2008年3月30日日曜日

賃貸併用住宅建築-3月29日、地鎮祭を開催



開催という表現でいいのかわからないが、生まれて初めての地鎮祭に参加。というか自分は施主なので、主催なのだろうか。

よくわからないが、妻が絶対やった方が良い、と主張するので、やってみた。あまり、「まつりごと」にこだわる方ではないから、当初は気乗りしなかったが、こういう儀式は、物事の節目を強調することができて、なんとなくモーチベーションも上がるような気がする。

終了した後、神主さんから、「この地域は、空襲の時に、すぐ近くまで焼け野原になったが、なぜか焼けなかった」というお話を聞いた。確かに、駅から近く、周辺はビルが並ぶような場所なのに、ここだけは、大通りからちょっと入っただけで、ポツンと時代に取り残されたようなタイムスリップ地帯だったから不思議な感じがしていた。この話を聞いて謎が解けた。同時に「大変な強運の土地」なのか、とも思い、ちょっと得したような気分にもなった。

得したような気分になった後に、ご近所へのあいさつ回りで、ちょっと縁起の悪い話も聞いた。この土地にはアパートが建っていたのだが、大家が不動産で失敗して、競売にかけられ、土地が売られたそうだ。

同じような失敗は、自分はできないし、したくもない。とりあえず「強運の土地」だということだけ憶えておくようにしようと決めた。

2008年3月24日月曜日

不動産投資の勉強:アレな店が付いている収益物件はどうだろう



2月の第4週くらいから、週末は特別な用事がある場合を除いて、必ず物件見学に行くようにしている。毎週、一度も行ったことのないような、あるいは二度と行くことがなさそうな地域へ旅行をしている。

電車で1時間程度の場所でも、「はあー、こんな所にも若者はたくさんいるんだ」とか、「ここにも居酒屋のわXみはあるんだ」などと感心している。


旅行と言えば、外国という考えしかない自分にとって、毎週のプチ旅行は、不動産を買うなどという動機がなかったらありえないことだった。ひとつ新しいことをはじめたおかげで、見聞は広がった。今のところ物件を探すのが精一杯で、周辺状況まで調査できていないので、残念ながら、物件調査後のお楽しみとしてのレストランめぐりができていない。



これからの課題は、物件リサーチをスピーディーに仕上げて、さらに自分好みの店が周辺にあるかどうかまで、調べ上げて現地へ出かけることだ。これが、できれば、物件旅行は、自分にとってさらに付加価値のある情報蓄積になる。

 日曜日に見学した物件は、1階に店舗ということだった。住宅街にある店舗というのは、どういうものだろうな、と気になった。店舗が付いていても、なぜか販売図面には何の店なのか、という記述がない。商業物件ではないので、お店が何であろうと関係ない、という感覚なのであろうか。その店舗が、物件の「売り」になっている場合じゃないと、業者は宣伝したくないのだろうか。

 色々考えていても、ようするに行けばわかるのである。

 今回は、「あちゃー」であった。薄汚れた3階建て鉄骨造のマンションの1階にあったのは「パブスナック」の看板であった。想定利回り9.9%で、耐用年数残存期間も18年あったので、ちょっと見てみたかったのだ。店舗付き賃貸住宅は、店舗が魅力的だったら付加価値になるかな、などという甘い考えで、つい魅かれてしまう。手の届きそうな価格と程好い利回りに誘われた素人の夢を打ち砕く存在だった。

 それでも、「収益が上がるのなら、それは良い物件だ」という考えも成り立つ。しかし、素人の一般常識的には、「お水系」はハイリスクということになる。融資も受けにくくなるだろう。ぐるぐる考える。なんとなくの結論は、「物件はまだ山ほどある」から、この程度の想定利回りでリスクを取る必要はない、であった。

 とにかく、まだ100件すら見ていない。


*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年3月9日日曜日

不動産投資の失敗談を聞きたい人もいる



大家さん学びの会に初参加なさっていた人から聞いた話。父親の不動産投資事業を継ぐことにになってしまい、苦労しているとのこと。バブル時代に購入されたマンションが、空き室だらけで、財務が厳しい。なんとか解決策を探ろうと必死になって、同会に参加されたらしい。

 サラリーマン大家さん系の書籍やブログなどは、ほとんどが、成功者の話ばかりで、失敗した人の話は発見できないので、そういう話を聞きたい。多額の借金をして、最終的に利益が出るのか。出口戦略はいったいどのように考えれば良いのか。色々と悩みを話されていた。

 私は、まだ物件も持たない素人で、すでに賃貸業を稼動させている人に、なんらかのアドバイスを与えることなど何もできなかった。ただひとつだけ自分の頭の中で浮かんだことはある。

 それは、結局、物事は、ネガティブな側面だけにとらわれていては、決して成功には、つながらないだろうということ。なんとかボジティブな方向へ向けていこうという努力を続けることしかないのではないか。

 自分もこれから、どんな状況に陥るかはわからないが、成功の方向にだけ、目を向けて山や谷を越えていきたい。


*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年3月8日土曜日

不動産投資:収益物件調査-現場の情報は電子的情報の数千倍?



物件を見る。とにかく100件は、まず見なくてはならない。こう教えられてとりあえず「旅」に出る。

最初に販売図面を取り寄せる。土地面積、築年、建ぺい率...。特殊な用語と数字が並ぶだけの紙をながめて、そこから何がしかの意味を読み取る。読み取れなければ、なんとなくのニオイを感じ取って判断する。

 それだけの情報から、その現場を見るかどうかを決断する。この決断の迅速さと正しさが投資の命運を決する。そういうことを学ばせていただいている。




 今は、ひたすら、それを繰り返すだけである。もう少し要領良く、絞り込んだ方が良いのでは、と思うが、何しろ、情報を取り込む技術と投資のための大きな戦略を描くことのどちらもできていないから、どうしようもない。

 しかし、現場へ行くたびに「ああ、パソコンの前に座っているだけだったら、これだけの情報を身体で吸収することはできなかったろうなあ」という感慨があるのだ。

 販売情報や、グーグルマップでは、まったくわからない廃墟が近所に放置されていたり、酔っ払いのオヤジが大声を上げながら駅前の歩道に座り込んでいたりという光景を目撃するのである。そういう現場へ行けば、物件のある地域の全貌の一部でも脳裏に刻まれる。これは、パソコン上で調べたものから想像するものとは、かけ離れている場合もある。

 単純に数字的なデータを取りたいのならネットの方が効率的だろう。しかし、総合的な情報量では、そういう電子的なものの数千倍?はあるのかもしれない。

 不動産は動かないものであるから、自分の肉体をそこへ動かしていくしか、その不動産の正体を知る方法はない。そこが、不動産の面倒くさいところではあるが、おもしろいところでもある。物理的に己の世界が広がるのを感じることができる。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

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