不動産で賃貸経営をするという発想を得て実行に移さなかったら、今でも納税という大きな穴から大事な水がドバドバ流れ出していく状態だったでしょう。

経費というのは事業を営むために必要な支出のことを指すと思いますが、この経費の範囲をできるだけ広げていくのが節税の根幹ではないでしょうか。

サラリーマン収入オンリーの時は経費の範囲がほとんど存在しないのです。

ただひとつだけ方法があります。

自分が事業主であるという事を宣言するだけで良いのです。

税務署に事業主の開業届けを提出して、事業主としての経費を申告する。

それを赤字にできれば給与所得と損益通算して、給与所得を抑えることができます。

これだけで良いのです。

この仕組みを自分で作り出すという発想さえあれば誰でも可能です。

収益不動産を買えば大きな減価償却が取れて非常に有利なのですが、他の事業でも経費で損益を通算し所得額を抑えることは可能だと思います。

サラリーマンの方は是非今日から始めてみましょう。

2012年1月1日日曜日

不動産投資の勉強:収益物件の設計でも住む人に優しい台所の設計はできるのか



自宅台所の設計が無茶苦茶で掃除が大変なんです。

コンロ置き場の横が大きなガラスになっています。

ガラスが広いので遮蔽物としてのブラインドを仕方なくつけています。

料理をする時はブラインドを上げるようにしていますが、それでも上にたたまれたブラインドに油が付着します。

コンロとシンクの向かいの壁は壁紙が貼られています。

コンロで料理をすると油や色んなものが周りに飛び散ります。

ですから「常識的」にコンロの前の壁というのは通常タイルなどが使われています。

ウチを設計してくれた方は、フリーの建築家ですでに様々な住宅を設計されていたベテランです。

予算を必死になって切り詰めていった結果がそのようなことと言われればそれまでかもしれません。

結局のところ、住居の使い勝手というものは住む人にしかわかりません。

設計する人は自分で住むわけではありません。

掃除が大変なことになるなんて知ったこっちゃないでしょう。

お金持ちの施主なら掃除は自分でやらないかもね。

分譲マンションでアイランド型とか言ってキッチンを部屋の真ん中に置いたデザインがあります。

使ったことはありませんが掃除を頻繁にやる人じゃないとおそらく部屋は大変なことになると想像できます。

台所のレンジ周りの壁や換気扇をどのような構造にするかは収益物件の賃貸部屋の設計でも重要な部分だと思います。

コストの低減を考えて、なおかつ住む人にとって優しい部屋をつくり上げるのは至難の技です。

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