2010年1月10日日曜日

アメリカ不動産投資の勉強でラスベガスの任意売却物件を見学



1月1日から7日まで、ラスベガスに滞在しました。

5日には、新聞の不動産広告を見て、銀行所有の売り物件バスツアーを
発見して、突撃しました。

Ride the FREE Foreclosure Bus Tour!

という宣伝見出しが、目に飛び込みました。

この不動産ツアーへの参加は、無料で、参加したら物件を買わなければならない
などという義務はありません。

そのツアー中に、業者のお兄さんと収益不動産の話をしていたら、
ちょっとツアーの後で、事務所で10分くらい時間をくれないかと聞かれました。

そこでお願いされた内容については、この記事の最後をご覧下さい。


ということで、このお兄さん、Nick Nolfというお名前でBroker/Salesmanという
肩書きでした。

Foreclosureというのは、「抵当流れ」のことで、抵当権設定者を排除する、という
意味のようです。

ようするに、ローンを払えなくなった所有者を追い出して、家を銀行所有として
売りに出すわけです。

今回、見学させていただいた4戸の物件は16万~25万ドルくらいの価格でした。

場所は、クラーク郡で、雰囲気は中流の人が住む地域のようでした。プールの付いて
いるような物件は、ありませんでしたが、1件だけジャクージーを付けていました。

きちんとリフォームされている物件もありましたが、まともにクリーニングもして
いないものもありました。

すでに銀行が所有者になっている物件ですから、もっとがんばって美しく仕上げて
いるのかな、とも予想していましたが、後でニックと話した内容で、なぜ、いいかげん
な状態で売りに出しているのかの謎は解けました。

ようするに銀行は、物件をできるだけ早く処分して、お金に変えたいそうです。

ですから、ローンの残高などはまったく考慮せずに、その時の現地の市場価格で
売りに出します。

最初に見た物件などは、$222.750の価格が付いていましたが、元値は、48万ドル
だったそうです。

ラスベガスの銀行はローン残高の30~50%の損をしているそうです。

物件を持っていても仕方がないので、損をしてでも、とにかく売りさばいて、
また、お金を貸すことによってもうけたい、という構図です。

ここ数カ月のラスベガスの不動産価格は、上昇しているし、物件供給が少ない
そうです。

こういうforeclosure物件は大体2週間で売れるという。


銀行は、物件の価格は、ニックのような不動産業者に問い合わせ、自分たちが、
不動産鑑定士に出してもらった価格と合わせて決めるそうです。

現在の不動産購入者の40%は現金で購入するそうで、4、5年前の4~5%が
現金購入をする状況とは、まったく状況が異なるようです。

ようするに「頭金なし」や「フルローン」などということは、ありえないわけです。

ロバート・キヨサキのことを話題にしてみたら、なんとニックの会社は、キヨサキと
同じ弁護士を使っているとのことでした。

キヨサキの本にある「哲学」に関しては、同感しているが、内容に関しては、その時の
不動産市場の状況によって変えなくてはならない、ということで、

ようするに、現状では、キヨサキの言っていることを実行することは難しい、という
ような意見でした。

見せていただいた物件の地域には、コミュニティーごとに委員会があり、建物に関する
基準があります。

色や様式などの要件を満たさないと建築ができないのです。

たしかに、街並みを見ると、同じような色で似たようなスタイルの家ばかりです。

この基準は商業物件にも適用されるそうで、このような基準があるからこそ、この
地域の不動産の価値は、あまり落ちないのだ、と宣伝されました。

このような厳しい基準は、米国の他の地域と比べても珍しいらしいです。

ちなみに、融資はバンク・オブ・アメリカと・ウェルズ・ファーゴを
使っているそうで、バスツアーには、融資担当の業者も同行していました。

今回の物件見学とニックとの会話で得た印象は、基本的に不動産の売買に
関しては、日本と大きく変わることは、ないなということです。

ただ、お金を借りて何かをする、ということに関しては、米国民は日本に
比べて大きな抵抗はないので、借り得かなという感じがあります。


ニックは、キャッシュで不動産を買う人(投資家)が増えている、という
ことについては、「投資家は、より賢くなっている」という表現をしていました。

日本でもフルローンなどが出た時代は、すでに終わり、現金を持っている
人のみが、有利な状況となっています。

米国の方が、この傾向はさらに顕著のようです。

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米国の不動産業者、日本での米国不動産投資セミナーの協力者を募

任意売却物件(foreclosure)ツアーに参加しました。その際、業者さんから、日本で米国不動産投資のセミナーを計画し、協力してくれる人を探しているから、名前とコンタクト情報を教えてくれないか、と頼まれました。

どなたか、下記の営業マンと協力して、日本でセミナーを開催してみたいという方は、連絡をとってみてください。

英語でのやり取りが難しい方の場合は、彼は通訳を使うと言っていました。スカイプを使って、各国の人と話しているそうです。

セミナーについては、人集めのための招待状づくり、通訳手配などは、この業者が行うそうです。

ご興味おありの方は下記のサイトを見て連絡してあげてください。

Nick Nolf という男性で、やる気満々の営業マンでした。

米国での不動産投資について色々質問をしましたが、丁寧に答えてくれました。

経歴を見ると不動産に関しては、かなり専門的に勉強した人のようです。

なお、この件に関して、金銭的トラブルなどいかなる問題が発生しても、私は一切責任を負いませんので、交渉は自己責任でお願いいたします。

http://www.nicknolf.com/

Street Address

Nick Nolf – RE/MAX CENTRAL
Broker/Salesman

REALTOR®
8400 West Sahara Avenue
Las Vegas, NV 89117

Get Driving Directions

Phone

Mobile: 702.882.NOLF
Office: 702.360.2030
Fax: 702.360.5120

Email

nick@nicknolf.com

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