2011年4月25日月曜日

不動産投資の勉強:収益物件の大きな部分の更新を忘れずにすべし



地震保険もおりましたし、

やはりこの機会に物件設備のメンテをきちんとしなくてはいかんかなと思っています。

ひとつの部屋の内装などは入居者に直接影響する割合が大きいので、結構気を使います。

ところが、共用部や外観は、修理や整備にすごくお金がかかりますので、心理的になかなか手をつけられません。

今回の震災は、こういう部分への天の警告だったかなと感じてます。

共用部も含めて、物件の外観部分というものは長い目で見て物件の競争力と大きく関係してくるでしょう。

個々の部屋内部にエネルギーを集中させたいと思う気持ちは、短期的にはCFへの影響が大きいからですね。

でも物件を保有している間のインカムゲインを最大化させるためには大きな部分の更新も忘れてはいけませんね。

2011年4月22日金曜日

不動産投資の勉強:6カ月間、期限までに家賃を支払っていただければ薄謝というシステム



入居者の方が6カ月間、期限までに家賃を支払っていただければ薄謝を差し上げるというシステムを実行しています。

期限までに家賃を支払うということは賃貸借契約書に書かれた約束です。

ところがこの約束は破っても良いものだと考える人が現実にいます。

人と人との間で交わした約束ごとを守るのは同じ社会の枠組みで生きていくためには必要なことです。

というような「常識」を理解していただいたうえで期限までに支払うことのモーチベーションを上げることができるのではと考えて始めてみた試みでした。

家賃を期限までに支払うという重要な社会的常識を守れない人は、ウチの賃貸アパートを退去した後も同じことを繰り返す可能性があります。

こういう方は最悪の状況としては、よその賃貸部屋を借りることができなくなったとしても同じ問題を抱えて路頭に迷うことも考えられます。

もし、薄謝を差し上げるシステムで期限までに支払い滞納を起こさなくなれば、賃借人と貸し主の双方に利益となるのではないでしょうか。

まるで自分が良いことをしてやっているという自画自賛のように聞こえるかもしれません。

そうとられても良いのですが、ビジネスで最もうまくいく状態というのはwin-winの関係を築き上げて維持していくことだと確信しているから敢えて書いてみました。

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2011年4月19日火曜日

寄付をするなら「ふるさと納税」かな

寄付をするなら「ふるさと納税」の方が効果的じゃないかと思うようになってきました。

赤十字などはしっかりした団体で、政府のお墨付きなんですが、なにしろお金の分配がひどく遅いらしいです。

何年もかかってやっと被災者に届くシステムというのはどう考えてもおかしいですよね。

ふるさと納税なら、あなたが寄付したいと思う地域へピンポイントでお金が移動します。

地方自治体へ払う住民税があなたが住む地域ではなく、寄付した地域へ回るわけで、住民税をまったく払わなくなるわけではありません。

しかも所得税の控除ができますので、寄付する側も受ける側も双方のメリットがあります。

不動産オーナーなら、物件の地域に固定資産税などの税金を払っているわけですから、論理的には、その地域の自治体の収入に貢献していることになります。

どこの自治体に税金という形で貢献するかは、色々な形で決められるのです。

税金を必要なところに回す。

そういう意味では、東日本大震災の被災地にふるさと納税をすることは非常に合理的だと思います。

☆ふるさと納税応援サイト

2011年4月18日月曜日

都心への賃貸需要が高まる?

通勤客の様子を見ると3.11の後は早帰りの人が多くなったのかな。

なんとなくそういう印象です。

都心に職場がある人で郊外より都心に住みたい人が増えるのではないかと推測しています。

都心への賃貸需要が高まれば、都心物件価格が上昇するのでしょうか。

首都圏での賃貸需要地図が大きく変化するのでしょうか。

これから半年、1年後に大きく変わるのでしょうか。

不確定要素が多いのですが、これから変化の波が押し寄せるのは間違いないと思います。

地震と原発事故という複合的な要素があるので予測は難しいですね。

2011年4月9日土曜日

不動産でもXX力をいくつか持つと相乗効果で凄いかな

「なんとか力」というタイトルで本が売れるらしいですが、これはどうも1個だけじゃだめなような気がします。

「パンチ力」

これがあるボクサーはパンチが強いから勝てるのではないのです。

実はパンチ力と同時にパンチを「当てるテクニック」がうまいからパンチが当たってKOで勝てたりするのです。

このパンチ力に加えてフットワーク力があると、さらにパンチが当たるようになり、より勝てるボクサーになるかもしれません。

例え話がいつもボクシングです。

こういうのを「引き出しが少ない」(泣)と言うようです。

もちろん、パンチ力、スタミナ、テクニック、フットワークなど、すべての要素を持てば最強になれますよね。

不動産投資で例えれば、物件調査力、融資獲得力、客付け力、管理力などがあるのでしょうか。

不動産投資家の方でこれをすべて兼ね備えている方はスーパー大家と言われるでしょう。

このほかにも重要な要素はあるかもしれません。



とりあえず、1個でも使える能力があるのなら、もう一つを加えて相乗効果をあげたいですね。

凡人がすべてを身につけるのは難しい。

お金を稼いでいる人や成功者は必ず、XX力を掛け算にしてすごいことを成し遂げていらっしゃるように思います。


2011年4月4日月曜日

外食でもいいからお金を動かす活動に参加しよう

3月11日の大震災発生以来、ウチは外食の比率が圧倒的に多くなりました。

休日出勤が増えて心身ともに自炊がきつくなったからというのが最大の理由です。

でも、この状況で震災後の経済的衰退への復興に微力ながらも貢献できたのかなあと自己満足しています。

自宅近辺の料理店でも、お客さんが激減しているという話を聞きました。

開店20年以来初の客ゼロを経験したとか。

こういう時に、外食をして料理店にお金を落とすことがいかに経済活動に貢献しているのだろうか?

よくわかりません。

でも、お金を出すだけの寄付より、料理店でおいしいものを食べながら経済的に貢献できていると信じる方がはるかに楽しいですよね。

同じ自己満足なら寄付より良いかな。

不動産賃貸業でも色んな種類の職人さんに仕事を与えているわけです。

空室が出れば、壁紙、床材張り替え、掃除...

不動産の客付け業者に仲介手数料を払います。

空室のエアコンが寿命なら新しい機器に買い換えます。

かなりのお金が動きます。

「金は天下の回り者」という言葉を実感します。

これは浪費ではない。

自分のためにも他人のためにもならないお金の使い方が浪費だと思います。

とにかく今は、お金を動かすことが重要です。

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