賃貸併用住宅 建築が大詰めへと向かい、ぎりぎりの交渉で自己投資の重要性再確認

急に涼しくなった。飼いイグアナのおかげで、例年クーラーを使用しないのが原則の我が家である。「夏バテ」という言葉は、とっても生ぬるい。それくらい厳しい夏の生活を毎年乗り切っている。そんな夏が間もなく終わりだなあ、という雰囲気が漂いだした。

そういうぬるい雰囲気が出てきたこの季節。いよいよ建築中の賃貸併用住宅の工事が大詰めを迎えている。

妻は、施主支給の物品、設備を調達するために、奔走し、工事のタイミングと合わせて、搬送するためには、どうしたらいいのか、というとんでもない面倒くさい労働力を投入している。

本日は、建築家、工務店社長、現場監督を交えて、諸々の打ち合わせを実施した。最大の課題は、隣人のクレームによって、なぜか生じた、設計変更にからむ工事費用の追加をどうするのかということだった。

当方は、この件に関しては、一切の落ち度も責任もない、と思っていたので、その旨を、表明した。つまり、一銭も追加の費用を払うことはしない。そう宣言した。しかし、結局、その費用を捻出するために、まだ、工事が行われていない部分について、削除してもしようがない、と思われる工事について、泣く泣く断念するという決断をして、総費用を削減してもらうことにした。

それでも追加費用を埋めるほどには至らぬ場合は、建築家、工務店で残りの費用はかぶってもらう。そういうギブ・アンド・テークで、お互い納得した。

このような、難しい、金に関わるぎりぎりの交渉というか、かけひきが、昨年春の建築請負契約の時点から現在に至るまで、延々続いている。

大変なことである。ほかに表現しようもないが、大変なのである。

だから、２度と、家を建築するなどということは、やってはいけないと思うし、家を建てたいなどという人がいたら、思わず、「絶対やめた方がいいよ」と強く説得してしまう。

家を建てるなんて、普通の人にとっては、１回あるかないかである。経験なんてあるはずがない。それに対して、建築家や工務店は、それが日常の商売である。まともに対峙していて、勝ち目があるはずがない。

やっとシャドーボクシングができるようになったジムの練習生が世界ランカーと同じリングに上がって試合をするようなものである。最初から、勝敗は決まっているどころか、試合が成立するはずもない。

だから、怖がることはない。思い切って、世界ランカーの顔面目がけてパンチを打てば良い。それを心がけてやっている。

でも、まったく練習なしで、そんなことをやっても「かすりもしない」。

少なくとも、相手をたじろがせることができたのは、金をかけて、勉強したからである。そんなに大げさなことではない。1500円の本一冊を読むだけでもその効果はあったのだ。

自分に投資する（不動産投資の学校）ことが、最大のリターンが帰ってくる。その現実を、見せられたのが、本日の成果であった。

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底値で買うという投資の王道を中国料理店で実践されている

先週の日曜に、お世話になっている中国料理店「チャイナハウス－龍口酒家」で食事をして、投資の王道のようなものを気づかせていただいた。

マスターが、包丁で、下ごしらえしていた、キノコ様のものを見て、尋ねた。なんとこの時期にマツタケだった。「中国産だよ。この時期は安いけど、日本産が出てくると、中国産も同時に値が上がるから」

そういう説明だった。なるほど、旬になると人気のある日本産の値は上がるのだが、それに釣られて、人気のない中国産も値が上がるらしい。

今、中国産を買って、料理すれば、お客さんに安値でマツタケ料理を提供できるということだ。このお店のシステムは、すべて、おまかせで、次々と出される料理を黙々と消費して、食べられなくなったら自分でストップをかける。自分が止めた時点で、この日マツタケが食べられたかどうかは、「時の運」だったわけだ。

「安く買って高く売る」というのが投資の王道である。このお店の場合は、良いものをリーズナブルな値段で提供することが、基本である。安いマツタケで、大もうけはできないだろうが、その日、食事をしたお客の満足度が上がったのなら投資成功だろう。

中国産は、香りがいまいち。そういう評価もあるようだが、この日いただいたものは、良い季節の香りを漂わせていた。

仲介の不動産業者さんが建築中の賃貸併用住宅を見学に

昨日、専任で賃貸の仲介をお願いしている、不動産業者の担当者が、建築中の現場をチェックにいらっしゃった。

なんと、貸室の内見希望者が、ネットを通じての申し込みで２０件近くあり、収拾がつかない状態だとおっしゃっている。以前は内見の希望は、電話でしか受け付けていなかったのをサイトで受け付けるようなシステムを開始してからの快挙のようだ。

他の物件もサイトで紹介されているわけだが、拙宅の物件のようには内見の希望はないらしい。ただ、この内見希望者の数がどのくらい、実際の入居につながるかはわからない。

なにしろ、実物が完成していない状態なので、間取り図と住所などおよその情報しか提供できていないのである。

担当者に「大人気」の理由をお伺いすると、おそらくメトロ副都心線の近くであるなど、立地の良さが大きいのでは、というお答えであった。

それでは、もっと賃料を上げた方が良かったのでは、というスケベ根性が頭をもたげてくるが、賃料を上げたとたんに、みんな引いてしまう可能性もある。賃貸の成約は「立地と賃料のバランスで決まる」という原則がある。今は、絶妙のストライクゾーンに入っているのかもしれない。これを敢えて崩して、賃貸の契約に持ち込めるのかどうか。仮に成約しても、長期入居はしていただけないのではないか。そういうリスクもあるだろう。

内見をしていただくのは、内装の設備ができてからの方が良いだろうということで、９月に入ってから開始することになった。実際にどれくらいの方が「本気で」見に来ていただけるか楽しみである。

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賃貸併用住宅の建築は着実に進んでいるが．．．

現場監督に案内していただいて、建築現場の内部を撮影した。貸室の風呂・台所部分は意外と広く感じた。ワンルームで水場が、部屋と分離しているのは、すっきりして心地良いのではないだろうか。それとも、いちいち階段であがらなくてはならないから面倒くさいと思われるかな。居住者の住み方と生活哲学によって見方は違うであろう。良い方に考えたい。

不動産投資の勉強：賃貸住宅フェア－各種投資商品と比較した不動産の魅力と法則づくり

賃貸住宅フェア2008in東京で聞いたセミナー（８月５日）のメモ。

講師は午堂登紀雄さん。

最近は５～１０億の物件が値下がりしている。損切りしたいファンドや業者が億単位の値引きをしている。

優秀な不動産業者と仲良くするべし。融資が通りやすい。選定にあたっては、実際に会って話してみる。会社の規模や知名度は、担当者の能力とは無関係。お金のニオイをさせて買う意欲を見せるべし。

ネットに出ているような物件は売れ残り。業者と仲良くなれば川上物件をつかみやすくなる。

資産を組み替えて負債比率を抑える。中途半端な物件は危険。

管理会社が管理したい物件とは、特徴のあるもの。あるいは手数料をたくさんもらえるもの。２カ月分の礼金を払えば業者は素早く動いてくれる。

管理会社の能力を見抜くには、入居率を見る。そのための戦略は何かを探る。例えば、リフォームコストを聞いてみる。クロスの㎡単価は？1200円では高すぎる。関東では600～800円くらいが妥当。

退去時の精算のスピードを見る。退去時に同時にリフォーム業者を連れてきて、すぐにリフォームにとりかかっているのか。退去の後、２、３日して、そこから見積もりを取っているようでは遅い。

管理会社との関係は適度に緊張感を持つべし。客付けなどで、あまり、あせっているように見えると足元を見られる。

部屋が狭いから客が付かないわけではない。14．58㎡でもよく入っている。65000～68000円取れている。人気の学芸大前５分だから。賃貸は場所と家賃のバランスで決まる。

融資付けは常識にとらわれていてはダメ。ＲＣ、区分、自己資金ゼロ等々。ＲＣは特定の銀行が好き。区分はだめという銀行もあるが、良い場合もある。自己資金ゼロの場合、債務超過になれば、２件目はＮＧだから１件目は重要。

どの金融機関に持ち込むかが重要。木造や利回りが好きなところもある。最近は、それぞれの金融機関の物件に対する評価基準が固まってきている。物件の種類と金融機関の組み合わせを間違えなければ融資は通る。現在は融資はしぶいが、お金のある人にはチャンス。３～１０億の物件はまだ下がる。

不動産投資はチームプレーである。

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賃貸併用住宅－収益物件をつくりたいなら追加工事は避けるべきだ

収益物件をつくりたいなら追加工事は避けるべきだ、ということを学んだ。ある程度、予測はしていたが、家をつくっている最中に次から次へと、建築契約をした時以外の出費を伴う工事などが出てくるのである。

便器にシャワートイレを付ける。そのトイレの横に風呂場があり、シャワーカーテンで仕切られる。これが電気設備的にはＮＧらしい。法律で決まっているわけではないが、電気設備でコンセントに接続する必要のあるものは、壁で遮断して、水がかからないようにするべきだということらしい。

この壁をつくるために、２０万円近くかかるというお知らせが、建築家を通じて工務店からあり、仰天！した。建築費見積もりの最終段階でも、そんな話はまったく聞いていない。トイレと風呂場を壁を仕切らずに、カーテンだけの一体型の設計にしたのは、建築家であり、こちらの要求でもない。設計の段階で、シャワートイレを設置することも分かっているので、建築が始まってから、このようなものを要求されるのはおかしいのである。東京電力に聞くと、絶対に壁をつくらない、とだめだ、という訳ではないと言う。

結局、電源コードを電源に直付けにして、水の影響を受けないようにすることで、壁をつくらずにすむような話になってきた。

ここで、一段落と思っていたら、今度は、「漏電遮断器」というものを設置しなければならないというお知らせ。これを４カ所に設置しなければならないので、１個4200円を要求されている。これも、建築契約の時点で含まれていないのは、おかしい。

このように、建築が始まってからも、次々と追加工事や設備の名目で、新たな出費を迫られる。これらの出費の要求を、いちいち鵜呑みにしていたら大変なことになる。

当初は、何の知識もなく、始めた賃貸併用住宅ではあるが、いまや、少しでも利回りを増やすことにエネルギーを注いでいるつもりである。

追加の出費は、こちらが新たに要求したものでない限り、すべて建築契約の見積もりの中に含まれているはずである。そういうスタンスで、これからも話を進めていかねばならない。そう固く心に誓うのであった。

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