光ファイバー全戸対応で物件価値向上？した築古木造アパート

NTTの代理店にお願いして、所有築古木造アパートに光ファイバー回線を導入していただくことにした。

実は、自分のアパートの内部の回線状態がどのようになっているのかも良くわからない。なにしろ設計図も修繕履歴も前オーナーは持っていなかった。この工事をやってもらうことにより、物件価値向上と、設備状況が明らかになるという一石二鳥になると思った。

光ファイバー回線導入の工事はNTTに負担していただける。理想的には各戸にケーブルを引き込む方が良いのだが、そのような設備が建物内に作られていなければVDSLタイプになってしまう。

このタイプだと、アパートまでは光ファイバーが到達しているが、そこから各戸への接続は電話線を使う。短い距離だが最後の部分がADSL接続になるわけだ。全戸対応になるとはいえ、若干光ファイバーの速度が落ちる可能性がある。

以前住んでいた分譲マンションもこのような形で導入されていた。2000年築の分譲マンションだったのに、ネットのインフラをまったく考えずに建築されていた。

NTT代理店の営業マンによると、築３０年のマンションでも各戸へ光ファイバーが引っ張れるような設備を持っている場合があるそうだ。

建物は、最初に設計する人のアイデアと先見性で、その後の価値が決まるのだなと感心した。

ちなみに、うちが住んでいたマンションの分譲デベロッパーは最近、倒産した。

NTTに工事していただくのは無料。

VDSLになった場合は光回線装置を動かすための電気代がかかるが、NTTから電気代の補助というような形で年１回の支払いを受けられる。

工事が終わった後に入居者様への告知もやっていただける。

光回線の契約自体は、各入居者様が行うので、オーナーが負担する費用は、まったくゼロ。

実際に契約する入居者様がいなくても、NTTから設備費用などを請求されることはない。

オーナー負担で光回線を各戸に供給させる業者もあるが、空き室が出れば、オーナーの持ち出しが増える。

「光ファイバー回線導入ずみ」という宣伝文句を入れられる。入居者募集の際の付加価値となるので、これで十分だと思う。
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スルガ銀行アパートローンの借り換えは融資状況がら困難か

不動産投資家の方の集まりに参加させていただいた時のお話。

○さんの巷の噂によると、４．５％などというNGな金利を下げてもらうための銀行交渉で撃沈する人はけっこういる、とのこと。

下げられませんが、他行に借り換えたいなら、勝手にどうぞ。

そういう対応らしい。

借り換えなんか、どうせできないでしょう。

そう見られている。

現在、アパートローンに関しては、スルガ銀行の方が他行より優位な立場にあるということだろう。

資産状況がよほど良くない限り、他行で融資が出ないからスルガにすがった投資家の方たちが、他行への借り換えができる可能性は低い。

では、どうすればよいのか。

１．何もしない。
２．景気が回復するまで待ってから借り換えの努力をする。
３．繰り上げ返済を地道にやっていく。（ローン開始後５年以内は残債の２％の手数料をぼったくられる）

のようなオプションがあるような気がする。

どれを選ぶのかは、収益物件から、どの程度キャッシュフローの積み上げがあるのか、というところにかかるだろう。

とにかく、もうかる物件を維持しているのならなんとかなる。

うちは、そういう考えで、次の物件のことだけを考えている。

チャンスは準備のできている人のところにしか来ない。

この原則を実際に体験しているので、焦りはない。

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スルガ融資のおかげでアパート１棟取得しキャッシュフロー上昇へ

ずいぶん新しい記事を書き込んでいなかった。なんと５月６日以来である。

初の一棟もの収益物件取得に全力（実はそうでもない）投入していたので、このような作業をやる気力がわかなかった。というのと、もうひとつの理由は、あまりにも書かなかったので、このまま放置しておけば、ある実験ができるかな、と思い、空白期間をつくってみた。

その実験の成果は実は、明白になったので、後日レポートにまとめたい。

とりあえず、どういう物件を購入してしまったのか。反省も含めて振り返る。

首都圏に近い地域の築２２年の木造アパート（８戸）である。この時点で、もう融資が下りる銀行は限られる。

スルガ銀行しか思いつかない。目の玉が飛び出そうになるほどの金利である。

４．５ぱーせんと。

しかも、当初は融資期間２５年でお願いしていたが、最終的には２０年に抑えられた。

銀行の担当者は、静岡県のスルガ銀行本店まで、新幹線で出かけて、「闘って」くれたという。

うちの資産状況、バランスシートから見てギリギリの条件だったのだろう。

頭金は１割。融資開始から５年以内に繰り上げ返済をした場合は返済額の２％を支払わねばならない。

現在の厳しい融資状況で他の銀行ではこのような築古木造に、これだけの長期間のアパートローンは出ないと思われるが、スルガは割高の金利と短期間での繰り上げ返済を抑止することでリスクをヘッジしている。

この条件を借り手として不利と思うか有利と思うかは、投資におけるスタンスによって決まるだろう。

減価償却の期間が終わってしまった築古の物件は購入後４年間で償却できる。

４年間で減価償却を取れるということは所得圧縮の効果はかなり大きい。

サラリーマンとしては、収入にかかる税金を一気に合法的に減少させられるありがたい魔法のような技である。

憧れの減価償却♪♪♪

と期待していたのだが、このことを売主に伝えていなかったため売買契約の直前になって問題勃発。

減価償却できるのは建物だけである。土地はダメ。

だから建物比率を多めにしてもらわなければならない。

ところが、売主は業者だったため建物比率を高めると消費税をたくさん払わなければならない。

価格交渉の最終的な詰めの段階で、この建物比率を多くとるということを優先したかったので、結局、譲歩する材料として、敷金をいただかない、ということで決着した。

価格交渉の際、自分が収益物件を経営するうえで、いったい何を優先したいのか、がわかっていないと失敗する。良い教訓になった。

築古物件＝減価償却大＝建物比率を多く取るべし

そしてスルガ。

銀行の「格」などを気にする方はいらっしゃるが、収益物件を買わなくては、資産構築のストーリーは始まらない。キャッシュフローが出ている限り、高金利でもやっていける。

計算（推計も含む）さえできて、キャッシュフローが納得のいく程度のプラスであれば、銀行がどこであるかは、初心者のうちは関係ないと思う。