2010年12月11日土曜日

マクロ指標だけを見ると不動産投資は怖くてできないが実際の賃貸経営とは関係ないか

都内の主要駅から徒歩2分の物件を売却したという話をベテランの不動産投資家から聞きました。

狭いワンルームだそうです。

狭い部屋はどう頑張っても工夫の余地が少ないので入居付けが難しい。

そういう理由で手放したそうです。

一方、「同様に都心の駅近」のワンルームを所有しているオーナーは常に満室で運営しています。

この方は「場所さえ良ければワンルームでもいける」とおっしゃっています。

その地域はワンルームが少ないという競合物件の供給が少ない地域であることが原因のようです。

こういう相反する話を知ってしまうと混乱してしまいます。

冷静に考えるとひとつ重要な答えが浮かび上がってきます。

それは「不動産はひとつとして同じ環境にはない」ということです。

ある物件をとりまく環境は多岐にわたり、さまざまな要因が賃貸運営の成否に影響しているのです。

こういう話が書籍に書かれていたりします。

●少子高齢化が進むから空室が増えるのは当然の傾向である。

●経済が停滞しているから賃貸アパートの借り手が減少している。

このようなマクロ的な観点から、ある特定の収益物件がだめである、とか必ず満室になるとかいう結論を導くことはできないと思います。

マクロ的な指標や動向は頭の片隅に知識としておいておいて、実際の賃貸物件運営とは切り離して考えるのが得策です。

身も蓋もない言い方ですが、結論的には家賃を限界まで下げれば入居者が来ない物件は、ほぼあり得ないわけです。

しかし、ローンを抱えているオーナーは、これでは破綻します。

そうならないためには、物件をとりまくミクロ的条件を調べるしかありません。

それでも実際に物件を運営してみないと答えは見えてきません。

その細かい状況を直視して使える手はすべて使ってみて、だめなら「撤退」です。

結局、他人の責任にできない自分の判断がすべてです。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

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