2013年1月23日水曜日

東京都心駅近でマンション買うなら中古より新築..その訳は中古高過ぎ!



ネットで区分所有マンションを探していたら興味深い現象を発見しました。

なんと、東京都心の駅近では中古マンションの価格は新築とあまり変わらないのです!

自宅用にマンション買うのにそんなにお金使いたくないよね~。

賃貸借りるよりローン返済額の方が有利な程度の住宅ローンならいいけどな~。

なんて、「なんとな~く築古でもいいか」なんて考えていました。

すると、「築古」の高いこと高いこと!

築30年超えでも新築マンションとほぼ同等の価格で堂々と売り出されています。

驚きでした。

ようするに都心の駅近には、まともな物件は売りに出されていないのですね。

需要があって供給がないのです。

ですから「ボロでも高い」という現象です。

30年以上経過したものをリノベして新築のような価格で売ってます。

たいして価格も違わないのに新築と30年超を比べたら、そりゃ、みんな新築を買いますよね。

同じ住宅ローンを組むのに築古と新築を比べたら出口を考えると後者が有利なのはあたりまえです。

都心の新築マンションがあっという間に売り切れる理由がわかりました。

都心の駅近を買っておけば、値落ちが少ないのです。

5年前に都心でマンションを売った時のことを思い出せば、確かにそういうことなんです。

最近は収益物件を買うことしか考えていませんでしたので、都心住宅の価格メカニズムなんてちっとも考えてませんでした。

不動産投資家ではなく自宅マンションなどをお買いになる方には中学生でもわかるような常識かもしれませんが、恥ずかしながら

発見

でした。

2013年1月11日金曜日

不動産投資で楽々稼ぐ方法ってのは現実の世界にはありません

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1日10分の簡単な作業だけで毎月50万円ザクザク稼げます。

こういう宣伝文句で煽って売り込む情報教材は収益物件と同じくらいの数があるのではないでしょうか。

ちょっと冷静に考えるとそんな事がこの世にあり得るわけはないということは社会に出た人には簡単にわかると思います。

社会に出てなくてもわかりますよね(笑)。

でも、恐ろしいことに「不動産投資」をやろうという人の中に、「わかっていない」人がかなりの数いるようです。


なぜなら、そういう人たちをキャッシュポイント(食い物)にする業者がたくさんあるからです。

そうです。

「楽して儲けたい」人がいっぱいいるから、そういう業者もなくならないのです。

カモにされた「不動産投資家」はカモにされた後に「はめられた」とか「だまされた」とかいう言い訳をします。

自己責任で契約書に署名して物件を買ったり建てたりしたのなら「はめられた」とか「だまされた」というのはありえません。

詐欺にやられたのではなく、自分のお金を「お布施」したことになります。

お布施というのはお寺や神社にするものですが、この場合は自分にお布施したわけです。

自分が愚かだったということを悟らせていただくためにお金を払ったのです。

新築区分マンション

新築アパート

賃貸併用住宅建築

世の中には不動産に関連する「楽々儲かりそうな」案件が色々あります。

残念ながら「楽々儲かりそうな」案件ほど儲かりません。

いや、損する危険性が大きいのです。

ウチもかなりの額のお布施を払いました。

2009年に収益不動産を買い始めた時からそのような方を見てきました。

いまだにあまり状況は変わらないようです。

つまり、コンスタントに新規参入があるということですね。

お布施を「楽々」取り戻すのは至難です。

2013年1月8日火曜日

不動産投資の勉強:5000万円かけながら1カ月で撤退できますか?



筋ジストロフィーで全身が動かない経営者が書いた本を読んでいて不動産に関連する記述があり、気になりました。

「他力本願」で年間50億円稼ぐ!(大塚健)

コミックス専門の古本屋で年商50億円を売り上げている人だそうです。

この本の中で、渋谷に新しい店を出店して失敗した話があります。

オープンした瞬間にお客さんが少ないことを知り、2週間後に閉店を決断し、1カ月で実行したのです。

スタッフは開店に5000万円もかかったのでもう少し様子を見ようと進言したが、決断が速かったので結果的に傷を広げなかった。

そういう話です。

渋谷には中古漫画のオタクは、あまりいなかった、という結論です。

大きな池だと思っていたら実は魚は少なかった。

これは収益物件を買う時にもよくある話でしょう。

賃貸の需給を見誤るとこのような失敗は起こります。

この古本屋の経営者は5000万円を一気に損しました。

収益物件を5000万円で買って空室が埋まらない。

この場合、どうするか。

融資で買って毎月返済しているのなら、必死になって空室を埋めるしかありません。

あとひとつの選択肢は売却です。

この時、もしもこの物件を積算価格以上で買っていたとしたら...

残債を売却により完済することは難しいかもしれません。

決断が速かろうが遅かろうが、お金を損することは間違いありません。

事業でお店を出店することと、収益物件を買い不動産投資をすることには共通点があります。

どちらも、事業を行う場所にお客さんがいるかどうかを見極める必要があります。

不動産の場合は積算価格以下で買うことが重要なリスクヘッジになります。

お店を経営するということは、出店場所の問題以外にもっと多様な要素がからんできます。

不動産投資の場合は、物件を買う場所が投資の成否の大部分を決めてしまいます。

どちらが、事業としてよりシンプルかというと不動産の方のように思えます。

でも、何をもってシンプルと思うかは、人によって違いますよね。

不動産賃貸以外の事業は経験していないので、お店の経営はよくわかりません。

リスクヘッジの仕方がわからないものは怖くてできません。

不動産は「場所」と「価格」が最重要だという以外のことは、あまり深く考えないようにしています。

2013年1月3日木曜日

不動産投資家の情報には資産額と背景が抜けているから投資手法の参考にはならない



不動産投資に関わる人たちは本当に様々なバックグラウンドを持っています。

例え「サラリーマン大家」などというカテゴリーに入りそうな人でも相当な幅があります。

そこに落とし穴が潜んでいるのです。

こういう人たちがネット上や人前で不動産投資のノウハウや銀行融資について語っているのです。

ここから出てくる情報を聞いて不動産投資の世界に入る人もいらっしゃるでしょう。

ウチもそうでした。

全く収益物件を所有していない状態の人からすれば、「経験者」ですからね。

しかも複数棟所有していて「うん億円」の借金をしているような人です。

信じちゃってもいたしかたないです。

大きな落とし穴というのは、こういう情報には、その投資家の「資産額」がすっぽり抜け落ちている場合が多いということです。

相続で大金を得て、そのお金を不動産にそっくり投入している人もかなりいるはずです。

こういう人は、あたかも「ゼロ」から出発して、うまく融資を組み収益物件を買っているかのように話します。

「相続でがっぽり入りました」とか「実家が金持ちで、嫁さんの実家が共同担保にしてくれる物件をたくさん持ってます」なんて人前で言うわけありませんよね。

この手の人に限らず自分の財布の中身を公開する人はいないでしょう。

この種の人の投資法や融資の自慢話を聞いても低所得で貯金もないサラリーマンはまったく再現できません。

不動産投資で「成功している」ように見える人が「見せていない」情報を想像しましょう。

不動産投資は物件を所有していない時期も買い進めていても、常に、いったいこの方向は正しいのだろうかと不安になります。

「表に出ている」情報が気になります。

不動産投資家から直接聞く情報も気になります。

人間は、自分に都合の良い情報だけを取ろうとします。

自分に都合の良い情報を「正しい」と信じがちです。

何が一番正しいかというと、あなた自身が体験した情報だけが「良い情報」で「正しい情報」なのです。

それも、あくまで「あなたにとって」です。

関連:儲かる収益物件を買う早い方法は必死に探すより必死に金持ちになること

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