2011年8月31日水曜日

賃貸併用または収益マイホームで住宅ローン使用の是非



星輝さんの著書「住宅ローンで不動産投資を行う方法」について記事を書いたらコメントが付きましたので、あらためてこの話題についての考えをまとめてみることにします。

結論的には不動産投資のやり方は

「なんでもあり」だと思います。

こういうやり方は間違いだとか邪道だとか、そういう議論をしている間に物件を探して買って運営した方がより良い答えに出会えるでしょう。

住宅ローンを受けるための条件を満たした物件を探すことの方が一棟もののアパートを探すより簡単なのか難しいのかはわかりません。

収益物件付き住宅の中古を探したこともないし、家を建てる段階で住宅ローンを使えるかどうかなどを詳しく銀行で調べたことがないからです。


収益物件のための融資を銀行から受けることが難しいから、住宅ローンを利用しよう。

そういうアイデアは、そのような状況にある人にとっては非常に有効である可能性があります。

銀行によって融資の条件は違います。

これを調べるのが面倒かもしれません。

ウチの場合はなにしろ土地を買って家を建てるという話しかしていません。

建築家に設計をお願いしたので、設計図ができたのは、最初の融資の契約をしてからずいぶん経過していました。

最初に提出した図面から最終的に実行された設計は違っていました。

面積の2分の1以上が居住用なら問題ないのであろうという推定のもとに設計をお願いし、その範囲内で提案をいただきました。

結局、予算の都合で当初想定していたよりは貸室部分が狭くなってしまいました。

中古を買うのか、新築するのかの判断は個々人の経済状況やどのくらい収益を上げたいのかで違ってきます。

賃貸部屋の面積や数の違いはあっても、賃貸経営をすることに変わりはありません。

なるべく入居者がつきそうな物件を買うべきことは、賃貸併用住宅であっても純粋な収益物件でも同じことだと思います。

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2011年8月28日日曜日

賃貸併用住宅:住宅ローンで不動産投資を行う方法



「住宅ローンで不動産投資を行う方法」

という本を読みました。

「自宅は住居付き収益物件を買いなさい」

そういう副題も付いてます。

物語形式で若者に不動産投資および収益不動産を住宅ローンで買う方法を教えています。

賃貸併用の物件でどのようにして住宅ローンを銀行から受けるのか。

いくつかの銀行から融資の基準を聞き出して記述してあります。

残念ながら銀行の名前は出ていません。ていうか出せませんよね。

ただし、

「不動産投資家なら誰でも知っている不動産投資のローンにかなり積極的な地方銀行」。

そんな記述がありまして、この銀行は住宅ローンを使うための自己使用割合は3分の1以上だそうです。

収益部分をかなり多く取れますね。

ただし金利が...

不動産投資を始めるためにスタートは住宅ローンを使うべきだという主張です。

この方法は融資を受けるハードルは低くなります。

でも物件を探すハードルは高くなります。

ご安心ください。

著者の星輝さんは

不動産コンサルティングを行っています。

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2011年8月26日金曜日

収益物件のテナント面積を自由に変えられればリスクヘッジになるが...

表参道ヒルズをちょっと歩いていて思いました。

個々のテナントの面積を小分けにして利回りを上げようとしているのかなと。

ひとつのテナントの面積を最小限に抑えてテナントの数を増やせば空きが出たときにリスクヘッジができるわけです。

大きな面積のテナントの空きが出れば埋めるのが大変だし家賃損失が大きくなります。

これは商業物件に限ったことではなくてレジ(住居)の収益物件でも同じでしょう。

アパートで限界まで部屋面積を狭くしたものがあります。

部屋の個数をなるべく多く取りたかったのですね。

特に70年代から80年代初めあたりの物件に多い現象です。

当時はそういう狭いワンルームでも需要はあったと思われます。

でもこういう物件は今は苦しい状況です。

商業物件でスペースの仕切りを自由自在に変化できるような建築物ならOKです。

でもレジは一度建築してしまうと部屋の広さを変えることは極めて難しいのです。

景気が良く、賃貸の需要が多い地域なら極小ワンルームは「あり」かもしれません。

部屋の広さや間取りを自在に変えることができるレジものがあれば...

妄想でした。

2011年8月23日火曜日

収益物件で不労所得はありえないが労働すると幸運の情報を得ら れる?

これだけははっきりしてます。

「不労所得」なんて世の中に存在しません。この言葉でアレな人を釣って儲ける人はいます。

だからこの言葉をセールスレターの中に見つけたらアブナイのです。

収益物件を買ってから不労所得どころかすごく労働してます。

最近物件の空室に通い続けてます。

そうこうしているうちに、物件からの帰り、駅前で素敵な看板を発見。

駅前の広大な空き地にスーパーマーケットが来年完成するようです。

ちょっと安心。

駅前に大きなスーパーがあるのとないのでは賃貸需要では大きな差があるのでしょうか?

わかりませんが、ないよりはましでしょうね。

不動産を買う時に将来の開発可能性まで予測して買うのは至難の技と思います。

でも開発が中途で頓挫しているような場所を買うのもそんなに悪い話ではないかもしれません。

しばらく放置されていた駅前の広大な空き地がいよいよ開発されるというのは本当にありがたいことです。

物件に通ってないとこういう情報も発見できません。

苦しい労働力投入の甲斐がちょっとだけありました。



2011年8月19日金曜日

収益不動産投資で稼ぎながら税額を抑える

1 お金を稼いで納税額を抑える。

2 お金を稼いで納税額を抑えない。

3 お金を稼いで納税しない。

4 お金を稼がず生活保護を受ける。

お金を稼ぎながら生活するためのオプションはおおざっぱにわけてこのようになるのではないでしょうか。

3は納税しないことにより税制上の恩恵は受けられません。

しかも非合法(脱税)と見られ訴追を受け追徴課税を払わせられる可能性があります。

4はうまくやれば他人が払った税金のおかげで普通に暮らせますが、役所からさまざまな制限を課せられます。

結局この社会で自由に暮らすためには1か2しかないようです。

おそらく誰かに雇われて働くサラリーマンは2の状態の人が多いでしょう。

1はある程度稼ぎが大きくなってきた人は必ず実行しなければなりません。

所得税額が最高税率になる人は必死になって税額を減らすことを考えているはずです。

色々な方法があると思います。

私は結局、不動産を買うことが最も効果が高く、同時に収入も入ると判断しました。

減価償却というものの恩恵を受けられるからです。

不動産の減価償却はお金を使わずに税額を減らしてもらえるありがたい制度です。

発見した時は夢のような仕組みではないかと思いました。

非常に短絡的な考えだと見られるかもしれません。

でもあなた自身が稼いだお金の手残りが増えることを実感できれば即実行したいと思うはずです。

ただリスクもあります。

多額の融資を受けなければなりません。

返済できなくなった時に物件を売るしか方法はありません。

その時の残債が売却価格よりも多ければアウトです。

空室が増えて家賃/返済の収支が赤字になるかもしれません。


リスクをとらない人生はリターンもない。

こう信じている人だけが収益不動産投資の世界に入ることになります。

2011年8月12日金曜日

ゼロ金利宣言でアパートローン金利より家賃下落対策を考える



経済の難しい話はよく分かりません。

でも、最近FRBが2013年半ばまではゼロ金利を継続する、と宣言したことが気になりました。

これは、ようするにこう言ってるのだそうです。

「その時期までは景気は回復しませんよ」

てことはアパートローンの金利なんかも上がりそうになさそうですよね。

うちはローンの借り換えと既存融資の金利下げが最近実行されました。

景気が良くならない状態が続くということで、最大の課題はテナントの維持と家賃下落を最小限に防ぐことだと思います。

景気が悪いと賃金が上がりません。いや下がります。

引越しで初期費用にお金をかけられない人が増えます。

家賃も安い物件を探す人が増えます。

もうこれ以上、金利が下がる余地はありません。

考えなくてはならないことは空室を最小限に抑えて同時に家賃下落も防がなければならないことです。

積極的な経営努力を怠ると非常に苦しくなることは目に見えます。

築古物件は家賃が相場では最低ラインになっていると思いますが、設備はますます老朽化していきます。

ここからさらに家賃を下落させられれば情けないことになります。

賃貸業淘汰の時代であることは間違いないですね。

2011年8月9日火曜日

収益物件のプロパンは大家に不利になる地域がある



収益物件のガスは都市ガスがある地域なら、普通、購入した時点で都市ガスですよね。

ところが、物件の大家としてプロパンガスの方が有利な点があるということを聞いていました。

それは、給湯器が故障したり寿命がきたらプロパンガスの会社が無料で修理や交換をしてくれるということでした。

給湯器は競争の働かない品物らしくて結構高くつきます。

そう頻繁に替えるようなものではないけど、無料で対応してくれる業者がいるというのはありがたいことです。

ところが、これは一面的な考えだったことが分かりました。

基本的にプロパンガスの料金は都市ガスに比べて割高です。

この割高な部分の儲けが、契約している大家への過剰なサービスに回っているようなのです。

つまり、賃借人の負担になっているわけですね。

ですから、アパートを探している人で、プロパンの割高な料金を知っている人は、部屋探しの候補からプロパンガスの物件をはずしてしまうそうです。

賃貸の営業の方がこのような話をしているそうです。

うちも実は昨年購入した物件で、管理会社の社長さんからプロパンへの交換を打診されていました。

上記のように無料サービスなどが付いてくるので、てっきり収益物件ではプロパンの方が良いよね、などと無邪気に考えていました。

結局、替えなくて正解でした。

ガス給湯器などは修繕費として経費計上か、償却資産にできるので、無理に無料にしてもらう必要はありませんね。

部屋探しの対象からはずされることが大家にとっては最も危ないことです。

営業マンもお客さんを連れてきてくれません。

そういうリスクを取ってまでプロパンを使う理由はないようです。

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賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

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2011年8月7日日曜日

日本での不動産投資を外国から見るとこうなる

外国人が日本で不動産投資をするということはどういうことなのか。

なるほど、自分が外国人で日本に投資するとしたら、こういうふうにやるだろうね。

そういう目線で見るとこのビデオは面白いです。

あたりまえの話だけど、日本でキャピタルゲインは無理ですよ。

でもインカムゲインならいけますよ。

こういう話が外国の日本を知らない投資家にとっては目新しい情報かもしれませんね。

この人は東京都板橋区に収益物件を買っているそうです。

ここらあたりの利回りは8~9%で、これは非常に良いそうです。

つまり、日本以外の外国でこの利回りはなかなか出ないということでしょうね。

日本のワーキングクラスが住む地域が良い。(東京都区内のことを言ってます)

なぜなら外国でのワーキングクラスの地域はやばいが、日本は治安がよくて安定しているからね。

てなわけで板橋区だそうです。足立区とも言ってます。

外国人にも融資を出してくれる銀行として新生銀行とスルガ銀行をあげています。

ご覧下さい。


View video↓
http://vimeo.com/20051635


2011年8月5日金曜日

お金を稼いで信用を築いて不動産を買う

何かでお金を稼いで不動産を買う。

その何かは何でも良いはずです。

サラリーマンとして得た給与を貯める。

ヤフオクで稼ぐ。

せどりで稼ぐ。

アフィリエイトで稼ぐ。

稼ぐ方法はなんであれ、種銭がなければ不動産は
買えません。

私が知る限り、不動産を買って賃貸のキャッシュ
フローで稼いでいる人で種銭がまったくなかった
という人はいません。

親の資産を相続した人は自分で何もしなかったかも
しれませんが、これも種銭があったことになります。

私の場合は収益不動産を買う前に自宅を建てるとい
う間抜けなことをしでかしました。

しかし、これでさえ住宅ローンの頭金という種銭が
必要だったわけで、わずかではありました
(300万くらい?)が、頭金と諸費用は払いました。

ひたすら節約で貯金の鬼になるのも良いでしょう。

ヤフオクで稼ぐのも素敵です。

不動産を買うという、さらなる飛躍が期待できるモノ
へのモーチベーションが強ければ、必ず種銭は貯まる
はずです。

種銭を貯めるというのは、努力次第でなんとかなりそ
うです。

どうしても努力うんぬんでは何ともならない重要なも
のがあります。

それは

信用です。

「信用」がないと銀行は融資を出してくれません。

不動産購入で最大のアドバンテージである融資が出る
という恩恵を受けられるためには「信用」が最も重要です。

ですから

サラリーマンが最も有利なんです。

サラリーマンだから融資が出やすいのです。

これを利用して収益物件を買う人たちが

「サラリーマン大家」と呼ばれています。

「サラリーマンだから大家になれる」ので
はありません。

「サラリーマンだから融資が出やすい」
から大家になるのです。

サラリーマンが不動産を購入するメリットは
少なくありません。

もちろん「投資」ですからリスクはあります。

リスクは完全になくすことはできません。

でもコントロールすることはできます。

コントロールするためには最低限の知識は
必要です。

最低限の知識というのは、どこからでも
獲得できます。

書籍、ネット、経験者から聞く...

でも最も重要なのはモーチベーションを上げて
同時に知識も積み上げられる方法です。

私はこの学校で最低限の知識は学びました。

不動産投資の学校

そしてここからが問題です。

融資を受けて物件を買うのはたぶん誰でもできます。

難しいのは賃貸物件を経営していくことです。

管理会社を雇って丸投げすれば簡単でしょ。

そういう意見もあります。

残念ながら管理会社を使うというのも意外と手間が
かかって面倒くさい部分もあります。

結局、収益物件を買ってから運営してみて初めて
実感して学ぶことは多いのです。

学校や本で学んだ後で、小難しいことは考えすぎずに

「買う」

この順番が最善だと思います。

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