2011年6月28日火曜日

収益物件融資の借り換え交渉で金利を下げるチャンス



東日本大震災が収益不動産投資に与えた影響の話です。

現在、銀行は新規の融資を収益物件には出しにくい。

そういう状況にあるようです。

ということは、融資を出したい銀行は、新規ではなく、
既存の融資でうまく回っているものを狙うのですね。

そうなると金利が高いところから低いところへ流れてい
きます。

万有引力の法則?が働くわけです。

ですから現在、高い金利で融資を受けている人は低いと
ころへ借り換えするチャンスのようです。

ここで問題なのは、借り換えするためには、残債が物件
の積算を下回っていないと難しいということです。

最も理想的なのは、物件を買った瞬間から融資額が積算
を大幅に下回っていることです。

でも下回っていなくても、現金をつぎこんで、借り換えで
きるレベルまで残債を縮小させることが可能なら、トライ
してみる価値はあると思います。

金利が1%下がることによって、年間50万円のCFが増え
るとします。

100万円現金を投入することで借り換えできるのなら、こ
の100万円は2年で回収できます。

回収後は金利が変化しないとすれば50万円の増額されたCF
が最終返済まで毎月積み上がっていきます。

ローン残存期間が後15年なら、13年間、毎年50万円のCF
増です。


金利が下がる前に比べると合計650万円儲かることになります。

金利と毎年のCFが同じと仮定して、その他の変数は一切無視して
います。

正確な儲けの計算とは言えませんが、金利が下がることの効果は、
すごいなと推察しただけです。

今はチャンスだと思います。

ウチは金利交渉で2棟の金利を下げていただくことに
成功しました。

たまたまですが、2年間の賃貸経営の実績が認められたようです。

あっ、収益不動産を持っていないあなたには関係ない話でしたね。

でも不動産を買えば良いのです。

不動産を買って、うまく経営する。

単純な理屈です。


物件を買う。

部屋を借りていただく。

賃料を継続的に払っていただく。

学校に行ったからといってこういうことができるようになる
わけではありません。

ただ、どうしても最低限の原理を理解し知識を吸収する必要は
あります。

私はこの学校で学んでから収益不動産を買いました。「不動産投資の学校」

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2011年6月10日金曜日

銀行融資のための「信用」を築いたら「良い」ローンで収益物件買おう!



ツイッターとかFacebookとか

ソーシャルメディアだけがソーシャルなのではないでしょう。

ブログでもサイトでもソーシャライズできますよね。

ただ、スピードが違うだけ。

確かにツイッターはすごく速いんです。

速いし敷居が低い。

フォロー・アンフォローなんて簡単。

人を切り離す心の痛み(笑)もありません。

ただ問題はネット上での「社交」をどう利益につなげていく
かということです。

難しいことを考えると、ソーシャルメディアなんて使えなく
なっちゃいますね。

メディア上での社交を面倒だと考える人は、たぶん利益は得
られないと思います。

というか、むしろ時間の無駄だからやらない方が良いです。

商売につなげたいと考えている人も社交が面倒くさいと思う
なら時間の無駄ですから。

ツイッターを使って、ビジネスを大きく拡大した米国の起業
家、ゲイリー・ヴェイナチャックはツイッターをどう使ったの
でしょうか。

最初の2年間はまったく「売り込み」の書き込みはしなかった
そうです。

つまり、ひたすらツイッター上で社交を続けてフォロワーの数
を増大させたのです。

社交を持続させることにより、信用を確固としたものに成長さ
せたわけです。

十分な信用をつくりあげてから初めて自分のワイン通販のサイト
へ巨大なトラフィックを流すようにしたそうです。

商売の原則がここにあるように思います。

まず「信用」を築くことが王道。

ただし、急がば回れ、です。

信用は一朝一夕では決してつくれません。

サラリーマンの信用は、雇用する企業(団体)の属性と金属期
間で決まります。

なぜ、そう断言するかというと、銀行から融資を受けるときに
それが明々白々な事実であることがわかったからです。

せっかく、長年耐え忍んで築き上げた信用です。

融資獲得という形で使わない手はありません。

もし、あなたが銀行が喜びそうな属性のサラリーマンなら収益
の上がる物件を融資を使って買うことが、資産を築く早道かも
しれません。

不動産で収益を上げる方法を学び、税金の仕組みを学び、サラ
リーマンであることを活用する。

これが、今までサラリーマンをやってきた意味だったんだ、と
私が気づいたのは2008年でした。

もっと早く気づいていればなあ。

そう思ったこともあります。

でも、あなたも遅すぎることはありません。

むしろ遅すぎた人の方が信用の力は大きくなっているかもし
れません。

57歳で不動産投資の学校に入り現在2棟のアパートと戸建2戸を
賃貸している「同級生」がいます。

行動を起こすきっかけはここにあります。

不動産投資の学校

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