不動産投資ブログを読んでもあなたの投資には何の意味もない

不動産投資をトピックにしたブログは、なかなかなくなりませんね（笑）。

ほとんどの人は自分の投資や賃貸経営について記録を継続して書き込んでいるだけのようです。

中にはブログをネタにうまくマネタイズできてる人もいるかもしれません。

一生懸命読んでいらっしゃる方には申し訳ないんですが、はっきり言って

他人の投資のやり方や運営方法は参考にならない

と思いますね。

そもそも資産背景（お金をどれくらい持ってるか）が違うわけです。

これを知らずにマネしようとしてもマネできるわけないし、失敗する方向へ導かれることもあるでしょう。

どこそかの銀行は金利がどうとか、どういう物件に融資を出すとか、そういう情報を表に出している人もいるようですけど、残念ながら結局は属性次第でどう変わるかはまったくわかりません。

つまり、「一般化」できないのです。

年収が多くて大企業や親方日の丸にお勤めの方なら

「フルローンOK」

という銀行でも


年収が低い人には


「門前払い」

となります。


不動産投資は様々な要素が絡み合って成立しているものですから表面的な情報だけで判断することはできません。

もしかして親から遺産１億円なんて受け取ってるから買えてるだけかもっていう人もいるかもしれません。

ただ単にセミナー講師をやりたいから、という理由で収益物件を買ってるなんてのもありですね。

築古の償却切れ木造収益物件を買っている人がいる。それをマネして、税率の低い人が減価償却を多めに計上してもまったく意味ありません。

他人の懐具合や物件取得の目的なんてブログでわかるわけないのです。

唯一の意味ある利用法は

生存確認

でしょうか。

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政策金融公庫や自治体など公的機関の融資で不動産投資は可能

銀行から融資を受けられるかどうかが不動産投資の要です。

もちろん現金がうなるほどある人は融資なんて必要ありません。

でも、地主でもないし生まれついての大金持ちでもない人は、どうしても融資に頼らざるを得ません。

銀行を含む金融機関は固定的な収入のない人に融資を出すことはありません。

ですから、融資を受けるためにはサラリーマンでいることが最も有利になります。

収入は高ければ高いほど銀行は喜びます。

収入が高くて貯金がたくさんあれば申し分ありません。

そんな人になりたいですよね。

でも、残念ながら銀行が喜ぶような「属性」を短期間でつくることは至難です。

お金を短期間で稼ぐことは、どんな人にでも可能性はあるのですが、属性は簡単には変えられません。

それでも、あきらめてはいけません。

どうするのか。

公的機関に融資をお願いすれば良いのです。

基本的に公的機関は「お金のある」人のために融資を提供するわけではありません。

政策金融公庫なんて、繰上げ返済での手数料は取りません。

銀行なら、そうはいきません。

大事な収益源を減らされるわけですから、銀行はそれを取り返すために「罰金」のようなものを取るのです。

一方、政策金融公庫のような公的機関は、お金儲けを目的に設立されたものではありませんから、そのような形でお金を取り返す必要はないのです。

国だけではなく地方自治体でも法人や個人事業主に対して融資の援助制度はあります。

銀行の不動産への融資のように期間を長くとることはできませんが、金利はかなり優遇されます。

このような公的機関を利用して、最初は戸建のような小さな物件から買い進めていけば、いずれ１棟ものを買えるくらいの頭金が育つでしょう。

貯金もないし、属性もない、という人は、まず公的機関の援助を受ければ道は開けると思います。

ウチも法人を設立しましたので、公的機関の利用を模索したいと考えています。

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二世帯住宅や賃貸併用を親の贈与税の非課税制度を利用して建てる

二世帯住宅や賃貸併用を親の贈与税の非課税制度を利用して建てる人が最近多いという新聞記事を読みました。

ハウスメーカーのビジネス戦略のようです。

平均年収が下がった子供の世代が住宅を買うことが難しくなったために、資金を持つ親の世代から援助を受けさせて住宅ローンで家を建てさせる。

そういう国策のようです。

相続の課税枠が広がったために「あなた程度の資産でも相続税がかかりますよ」と脅されて、子供の住宅のために預金を吐き出させられるわけですね。

子や孫と一緒に住めるのならうれしい。

親と一緒に住むのはうれしくないが、資金を援助してもらって家を建てるのはうれしい。

そういう人たちをターゲットにしています。

マイホームを持ちたいがお金がない人と、お金は使いたくないが子供のためなら使いたいという人たちの利害をうまくマッチさせたナイスなビジネスです。

どうしてもこの方法で親からお金を引き出したい人には朗報でしょう。

この二世帯、三世帯住宅で子供が独立して家を去り、老親は亡くなったらどうするのでしょう。

ローンだけが残り、無駄に広い家を維持するというのは厳しいですね。

不動産投資家とは何の関係もない話でした。

あっ、でも、どうしても建てたい人で親のお金を活用できる人はこのやり方でアパートスタイルの家を建てちゃえばいいですね。

三世帯分の部屋を独立させて設計して、人がいなくなったら、すぐに賃貸部屋として転用できるような建物です。

住宅として使うなら建築確認申請は承認されるかもしれません。

集合住宅ではなく、長屋で申請することになるのでしょうか。

詳しくは専門家にお尋ねください。

銀行の住宅ローン利用もひょっとして厳しくなるかもしれませんが．．．。

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賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

賃貸併用住宅を新築するということは投資にはならない。

そういうことを何度も書きました。

どう考えてもお金儲けにはつながりそうにもないので、そういうことです。

ただし、投資などというものから離れて、ただ単に不動産を所有したいという方にはお勧めしたい方法があります。

それは、どうしても新築をやってみたいという人に対する提言です。

賃貸部屋を自宅に造るという発想をまず一切捨てるということです。

ようするに「ステキな戸建」を「ステキな場所」で建てれば良いのです。

不動産投資をしたいから収益物件をローンで買いたい。

そんなあなたは、いったん収益物件をローンで買うと、その後に住宅ローンを組むことは難しくなります。

金融機関の住宅ローン担当の人にとっては収益物件でお金を稼ぐというコンセプトはＮＧだからです。

ですから、どうしても住宅ローンを使いたいあなたは、まず自宅を買うところから始めなくてはなりません。

ここで、投資をやりたいというあなたは、投資物件へのローンが少しでも不利にならないような状況を考えなければなりません。

つまり、新築する物件、あるいは中古の戸建の積算をなるべく高くすることが必要です

ここで収益物件を買う人たちの積算という必須の概念が出てきます。

土地と建物を合算した価格のことですね。

資産になるものです。

英語の大好きな人たちはエクイティー（equity）とか言うのではないでしょうか。

ローンの残高を引いた残りが資産になります。

せっかくローンを使って自宅を保有するのなら、価値のあるものを持つべきです。

価値があれば、金融機関は収益物件への融資の審査において自宅をあなたにとって有利な資産として見てくれます。

あなたにとって満足のいく家が他人にとってほしいものとは限りません。

ですから、家を建てる時に、あなたではなく他人がその戸建を買いたいと思えるようなものを想像して設計すれば良いのです。

それに加えて、「立地が良い」ということが必須条件になります。

戸建を買いたいと思う人たちが住む場所はどういう地域でしょうか。

家族構成はどのようなものでしょうか。

中古になった時に、きっとすぐに買い手がつく。

そんな家と土地を持てば良いのです。

中古の二世帯住宅や賃貸併用住宅を買いたいという人は一般人には少ないでしょう。

ステキな戸建の建築や物件探しは収益物件探しよりも難しいかもしれません。

それでも、やってみたいあなたは根性あります。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産業者に利用されてカモになるとは

不動産仲介業者には色々なスタイルがあります。

少なくとも宅建業の資格を保有している業者なら安心だろう。

そんな考えではやられてしまうこともあります。

だからと言ってなんでもかんでも疑ってかかれ、と言ってしまえば、不動産業者とは一切つきあうことはできなくなります。

完全に違法行為をしている業者は論外ですが、このような業者は業界から追放されてしまう可能性が高いので免許を持っている業者で明らかに違法行為を日常的に行っている業者はまれでしょう。

たちが悪いのは違法行為ではないが、お客にとって不利なことを平気でやる業者です。

これは、つまり、「お客様」とは考えていないのです。

簡単に言うと

「カモ」です。

「カモにする」ということは何も違法行為だけではありません。

業者に利用されるような人はみんな「カモ」なのです。

多くの「カモ」は利用されていることすら気づきません。

その代わり、利用されていることに気づいたら、逆に利用してやることを考えた方が良いかもしれません。

賃貸の仲介業で紹介してもらっている自分の物件の空室をいわゆる「あて馬」として使われることはよくあります。

つまり、仲介業者が優先的に契約をとりたい部屋をお客に契約させるように仕向けるための「仕掛け」として使われることです。

これは、別にあて馬として使われても内見をした人がその部屋を気に入ってくれれば、契約が取れるかもしれませんので特に問題にはなりません。

業者の思惑がはずれるだけの話です。

売買でも同様に「あて馬」として使われることはあるようです。

この場合、あて馬は物件ではなく投資家です。

買いたそうな投資家を確保しておいて、その投資家を使って物件の売買価格を上下させたりして、業者が有利な状況になるように利用するのです。

このケースは利用されているのに気づかない場合もあります。

利用された投資家は結局、時間（お金）を損することになります。

実害がおよぶようなやり方では利用しませんので、カモになった投資家は釈然とはしませんが、どこにもこの「損害」を訴えることはできません。

業者がまんまと物件をうまく売りさばいてほくそ笑むだけです。

勝者は売主、最終的な買主、そして仲介業者です。

敗者はあて馬として利用された投資家です。

これをやられるということは業者に「お客あつかいされていない」ということです。

悔しかったら「お金持ち」になるしかありません。