不動産投資の勉強：家を買うのと賃貸に住むのはどちらが得か

「家を買うのと賃貸に住むのはどちらが得か」

こういう問いを投げかけている人はたくさんいます。

なんだか、これは永遠のテーマであるかのように話題になります。

何にも考えずに決めている人もいます。

私もそうでした。

これに対する答えを出す立場としては、「家を買わせたい」業者は「買うのが得」と言うでしょう。

賃貸に住まわせたい業者は「賃貸の方が得」とあおるかもしれません。

実は、この設問は不毛で、考えるに値しません。

なぜなら正解は、どちらでもないからです。

得をするためにはという観点なら、正解は「価値（お金）を生み出すものにお金をつぎ込む」だからです。

家を買おうが、アパートを借りようが、その行為がお金をまったく生み出さないのなら同じことです。

家は自宅であろうと借家であろうと、あなたがそこで何かの事業をしているとすれば経費という名目で税額を抑えることができます。

住居を事務所として使って、その経費を申告すれば良いのです。

ローンを組んで家を買えば毎月の返済があるし、賃貸に住めば家賃を払います。

どっちにせよお金が出ていくので、その住居を使うことにより、税金をより少なく払うことでお金を取り戻せば良いのです。

事業を始める。
↓
経費として申告する。
↓
税額が少なくなる。
↓
ローンや家賃として出ていくお金を取り戻すことができる。

そういう流れができます。

ですから「買うか賃貸か」という二者択一をする前に考えるべきことがいろいろあるということです。

１）不動産を投資の目線で見ることができるようにする。

２）税金について勉強する。

このふたつをまず実践してから住居の選択をすることが、最も得する方法です。

勉強という名の自己投資をすれば、必ず投資に見合ったものが返ってきます。

私は家を買ったり売ったりしてから、やっと自己投資の重要性に気がつきました。

ずいぶんと損をしてから気づきました。

遅すぎたのですが、気がつかない（爆）よりはずっとマシかと．．．。

不動産について学べば、人生のあらゆる局面で役に立ちます。

大げさなように聞こえますが、これに気がつくのと気づかずに一生を終えるのでは、大きな差がつきます。

生涯に少なくとも数千万円単位の資産を失うか得るのかということになります。

家を買う場合には家の資産価値を評価して買うことが最もお金を得する方法です。

新築でも買った瞬間から建物の価値は下がり続けるのです。

ところが、土地は価値が下がりもしますが、上がる場合もあります。

ですからなるべく土地の価値が下がらない場所で家を買った方が良いのです。

土地の価値が下がらないような場所なら、売却した時に損失が出ません。

投資の目線で家を買えば、一見まったくお金を生み出さないように見える家でも買った後に大きな差が生まれます。

安いからといってこれから人口が減っていく地方や産業が衰退していく地域に家を買うと後で売却する時に落胆することになります。

このように家を資産として評価して買う目を養うには基本的な勉強が必要です。

私が不動産の基本を学んだ学校はここです。

投資をするのに学校なんかに行ったって意味ないよ、という人もいます。

物件を買ってから、買う前に勉強をしなかったことを悔やんでいる人も知っています。

賃貸住宅を借りるのも住宅を買うのも、長期的に見れば人生を左右する大きな買い物です。

最初にお金をどこに投入するのか。

この選択でその後の資産状況はガラリと変わります。

自己投資こそ最も資産を増やす近道だということは体験的に痛いほど（実際に痛かった！）わかりました。

この学校に通った後で実際に収益物件が買えました。

それは事実です。

一緒に通ったクラスメートで今でもつきあいのある投資家もいます。

その人たちも買えています。

人と一緒に何かをやる。

モーチベーションが上がるし、その後長く続く人間関係を築くことも可能な機会を得ることは不動産投資にとって大切なことです。

この学校は無料体験もできます。

不動産投資で減価償却を一括でやってしまうことの功罪

小浜、あ、ちがう、オバマ政権が景気刺激策として、企業の投資に対して一括減価償却を認めることを提案しました。

一括で償却できるわけですから、その年の税金の申告は税率を大幅に抑えることができます。

企業のための事実上の減税で、景気対策です。

ただし、１年分だけの特別な措置なので、いずれ翌年以降は高い税金を払わなければならなくなります。

不動産投資でも建物や設備は減価償却の対象になりますので、これを大いに活用して税率を抑えることが可能です。

この場合も、もし仮に一括償却が認められるなら、建物などは金額が大きいので、その年の税額は大幅に削減できるでしょう。

でも、翌年以降はどうするの？

また買うしかないですね。

買い続けるしか、税額を抑え続ける方法はないことになります。

いくら税額を抑えようとしても、いつかは払わなくてはならないのが税制の仕組みです。

減価償却を長くとるのと一括も含めて短くとるのと、どっちが得かという議論に至ります。

「今払うのか後で払うのかの違いですよ」

顧問の税理士先生はそう言います。

気分的には「今払うのはいやだなあ」です。

うちの築古のアパートは４年償却です。

後ばらいの期限が迫ると、「やな感じ」です。

こういう対策をうまく考えないと不動産投資は行き詰まります。

キャッシュフローっていうのは、まず税引き後はどうなるのかから始めて計算するのが安全です。

これはすべてのビジネスに当てはまります。

税金を払ってから、すべてのもうけは確定しますから。

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「不況だから物が売れない」と嘆いている人は好景気でも売れないそうです。

パワーブログの田渕さんが言ってました。

これは周りの状況が悪いから売れないのではなく、売り方が悪いから売れない人のことを言ってるのですね。

この逆で、景気の良い時にすごく売れてた人で、景気が悪くなったら売れなくなった人もいます。

これは、たまたま良い条件に恵まれていただけで、売る力がなかったのかもしれません。

売る力のある人は、不景気だろうが好景気だろうと儲けているそうです。

ということは．．．．

不動産投資も同じことなのではないでしょうか。


不景気だから賃貸の空室が埋まらないと嘆いている大家は、景気が良くなっても空室に苦しむのではないでしょうか。

今は景気の悪い時代と言われています。

今、物件を買って、客付けをうまくやれている投資家は、どのような状況に陥っても安定して経営できる可能性があるのではないでしょうか。

自分の不幸を外部の環境のせいにするのは、自分の努力や工夫を怠っていることの言い訳でしょう。

このことを肝に銘じて物件をお金を生むタマゴにしていきたいものです。

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