リフォーム業者の選定は物件売却では重要

自宅マンションを売却する最後の切り札として、決断したのがリフォームだった。結局、部屋の壁紙すべて、換気扇のフード、コンロを交換、フローリングの傷修復とワックスかけを実施した。

壁紙を貼っていただいた業者さんは、東京土建協会の役員さんだった。クリーニングや塗装など、他の業者も紹介していただいた。

見積り金額も安かったし、すぐに現場に入って作業を始めていただくことも快諾していただいた。

・ビルトインコンロの交換
・レンジフードの交換
・床のニス塗り

の相談をし、交換物に関しては施主支給とした。

床のニスは２～３年たってくるとぱりぱりとはがれてくるとのことで、床はワックスで見積りしてもらうことにした。

交換品はヤフオクなどで最安値を検索し購入。

内見は、あるものの、なかなか売買契約に至らなかったマンションの売却実現に弾みをつけたのが、このリフォーム大作戦と、東京土建を通した、すばらしい業者さん（下記ビデオ上段）の発掘だった。



世界一分かりやすい　大家さんのセルフリフォーム

S*BC銀行はひょっとして収益物件への融資を緩め始めたのか

新橋にオフィスを構える不動産業者さんに収益物件購入に関してありがたいアドバイスをいただいた。

やはり、依然として銀行の収益物件に対する融資は厳しいそうで、自己資金を２割入れるのは常識となり、物件の積算価値は、売値を明らかに上回らなければならないとのこと。

下記の「お宝不動産」の沢さんの記事に書いてあることとは正反対のような感じではあるが、銀行は、様々で、支店によってまったく違う場合があるということなので、一般論としてまとめてしまうのは危険かもしれない。

http://sawatakashi.cocolog-nifty.com/sawa/2009/01/post-e327.html

銀行の収益物件の評価は路線価の６掛けなどとするところもあり、掛け率を下げてきているという。つまり貸さないということ。

しかし、収益物件には積極的に融資してきたが、昨年から急激に窓を閉めたＳ＊Ｂ＊銀行に関しては、最近ひょっとして開き始めたのではないか、という兆候もあるらしい。

いずれにしても都銀系は、まず無理そうだ。では地方銀行はどうかというと、支店がある地域に住んでいないとだめとかいうエリアの縛りがあるので、そう簡単にもいかなそうだ。

とりあえず、自分の与信をチェックして、どの程度の物件なら融資が付きそうかという点を確かめなければならない。この場合も具体的な物件を提示して「買う気あります」という気迫を見せつつ、銀行の担当者と話をしてください、と教えていただいた。

収益物件による不動産投資は、物件を探すよりも、融資の受け皿を準備することの方が重要だと、改めて確信した。受け皿をきちんとつくっておけば、良い物件がころがりこんできた時に、他の投資家にさらわれることなくつかみ取ることができる。

最近は買い手の融資付けが難しいので、ローン特約を付けると、契約を渋られるそうだ。契約を交わしておいて、結局ローンが付かず売買に至らなければ、売主にとって、その間の時間のロスは大変痛いからだ。

自分がマンションを売却をした際も、売買の決済までの期間が最も長く感じたし、もしも成立しなかったらどうしよう、と内心冷や冷やしていた。

ローン特約というのは、ローンが下りなかったら、買いませんし、買えなくても何の損害金も払いません、という宣言である。これは、早く確実に物件を現金化したい売主にとっては、何ともいや～な契約であることには違いない。でもこれなしでは、買主は怖くて売買契約は結べない。

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世田谷、中野で収益物件見学

中野区と世田谷区の収益物件を見学。まず行ったのは東急世田谷線松原駅３分の世田谷区赤堤のＲＣ３階建て。業者の宣伝文句は「投資に最適の高利回り」、「閑静な住宅街　全戸南向き」。

謳われている高利回りというのは、満室想定９．６９％。

これは、人気の世田谷では、高い方だろう。

あくまで、満室時の「希望」利回りである。

オーナーが１階に居住で７ＳＤＫ。この部屋の想定賃料が４５００００円。これを賃貸するのは厳しいのでは．．．。

1989年築で外壁タイル貼り。以前、賃貸で住んでいた目黒の物件と似た築年で、つくりも似ていた。このバブルの時代に都内で建てられた物件は、かなり無理してがんばったものが多いのではないかと推測している。

全体の雰囲気は、あまり、管理に気を使っていたと思える風情はなかった。玄関入り口の上にあるアーチの鉄骨は塗装がはげてさびていた。

「できるオーナー」なら売り出しの前にペンキでも塗って「ボロ隠し」をして物件の価値を上げようとするのではないかと思うが、そういう形跡はない。

ほとんど何もせずに２０年が経過しました。そんな感じである。

２億超えの売り出し価格。これでは、利益を出すのは難しいのではないか。


＊＊＊＊＊


中野区の物件も同じく89年築であった。

こちらは木造２階建て。６室ですべて１４㎡以下のワンルーム。満室利回りで１１．０４％。

ＪＲ中野駅から10分で、北口の人気のある中野ブロードウエーとは反対方向の住宅地である。

アパート周辺は、駅近ではあるものの人気地区とは違ううらぶれ感が漂い、大通り沿いのビルの１階もテナントが入っていなかった。近くに建っていたタガキプランニングが管理しているデザイナーズ物件も空き室があるようだった。

やはり、同じ中野といっても、客付けの観点から、人気のある地区と、そうでない地区は、全然別物だな、ということが現地を見るとよく分かった。

徒歩でわずか１０分しか離れていない地域でも、投資家からすれば、危ない橋を渡ることになるかもしれない大きな違いがあるのだ。

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不動産投資家ドルフ・デ・ルースからネットワークビジネスの勧誘メールが来た

有名な不動産投資家、ドルフ・デ・ルースからメールが来た。多数の人に送っているみたいだが、宛先のアドレスは日本のドメインが多いようだ。中には日本じゃない人もいたようだ。私は、デ・ルースが去年、日本に来て講演をするという予定が、デ・ルースのサイトに載っていたのを見て、メールで問い合わせをしたことがある。

詳しいことを教えてくれと尋ねたら返信が来て、詳しい予定はすべてサイトでお知らせする、という返事をもらっていたが、その後、そのイベントは立ち消えになったようだ。

どうも、そのイベントというのは、ネットワークビジネスの勧誘だったようだ。

以下メールの引用－－

＞＞
私が取り組んでいる事、そして私が来月日本へ行く理由を皆さんにお伝えできることをとても嬉しく思っています。


ご存知の方も多いと思いますが、私は30年以上の間、不動産の本格的な投資家として働いており、投資手段としての不動産に対する確固とした支持者です。この間、私は世界中の市場における浮き沈みを見てきました。私はいつも、不動産を売る人は誰でも、売った事をいつか後悔するものだと言ってきました。


現在、多くの国がここ数十年で最悪の経済危機に直面しています。一部の国では、この経済危機は1929年から1933年の世界大恐慌以来最悪の危機となっています。 近頃私がよく訪ねられるのは「どうしたらいいでしょうか？」という質問です。


私は個人的に売りも買いもしません。それよりも、私は未来への道を開拓すると考えている新しい活動に焦点を置いています。


これは多くの国で爆発的な人気を得ているモナヴィーという会社に関わっており、モナヴィー社は2009年2月21日に日本で事業を開始する予定になっています。 モナヴィー社の主要製品は、科学者によって調査され、効果があると証明された健康飲料ですが、モナヴィーファミリーの一員になることは、収入を得る機会も与えてくれます。


現在、モナヴィー社は世界で一番急速に成長している民間企業であり、3年半の間に10億米ドルの売上を達成しました。モナヴィー社では、10万ドルの利益を収める人を週に2人生み出し、毎月誰かが百万ドルの収入を得はじめています。


モナヴィーについてもっと知りたくありませんか？

どのようにあなたの能力を最大化するか、私から個人的に学びたいと思いませんか？

あなたとあなたの家族のために持続的な富を創り出す本物かつ 実現可能な何かが欲しくはありませんか？

私は皆さんに、モナヴィーの次の高額収入者の一人になる方法をマンツーマンでお教えしています。


来月私は日本を訪問します。熱心で、モナヴィーについて、また高額収入者になる方法についてよりよく知る心構えがある人と日本でお会いしたいと思っています。私とのミーティングを希望される方は、詳しいご連絡先をご記入の上、このEメールにご返信ください。その後、こちらで日時を設定いたします。
＜＜

私は不動産投資にしか興味はないので、不動産投資について話を聞けるのなら、是非お会いしたい、という返信を出してみた。

返事があればおもしろい。ネットワークビジネスの話は、まったく聞きたくないし、時間の無駄だと思うが、本人に会えるのなら、潜入してみるかな。

不動産の価格はずるずると下がり、怖くもあるがチャンスもある

三代目大家マサさんのブログの記事にこのようなものがある。


http://blog.seesaa.jp/tb/112940283


こういう記事もある。

http://blog.seesaa.jp/tb/112942188

今月にやっと自宅マンションの売却ができたのだが、本当にギリギリセーフだったと思う。

もし、昨年中に買主が現れていなかったら、いったい、どの程度さらに売値を下げなければならなかったかと想像すると恐ろしい。

不動産の価格は、収益物件もマイホーム用も、ずるずる下がっている。収益を買う側としては、チャンス到来と言われているが、自分が買った後に、またさらに同レベルの物件がさらに安く登場する可能性もある。

投資家にとって、不況はチャンスである。しかし、そのチャンスに準備ができていなければ恩恵は受けられない。

準備というのは、十分な知識と智恵のことだと思う。

まず一歩を踏み出さなければ何も始まらない。とにかく今年は、歩を進めることにしたい。

不動産投資物件調査：武蔵小山の収益物件、すでに買い付けが入っていた

日曜日に見学した武蔵小山駅近くの築古アパートの収益物件は、すでに複数の買い付けが入っていた。なんと満額で。

　これから収益物件を購入するにあたってお世話になるかもしれないリック住宅センターへごあいさつに行き、お話をうかがったら、そういう事実がわかった。

　指し値を入れて買い付けを入れてもいいかなと思っていたが、あっさり転進した。

　リスク要因もある物件だったので、１０％程度の利回りで購入するのは、自信がなかった。自信のある投資家の方が即座に買い付けを入れられたようで、その胆力には敬服する。

　東京の方ではなく、関西の方のようで、都心の物件の人気には、住んでいながら、ちょっとびっくりした。

　こんな感じで、ずるずると買えずに、焦ってしまったりするかもしれない。要するに買えなかった物件は「買わない方が良かった物件であるに違いない」と思っておけば気は安らかである。

　ドルフ・デルースが言う１０年に１度の物件は毎週出てくる．．．はずであるから、気にしていない。

　本日は、幕張本郷駅徒歩５分の鉄骨３階建て物件を見学した。

　５５００万円で満室想定利回り１０．４５％。

　現在空き１室。１階は貸事務所で残りは６部屋。

　駅前は閑散として人も歩いていない。

　物件周辺は住宅とアパート、マンションばかりである。

　地域の事前調査をまったくしなかった。不動産業者さんによると、いわゆるベッドタウンらしい。

　海浜幕張にある企業に通う人たちが住む場所で、企業地域へのシャトルバスもあるとのこと。

　平成５年築の物件自体は、まだまだ大丈夫そうだった。しかし、高架のすぐそばで、日当たりは、あまり良くなさそう。

　周りに建つ古い戸建賃貸などが、マンションやアパートに建て直されたら、競合物件が増えて苦戦するかもしれない。周辺のアパートは、意外と空室は少なく、駅前の賃貸仲介業者の数も多いので、客付けには、それほど苦労しないのかな、という印象もあった。

　貸事務所が空いてしまったら、住居３室分の賃料を失う。ここで、貸事務所の需要がそんなにあるのだろうか。これはちょっと怖い。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資物件調査：武蔵小山駅－収益物件の見学に久々に出かけた

自宅マンション売却プロジェクトから解放されて、初の収益物件見学に出かけた。
都内の木造アパート（４室）で２９００万円。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩１０分ほど。

昭和５１年築で和室。

現況満室で表面利回り１０．６％。

最高家賃６７０００円、最低家賃６１０００円。

和室の古アパートで６万円以上もいただけるというのは、すごいなと思った。

駅に到着して、目の前の不動産屋さんの店舗があったので、賃貸図面をのぞいてみた。

か、かなり高い。６万円以下の部屋などは、店頭には見あたらない。

日曜の昼間だった。駅前の人通りは多く、商店街には活気がある。

物件に近づくと、戸建住宅とマンションが混在した住宅街となる。駅から物件までの道のりは、飲食店舗もあり、寂しくはない。

物件は築年数なりの趣ではあったが、外壁の状態などを見る限り、ある程度きちんと保守管理されている建物のようであった。

アパート前面の私道は３メートルで、いわゆる２項道路である。どこを基点に測ったらよいのかよくわからなかったが、３メートルない部分もあった。私道に入り込む入り口部分に建つ家は、明らかに大幅に私道に食い込んでいた。

家を新築した経験から考えると、このような間口の狭い私道を出入りして、家を建築することはかなり厳しく、へたをすると、かなり余分な金がかかる。

建て直しを前提とするとかなり厳しい土地であることがわかった。

つまり、不動産投資の出口を考えると、土地をマイホーム用として売り出した場合、あまり高値は期待できないのではないかと感じた。

周辺の同様のアパートやマンションなどをチェックすると、ほとんど満室である。高賃料で入居率が高い地域であることは間違いなさそうだ。

築古の木造アパートで、これだけの高家賃を取れている理由は、かなりの人気地区で、供給過多ではないからだというのが、歩いてみて実感できた。

駅前の商店街は、長距離におよび、スーパーや１００円ショップもあり、およそ生活に不可欠な店はすべて網羅していた。店をのぞくと、物価は、同じ沿線の目黒、渋谷などより、２割安くらいではないかと推測する。飲食店も割安だ。

都内の築古物件は、このような条件の良い場所だと、かなりリスクは低いと思う。買い物に便利で交通アクセスが良ければ、建物は少々ボロでも、入りたいと思う人は、たくさんいる。これが、地方や郊外だと同じ家賃では、まず入居は望めない。

立地が有利であれば、建物の優劣は、あまり意味がなくなる。常識的には、敬遠されると言われる和室でも人気の地域であれば、さほど不利な条件ではない。むしろ畳の部屋に住みたいと思う人にとっては、そのような物件が、そういう地域に少なければ希少物件となり、有利になる。

へたにリフォームしてフローリングなどに変えてしまう必要もないかもしれない。

うまい値段で買えれば、ローリスク・ハイリターンの物件となるようなものが、都心の人気地域にはひっそり息づいているのかな。新たな視野が開けた。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資がうまくいかないくてもキャッシュが5000万あればあと２年で退職できる？？

マンション売却が完了し、ある程度のキャッシュが手元に残ると色々と将来設計に関する妄想が浮かんでくる。

　今月で48歳になるので、目標を50歳でリタイアとして、後２年で5000万円貯めるとする。そして年間生活費を500万円に限定する。リタイア後、何もしないで5000万円を使い続けると１０年で消費する。

　そして６０歳。この年齢から国民年金および国民年金基金をもらい始めるとする。現況では６５歳から支給ということらしいが、支給額を減額されても良いとすれば、早期支給は可能（のはず）。

　我が家が500万円生活を１０年間続けられ、なおかつ６０歳まで年金を払い続けると仮定しての想定である。

　もし、こういうことができるのなら収益不動産を買わずに早期リタイアが可能かもという皮算用である。

　しかし、年間５００万円では、豊かなリタイア生活は満喫できない。

　やはり、収益物件から、最低でも年間５００万円の純益は欲しい。それでやっと年間1000万円の生活である。

　ここで想定している物語は、不動産投資がうまくいかないくて最低のラインでの早期リタイア生活を実施した場合のシミュレーションである。

　目標とするものは、これよりはるかに高い所におかなくてはならない。

売却マンション決済が終了し住宅ローンダブル返済も終わる

とうとう旧自宅のマンション売却の決済が本日終わった。新築の自宅と同時に住宅ローンをふたつ返済し続けるという魔窟から解放された。

　新築の住宅ローンは、一部を除き、１年間は金利のみの支払いという設定にしたおかげで、負担は若干軽くなったが、旧自宅のローンは条件を変えることができなかったので、苦しかった。

　金融危機が最悪のタイミングで、売却プロジェクトを襲った。建築費の予想外の上昇と法改正のための完成の遅れなど、次々と不幸に見舞われて、財政的には危機的状況だった。

　何はともあれ、大きな区切りはついた。

　健康を大きく害することはなく、大きな嵐を乗りきったことは大変幸運だった。

　これからは、後ろ向きの処理ではない、将来へ向かっての資産構築を目指せば良いだけだ。

　精神的にも非常に健全な状態に持っていけるので喜ばしい。

　様々な方々に精神的、物理的に助けていただき、この場を借りて感謝の意を表します。

　しかし、ある程度のまとまった資金が手元に戻ってくると、今度は、それをどう保全し、運用したら良いのかという悩みが出てきた。

　不動産投資を実施するという１点を決めて、ここ１年間、学びを続けてきた成果が試される。今年１年は、かなり重要な時期になる。

住宅ローンと投資用アパートローンを混同してはいけないが．．．

　下のビデオは著名な不動産投資家の金森さんの講演。

　投資用のローンと住宅ローンを混同して、投資用ローンで長期固定ローンを契約してしまい、投資物件を売却したら巨額の違約金を払わなくてはならなくなり、結局損した人がいる、という話。

　だから、アパート経営で長期固定ローンなど組んではいけませんよ、と警告してくださっている。

　この長期固定でローンを組むと損をする、という話は、投資用ローンに限ったことではない。住宅ローンでも長期固定で組んで長期間金利が上がらなければ結局変動でやっておきゃよかったという話で、やはり損をするのである。

　住宅だって収益物件と同じように１０年以内で手放すことだってある。その場合、長期固定金利で払い続けて、その間金利が上がらなければ大損である。

　自宅マンションを買ったのは2000年。当時の売主業者から言われるままに住宅金融公庫から３５年固定で借り入れ、足りない部分を銀行から５年（だったかな？）固定で借りていた。

　数年前に銀行から、住宅金融公庫の利率は高いので、うちで借り換えたらどうですか、と言われて、１０年固定で借り換えた。３％台から２％台になるので、すごく得した気分になっていた。

　なんのことはない。その後、さらに金利は下がったのである。１０年で払い終わってしまう計算ではなかったが、１０年経過するまでに金利が上がったら怖いという理由で固定にしたわけだ。

　この時点で変動金利の方が、この１０年固定より金利が低かったはずだが、「金利が上がるかもよ」という脅迫めいた言葉にまどわされて、迷わず固定を選んでしまったのである。

　これだけ長期間低金利の時代が続くと予測した人がどれだけいたのかはわからない。

　ただ、銀行がこの時代に「常に固定金利をお客に勧めてきた」のは事実だ。今でもそうだろう。

　ようするに、銀行は「銀行がもうかる商品を勧めている」だけなのだ。

　こんな簡単なトリックに気づかないのは勉強不足のなせる業だ。

　変動金利＝リスク高い

　長期固定金利＝安心

　この図式を消費者に洗脳し続けることが、銀行にとって確実なもうけを保証するテクニックである。

　変動金利を銀行から説明されると、リスクの部分だけが際立ってしまうような感じだが、そうでもない。

　当初金利から一定の利率以上は上がらないようになっているし、「変動」であるから、金利が下がることもあるのである。

　固定は、国の金利が下がろうと何だろうと契約期間中一切変わらない。これを「リスク」と言わずしてなんと言うのだろう。

　将来の予言は自分にしかできない。銀行は将来を予言することはできない。銀行は銀行の都合で将来を予言し、彼らがもうかる方法で利用者を導いてくださる。

不動産投資の物件探し 素人が１００件見るのは無駄か

不動産投資の収益物件を１００件見れば最終的には１件は買える。そういう法則がある、と不動産投資の専門家が言うし、不動産投資の書籍、セミナーなどでも教えられている。

　これに対して不動産投資物件を扱う業者の方が疑問を呈していらっしゃる。

http://ameblo.jp/rimawari/entry-10177914734.html

　つまり、ネットなどで表に出ている物件はすでに売れ残り物件で、「お宝」ではない。たとえ見つかったとしても、サラリーマン投資家のように「片手間」でやっている素人が、ちんたら融資の申し込みを銀行で行っている間に、もっと良い条件で買い付けを入れる業者や資産の豊富な人に持っていかれる。

　ゆえに、延々時間をかけて物件を見て回るより、直接業者に相談して、そこから物件を購入した方が時間の無駄を防げて、探し回っているだけの人よりキャッシュフローを稼げる。

　そういうことらしい。

　物件を探す能力やスピードでは素人の勤め人が業者にかなうはずがない。

　「表」に出ている物件は、「両手」で手数料を取ることをあきらめた業者が、売却の最後の手段として「表」に出したということ。

　この２点に関しては、確かにそうだと思う。

　素人が野菜を買うのに、卸売り店や農家に行かない。八百屋やスーパーに行くだろう。当然、高い品物をつかまされている。不動産業者が手数料を取ったり価格を上乗せしたりするのと同じだ。

　素人がスーパーなどの小売店で野菜を買ってお得な目に会うためにはどうしたらいいのだろう。

　まずキャベツを買うとすれば、どんなキャベツが良いキャベツなのかという基準を自分で判断できる「目」がなければならないだろう。

　色んな店に行ってみて、値段を調べてみることも必要だろう。季節による違いもあるだろう。店のある地域によっても違うだろう。

　そうやって蓄積した情報と知識が、卸売りや産地より高いはずの小売店でキャベツを買うときに役に立つかもしれない。ひょっとすると卸売りの店よりお得なものを見つけられるかもしれない。

　確かに時間をかけて見てまわるよりは、不動産業者のお店に行って、「これください！」と言って買い付ける方が手っ取り早いし、楽だ。

　しかし、その「買う」という時の判断力は、１００件見て回った人と３件しか見ていない人とでは雲泥の差があると思う。業者に勧められる物件の真贋を見破るという点において、「物件をたくさん見なかった」という事実は大きなリスクになる。

不動産投資：不動産貸付の確定申告 青色申告へ初挑戦

　いよいよ確定申告の季節へ突入である。突入などと大仰な言い方は変だが、自分的には、「初の」プロジェクトであり、期待も大きいので「突入」なのである。

　昨年10月、不動産の賃貸業という事業を開業し、届けを出した。晴れて事業者である。事業者ではあるが、惜しくも、現在１室しか経営していないので、事業規模ではない。５棟１０室以上ないと事業規模とはならないという基準があるそうだ。

　事業規模であると６５万円の控除が自動的に認められる。そうではない場合は１０万円しか控除できない。

　青色申告業界の「格差」である。しかし、青色申告会で聞いた話によると「１０万円」というのは何十年も前に決められた額だそうで、これを見直して額を引き上げてもらおうと当局に働きかけているそうだ。是非なんとかしていただきたい。

　６５万円というのは複式簿記というおどろおどろしい響きのするものをつけなければならないそうだ。１０万円の人は、適当な自己流の記帳でＯＫらしい。

　それでも白色申告では、記帳などまったくやっていなかったので、大きな変化である。

　はっきり言ってめんどうくさいのである。

　しかし、払いすぎている（と自分では思っている）税金を圧縮するためには、避けて通れない道である。

　まだ途中ではあるが、数字を色々集めて足し算やら割り算をしてみた。最大の難所？である減価償却の計算がまだできない。なんとかこれを大きくとれないと不動産を始めた意味がない。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？