2010年2月22日月曜日

退去は悲しいが収益物件の新陳代謝には必要と前向きにとらえる

購入2棟目の都内RCで、また退去のお知らせがきました。

昨年8月に購入直後に1室退去。そして3月末にまた1室が空きます。

昨年5、8月に購入した2棟と自宅賃貸部屋を合わせて、3月までに計4室の退去があることになります。

今月、最後の空室が埋まり、ほっとしたのもつかの間でした。

すべての物件が満室の状態というのは長続きはしません。

部屋を借りていただいているのは、生身の人間です。

人生で変化のない人などいません。大家の人生も変化していきますし、賃借人の人生も、大家の思惑などとは関係なしに変わっていきます。

賃貸業は、人生と同じように川が流れていくような状態を受け入れるしかないのだと思います。

部屋を管理している間は、もちろん退去はない方が良いのですが、もし、長年にわたって動きがない場合は、建物の管理という観点では、どうなのでしょう。

水周りや電気設備関係など、いつの間にか老朽化が進み、退去がないために、メインテナンスが見過ごされてしまうこともあるのではないでしょうか。

長年の放置により、手のほどこしようがないほどダメージを受けてしまう設備などが出てくるかもしれません。

退去があれば、必ず部屋の中をチェックしますし、修理しなければならない部分は、やらざるを得ません。

入居期間が長ければ長いほど、退去された時にかかる修繕、リフォーム費は高くなるはずです。

老朽化が進めば、家賃も下げなければならない可能性が高まりますが、リフォームの工夫しだいでは、家賃水準を維持できるかもしれません。

この入退去による物件の価値の増減は不動産投資のひとつのリスクです。

しかし、株の価格の動きは、株主にはコントロールできませんが、不動産の場合は、所有者のやり方で、物件の価値をコントロールすることは可能です。

この退去や物件価値下落のリスクに対して、減価償却を大きくとれるという不動産独特のメリットがあります。

この減価償却とその他の経費のおかげで、今年の課税所得額はゼロにまで落とせました。

このような恩恵をありがたいものと思い、退去のめんどうさは、仕方ないものと割り切り、経営を続けるしかない。

という風に自分をなぐさめるのです。

2010年2月4日木曜日

確定申告でわかる収益物件の節税効果

今年の確定申告は、昨年購入した2棟の収益物件の収支が反映されます。初めて青色申告にした、平成20年分では、自宅の賃貸併用部分1室だけしか、計算に入っていませんでしたので、自分の収入にかかる税額を削減するまでには至りませんでした。

今回は、2棟分の減価償却、修繕費、不動産取得税(1棟分)などの経費が大幅にかかったのです。

年の途中に購入し、賃料収入は1年分ではないので経費を計上すると大幅な赤字です。

この赤字を自分の収入から引くと、マイナスにはなりませんが、所得税額がゼロになるレベルまで落ちました。

所得税額ゼロというのは、働き始めてサラリーをもらうようになってから初の経験です。

累進課税のおかげで、収入が上がれば、税率がグッと上がり、これをなんとか抑えられれば、ありがたいなと最近は、強く思うようになっていました。

白色申告でも経費は控除できると思いますが、やはり、青色で不動産所得を自分の収入と損益通算するというのは、ものすごい効果があります。

なかでも、減価償却というのは、経費としてお金を払ったわけでもないのに、毎年、決まった額を控除できる仕組みなので、高額の不動産を所有すれば、「赤字効果」は絶大です。

結局、この仕組みで自分の税額を抑えられるということがわかったことが、収益物件を買おうと決意した大きなモーチベーションとなったわけですが、正直、現実の数字を見ると、うれしくて涙が出そうになります。

バラ色の夢の無税生活!!

しかあーし。

これがいつまでも続くわけではありません。

償却が終われば、不動産所得が増加します。

またも高額納税の世界へ逆戻り...


基本的には投資をやっているわけですから、最終的な損益を考えて、出口戦略まで考えるのが王道なのでしょう。

残念ながら償却年数などを考えると、なんだか、ずいぶん先の話のように感じてしまい、そこまで考えられないのです。

税額を抑えて、キャッシュフローを増大させるためには、やるべきことがたくさんあります。

最終的には法人をつくるというスキームへ行き着くと思います。

物事にはオーソドックスな順番というものがあります。

来年は、事業規模として申告をして、専従者給与などを組み込み、さらなるステップへと進まないといけない気がしてきました。

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