2015年6月14日日曜日

不動産投資でコンサルから被害を受けるとは

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健美家のコラムに恐ろしいことが書いてありました。

お金儲けを狙って収益物件を買った人がコンサルタントから「被害」を受けたそうです。

どんな被害を受けたのかなと思って読んでみると

引用
先日も、ある方が某コンサルタントの紹介で2億円以上する大型物件を買ったものの、うまくいかないという相談を受けました。物件スペックなどは以下のようなものでした。

○ 物件概要
・関東の鉄道主要幹線の駅から徒歩15分
・規模( 2DK×14戸 )
・平均家賃 10万円 
・構造 RC造
・築年数 20年
・価格 25,800万
・表面利回り 約11.0%

その方は、融資もコンサルタントの紹介で決めていました。条件は、次のようなものでした。

○期間15年
○金利4.8%

そして、賃貸経営を始めてみてわかったのは、「 利益が出るどころか、大幅な赤字になってしまう 」ということでした。赤字の理由は、次のようなものでした。

○購入から半年後に大規模修繕を行わなければいけなくなった
○物件の管理料5%とは別に、コンサルタントフィーを月に5%支払う契約
( かといってコンサルタントは何かをするわけでなく、物件の管理は売買した不動産業者に丸投げしていました )
○物件を法人で購入しなかったため、所得税が膨大にかかる
引用終わり

これだけだと実際の融資返済額も融資額もわかりませんので何とも言えません。

しかし、冷静に見ると「金利4.8%」というのは高すぎですね。

スタート金利は必ず4.5%というスルガ銀行さんより高いのです。

しかも期間15年と短い。

「大幅な赤字」と言っていることから「かなりな返済額」だろうことは想像できます。

さらにスゴイのはコンサルタント料と称して毎月5%を払わなければならないということです。

物件を買った後にいったい何をコンサルしてもらうのでしょうか。

収益物件は家賃収入がわかって、融資を返済しなければならないのなら手残りはいくらになるのかは簡単に計算できます。

返済比率が低ければ低いほど儲けがでるのは明白です。

最初から赤字の物件を買う意味がわかりません。

それともコンサル料の5%を引く前はギリギリ黒字だったのでしょうか。

あるいは「新築ワンルームマンション投資」のセールスのように

「赤字になると給料の所得にかかる所得税が安くなりますよ」と誘ったのでしょうか。

売買契約をする前に儲かるか儲からないかがわかっていなかったとは思いたくありません。

もし、そうだとしたらショッキングです。
しかし、もっとショッキングなのは、こんなおいしいビジネスモデルを考えたコンサルタントです。

なんにもしなくても毎月5%がもらえるのです。

惜しいのは、クライアントに「儲からない」と文句を言われてしまったことです。

少しでも黒字にできるような収益物件をお勧めできていれば、文句を言われなかったかもしれませんからね。

これは、いわゆる「やり過ぎ」だったんでしょうか(笑)。

「投資」の世界はありとあらゆる手を使ってカモからお金を吸い取ろうとする人たちが存在します。

その世界に飛びこんでいくからには「吸い取ろうとする」人たちから遠ざからなくてはなりません。

収益不動産は「コンサルタント」と称する人を使わなくても買えます。

結局、自分で判断しなければなりません。

他人に判断を委ねた瞬間にカモになる可能性があることを覚悟すべきです。



2015年6月6日土曜日

賃貸経営で常時満室はだめなの?

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えっ!常時満室はだめなの?

常時満室なんて大家の理想なんではないでしょうか。

そんな「常識」を覆す説が出ています。

大黒天人さんが健美家のコラムで書いています。

なんてことなんでしょう。

意味わかりません。

引用
不動産投資やアパート経営をされている方に、「 一番いい状態 」とはどんなものかと尋ねると、「 常時満室 」という答えがかえってきます。私も過去には、満室状態が一番いいと思っていました。

しかし、最近はそれが「 正解 」ともいえない、と感じることがあります。「 満室 」という響きは確かに良い物ですし、私も好きです。しかし、長く物件を運営している中で、「 常時満室 」には隠れたリスクがある、とわかってきたからです。
引用終わり
「いつも満室」というのがダメな理由はこれだそうです。


引用
物確というのは、営業マンが「 ○○不動産ですが、A町のアパートに、空室はございますか? 」と、管理会社やオーナーのところに、電話をかけてくるやり方が主流です。

ここにポイントがあります。彼らが物確をする際に、半年で3回以上確認して空き室がない場合、そのアパートなりマンションは、「 決める物=決め物件 」リストから除外されてしまうのです。

そうなると、空室が出たときがやっかいです。「 あの物件の大家さん(Aさん)は好きだけど、いつも空き室がないから、電話しても無駄だろう・・・ 」という心理が働いて、物件確認をしてもらえなくなるのです。
引用終わり

うーむ。ようするに賃貸仲介業者が物件を注目してくれなくなるからマズイということのようですね。

でもこれには解決策があるようです。

引用
ワタシは、満室になってからも客付け業者さんへのフォローは欠かさない、という意識を持つことが大切だと思っています( もちろん、こういったフォローの費用は経費で落ちます )。

ですので、客付け業者さんへの電話連絡は定期的にしています( もちろん、満室になっても行っています。ただし、繁忙期は仕事の邪魔をしないようにタイミングに気をつけて )。

満室時にどんな電話をするかというと、例えば、県外に出張した場合はお土産を持っていくためのアポイント、そうでない場合、簡単に済ませる場合は、物件周辺の内見希望者の希望内容のヒヤリングなどを行っています。
引用終わり
答えは

「営業をしなさい」

ということのようです。

しかし、満室にせずに空室を1戸くらい残しておく、というのは大変な高等テクニックですね。

戸数も少なくキャッシュフロー的に綱渡りの大家としては、あまりうれしくない。

これは、かなり戸数も多く余裕のある大家である大黒天人さんならではの発想でしょう。

引用
また、物件を売却する場合には、事情が違ってきます。常時満室にできるノウハウがあるなら、売却開始の半年前から満室にしておくことで、指値交渉を防止する効果が期待できます。

ワタシも、過去に個人の方に売却していた頃は、物件を満室にしてそのノウハウも含めて割高な値段で売却交渉を成立させていました。まとめると、物件の運営中は数%の空室を維持して、売却時には満室にするのが理想的ということです。
引用終わり

売却時には満室にしておくべき、といのは王道の考えですね。しかし、売却時にすぐに満室にすることができるなら常時満室も可能なのではないでしょうか。

「常時数%の空室を維持しておく」

「常時満室を保つ」

どっちが難しいかというと前者ですよね。

ウチのある物件の場合、満室状態の時でも賃貸業者から空室の確認の電話はかかってきます。

賃貸需要のある地域で、ある程度の「ブランド?」の確率した収益物件だと物件確認の電話がないということはないのではないでしょうか。

満室を保たずにある程度の空室を維持するというは、さらなる空室が出た時にさらにキャッシュフローが落ちるわけです。リスクがあります。

やはり、余力がない投資家には無理のようです。

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