2012年4月28日土曜日

外国人が日本の山林を買いあさり転売で儲けるって、これって不動産投資?



読売新聞の記事によると、外国人が日本の「山林」を買いあさっているそうです。

日本の土地は今が底値だから、転売で儲けるため、と言っているらしいです。

「山林」が値上がりで儲かる?

売れなかったら個都税払いっぱなしで収益を生みませんよね。

山林が値上がりするなんて信じられません。

ひと昔前の原野商法のようなものを日本の不動産業者が外国人相手にしかけているのでしょうか。

どうも違うようです。

買主は英領バージン諸島の法人なんかが多いそうです。

いわゆるタックスヘイブンですね。

中国人は日本人の名義を借りて買っているそうです。

転売で儲ける

のではなく

お金を外国で洗っている

というのが正解ではないでしょうか。

同じような事を日本人も外国で行っているのではないかと推察します。

これは、いわゆる「不動産投資」ではありませんよね。

でも、「底値である」と思われているらしいことは日本の不動産投資家にとっては注目しても良い現象だと思います。

2012年4月26日木曜日

スルガ銀行での融資金利低下も実質金利で判断されているのでは



スルガ銀行の収益物件融資で4.5%の高金利を逃れるために努力なさっている不動産投資家の皆様へ朗報です。

金利を下げる単純な方法が存在するであろうことがわかりました。

それは、

「実質金利」を下げることです。

つまり、

実質金利が下がらないと金利も下がらないということです。

そこで、実質金利とは何かというと

業界では「ジッキン」と呼ばれているらしいのですが、次のような計算式があるようです。


(借入金利支払額-預金金利受け取り額)÷(融資残高-預金残高)

これでウチの物件に関する数字でざっくりと計算してみると、現在の金利に近いことがわかりました。

この実質金利という考え方は、ひらたく言うと、

1000万円預金している銀行から1000万円借りているのは、自分のお金を使っているだけだから融資金利なんか払わなくてもいいんじゃないの。

という感じだそうです。

つまり融資を受けている銀行に預金がたくさんあり、融資残高が低下すれば実質金利は下がるということですね。

例えば、銀行に4.5%の金利を下げてください、と交渉したければ、まず実質金利を下げることができなければなりません。

銀行に金利を下げる交渉に行って、銀行から定期預金をするように要求されたり、高額な会費のカードに入会することを条件にされたりする場合があるらしいのです。

こういう条件を受け入れることにより、実質金利が下がるので、銀行は金利を下げてくださるわけです。

ですから物件を購入してから間もなくでは、銀行に預金はあまりたまっていないし、あなたが努力して、お金を預金しようとしないのなら、実質金利は下がった状態ではないわけですから銀行は金利を下げる理由は見当たらないのです。

つまり、なるべく早期に実質金利が下がるような状態にするためには

1.CFを高めて預金を厚くする。

2.なんらかの方法でお金を貯めて融資元銀行の口座に預ける

このふたつの方法しかないようです。

実質金利が下がるような条件もなしに、単に「下げてください。お願いします」では銀行が動くはずはありません。

金利を下げていただくと投資家にはお金がたまり、融資元の預金も増えますのでWin-Winとなります。

銀行と投資家の双方が喜べる状態をつくることがベストです。

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2012年4月25日水曜日

ハウスメーカーはバラ色のアパート経営事業計画を持ってくるのでしょうか



アパート経営始めませんか!

こんな宣伝文句で新築アパート建築と賃貸経営を「売る」ハウスメーカーは色々あります。

新聞広告にはよく載ります。

こういう業者を使ってアパートを新築する人はどういう人なんでしょうか。

サラリーマンの身としては、まさか土地も持たない人が土地を新規購入して土地も建物も銀行ローンを使い、こういう「事業」に参入するとはとても想像できません。

ほとんどのお客さんは地主の方ではないかと思います。

相続対策で、アパートを建てて土地の評価額を下げる、というスキームです。

こういう業者さんがどのような「バラ色の」事業計画書をオファーしてくるのか知りませんが、そういうものを鵜呑みにして、この事業を開始したら厳しいのではないでしょうか。

自分で計算ができなければ、とても怖くて参入はできません。

一度、業者が建てた新築のアパート購入を不動産仲介業者から勧められましたが、その時見た販売図面の利回りはひと目で見て周辺の相場より高い家賃で計算してあることがわかりました。

業者は間違いなく「楽観的」な見通しで売り込みたいはずです。

アパートを建てられるような土地は日本中で探せばいくらでもあるのでしょう。

だから、このような業者さんは存続できるのですね。

ただ問題は収益を生み続ける土地はそう簡単には見つからないのではないかと想像しています。

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2012年4月24日火曜日

住宅ローン金利は激低だが収益物件への融資もお願いね



住宅ローン金利は激低です。

新聞広告で見たのですがMUFJの優遇金利は

0.875~1.075%(変動金利)

だそうです。

これで銀行は利益が出るんですね。

だから住宅ローンはドンドン出したい。

一方、収益物件への融資金利はこれよりかなり高いのです。

住宅ローンのこのような低金利ではあんまり儲からないのなら収益物件にももっと出してくれれば良いのにと不動産投資家は思います。

でも投資家への融資は厳選しています。

住宅ローンよりもリスクが高いと考えているからでしょうね。

早くリスクの低い不動産投資家と見られたいものです。

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2012年4月23日月曜日

不動産投資の勉強:シェアハウスを苦し紛れの方策で賃貸経営に利用すると失敗するのではないか



シェアハウスを苦し紛れの方策で賃貸経営に利用すると失敗するのではないか。

最近、売りに出されている収益物件を見ていてそう思いました。

数年前から流行り始めたバックパッカーが宿泊するようなスタイルのシェアハウスは賃借人が長期間定住する可能性が低いので、賃貸のビジネスモデルとしては厳しいのではないでしょうか。

家賃が低いうえに、出入りが激しく、リフォームや管理のコストがかかるのなら、わざわざシェアの形態にするメリットはありません。

賃借人を定着させる方策はオーナーが考えて、なおかつ管理まで責任を持つということになるとかなりな負担です。

サブリース契約を結べる状態が続くのなら成功でしょう。

狭い部屋と共有スペースで成り立つシェアハウスの形態は、きちんと機能するコミュニティーを構築することができるかどうかが鍵になると思います。

コンセプトが先にあり、箱はそのコンセプトに基づいてつくらなければならないでしょう。

ローンで収益物件を購入する投資家が手を出すには難易度が高い不動産投資のスタイルではないでしょうか。

無借金で所有の物件ならこのような遊びもありかもしれません。

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2012年4月21日土曜日

住宅ローンで家を買ってしまった人がやるべき最高のリスクヘッジは繰り上げ返済です



住宅ローンで家を買ってしまった人がやるべき最高のリスクヘッジは繰り上げ返済です 例え銀行のペナルティー(手数料)というボッタクリがあってもです これをできない人は住宅ローンはやめて賃貸に住み続けるべし

住宅ローンの繰上げ返済を続けると、ありがたい恩恵を受けるのは価値が落ちない地域に物件を買った場合でしょう 価値があっさり落ちそうな地域で買うのはそもそも失敗です それでも繰り上げ返済することはリスクヘッジにはなります


住宅ローンに関してこういうツイートをしてしまいました。

繰上げ返済で恩恵を受けるというのは、物件を売却した時に残債が残らない、あるいは売却益が出る場合です。

ウチの場合は、とにかく借金をするのが大嫌いというだけの理由で、ひたすら余ったお金を繰り上げ返済につぎこんでいただけです。

深い経済的考察はありませんでした。

それが、今や「借金大好き」みたいな180度の転向です。

住宅、いわゆるマイホームというものは、まったく収益を生み出すものではないので、借金をすれば、ひたすら銀行に金利を払い続けるということで、他人に稼がせてしまうのです。

ですから、少しでも金利の支払いを抑えて、他人(銀行)を稼がせることをやめれば、あなたの利益になるはずです。

毎月の返済額を抑えて長期間金利を支払い続けるということは「期限の利益」を獲得することですが、同時に「金利の増大」という形でお金を失うことになります。

もし、以前に所有していた区分マンションでまったく繰り上げ返済をしていなかったら、売却後の手残りはほとんどなかったかもしれません。

元金均等にしたあげく、繰り上げ返済を続けた結果ですが、一見お金がたまらないと思える行為が後の恩恵を生みました。

一方、収益を生むためにローンを組んで買う収益物件はどうでしょう。

こちらは、繰上げ返済などしない方が得のようです。

その代わりキャッシュフローがたんまり出るような収益物件でひたすらお金を貯めるという戦略になります。

貯まったお金は次の物件への投資に使えます。

住宅ローンでは繰り上げ返済により、給料が入らなくなった時のリスクヘッジになります。

収益物件のローンではキャッシュフローを貯めることにより、空室が多くなり収益が低下した時のリスクヘッジになります。

住宅ローンを借りてから、収益物件のローンを組むという順番が住宅ローンを使いたい人にとっては正解のようです。

なぜなら収益物件でローンを組むと銀行は住宅ローンを出したがらないからです。

これも経験済み(笑)です。

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2012年4月20日金曜日

中国人でお金を持っている人が山手線周辺で収益不動産を買っているという噂は聞いていました



最近、中国人でお金を持っている人が山手線周辺で不動産を買っているという噂は聞いていました。

実際にそのような実例を確認できました。

山手線の駅から徒歩5分以内の地域での物件です。

ただ、残念ながら場所は素晴らしいのですが、オーナーがやっている(やろうとしていること)が限りなく危うくて買えそうにないのが残念です。

収益物件ですから、レジであれ商業物件であれ、まともなビジネスから賃料が取れるような状態なら問題ありません。

今回はそういう状況にありませんでした。

おそらく日本人でこの物件を買える人は、あまりいないのではないでしょうか。

外国人向けに不動産を売買している不動産業者のサイトの中のビデオで米国人コンサルタントが話していました。

「日本はビジネスを行うのに非常に参入障壁が高い国」だそうです。

「だから私のコンサルを使ってね」という営業なわけです。

このコンサルの人が言うことは確かに当たっている部分もあると思います。

しかし、冷静に考えると、どんな国にも参入障壁というものは存在します。

ですから外国人が知らない国でビジネスに挑戦する際にはコンサルタントに頼るのでしょう。

資本主義というおおまかな共通の枠組みで、書かれている法律もその枠の中で通用する、という認識が、世界中のビジネスマンにはあるかもしれません。

中国人でも日本は「資本主義」のルールで動いているのだと認識しているのかどうかはわかりません。

世の中にはルールというものがあります。

いわゆる法治の世界です。

現実には文字に書かれたルールもありますが、明文化されていないものもあります。

ですから、「明文化されていないルール」という障壁に阻まれて、うまくビジネスができていないのかもしれません。

この物件は所有者が買ってから半年もたたずに売りに出されています。

どのような理由があるのかはわかりませんが、この所有者は日本の銀行のローンで購入していますので、不動産売買と収益物件の取引はおおまかな枠組みでは世界共通といえるのではないでしょうか。

2012年4月18日水曜日

任意売却、競売になった物件は共通して本当に運を失う「ゴミ」が多い



破綻した人の物件は大概放置されたゴミだらけでそれらのゴミは所有されていた時代はそれなりの価値を持っていたのだろうが、結局ゴミを溜め込む事により反作用でお金と運を失って最終的にすべてがなくなり転落する


このツイートの意味は運に突き放される人は自分で運を捨てているのではないかということです。

任意売却、競売になった物件は共通して暗いのです。

暗いだけではなく本当に「ゴミ」が多いのです。

その「ゴミ」というのは元の所有者は大切にしていたものかもしれません。

ただ残念ながら、それらのモノがその人の運を吸ってしまったのではないかと思うのです。

そういう運を吸いそうなモノは早めに手放した方が良いのでしょうけど、運を失う人は手放さずにためこんでしまうようです。

結局、任意売却や競売の物件では、新しい所有者が前の所有者の運を吸ってしまったようなモノを処分します。

残地物の処理にもお金がかかりますが、運を呼び込むためのお布施と思えば良いのかなと考えています。

余計なモノを溜め込むと運がなくなるというのは不動産投資に限ったことではなく、人生の色んな局面で正しい法則として使える。

最近はそう確信しています。

そのような人を見てきたからです。

2012年4月16日月曜日

不動産投資物件で一番おいしいのは相続物件なのか



不動産投資物件の買主から見て一番おいしいのは相続物件なのでしょうか。

現実には相続物件の収益物件を購入したことがないのでなんとも言えません。

しかし、相続された方で早く売り払ってしまいたい、という理由で売りに出されていた収益物件をいくつか見たことはあります。

こういう物件は所有者が賃貸経営には疎かったりするので、物件は荒れた感じの方が多いようです。

一度見た物件は天井に穴が開き、ぼろぼろの残骸が部屋に放置され水漏れがしていた、というものがありました。

親から相続したのだが、うまく賃貸経営できなくて、リフォームも面倒くさくなり売りに出したようです。

この物件は格安で売りに出ていたのですが、当時はリフォームにいったいいくらかかるのかわからないし、このような物件を買って維持していけるのか、色々と不安でした。

そうこうしているうちに、不動産業者が結局この物件を購入したという話を仲介業者から聞きました。

しばらくすると、その物件はまた売りに出されていました。

業者が転売目的で買ったわけです。

業者が仕入れて、利益の上がる価格を上乗せして再び収益物件として売っていたということは、最初の値付けは相当お買い得だったということですね。

残念なことをした、と思いました。

この時の経験からボロボロの物件は勇気が必要だが「買い」であることが多いのかなと思いました。

人が買わなそうなものにこそ、安く収益物件を仕入れられるチャンスがあります。

そういうものは相続であったり、賃貸経営そのものがオーナーの手にあまるものだったりします。

こういうチャンスをものにできるかどうかは、不安になるようなボロさや荒れた状態に耐えられる胆力と資産的な準備が鍵となります。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年4月15日日曜日

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?



スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するということは一般のサラリーマンにお勧めできることでしょうか。

私の意見では答えは否です。

賃貸併用住宅を建てると賃貸部分の収益をローン返済に充てられるので普通の住宅を新築するよりは経済的に有利である。

そのような理論がまことしやかに語られていますが、ほぼ画餅です。

おそらく最も恩恵を受けるのはハウスメーカー(建築業者)と銀行だけです。

これを実施する施主で恩恵を受ける確率はかなり低いでしょう。

ここでの話は「土地を持たない」サラリーマンを想定しています。

賃貸の需要のある土地というのは、都会か地方かにかかわらず割高です。

割安な土地で賃貸の需要のある地域を探すことも難しいですね。

賃貸需要のある地域で土地を割安で買えたら大変な偉業です。

建売の業者などは一般のお客さんより土地を安く仕入れて新築をしているから儲けが出ます。

不動産業者でも建築業者でもない一般人がいわゆる「仕入れ値」で土地を獲得することは通常ありえません。

もうひとつ「仕入れ値」で獲得できないものが「建築費」です。

ハウスメーカーや工務店は卸価格で材料や労賃を仕入れて利益をのせてわれわれ一般人に売り出します。

収益物件をつくるということは「儲けを出す」ことができなければ「負け」です。

最初から業者の「儲け」がのった土地と建物を「小売価格」で買っては儲けを出すことはできないでしょう。

建築費を抑えるために「施主支給」などの手間をかけることもひとつの工夫としては可能ですが、費用を大幅に削減することは難しいと思います。

住宅ローンを組むことはサラリーマンにとってはそれほど難しいことではありません。

ただし、スルガ銀行で住宅ローンというのは金利が高すぎます。

現在の金利は変動で2.475~5.875%という数字がスルガ銀行のサイトに掲載されています。

金利は個人によりまったく違ってくるものですが、いわゆるメガバンクと比べれば割高です。

つまり、

割高な土地

高い建築費

高金利

この「3高」を克服するだけのメリットがあると信じている人のみが賃貸併用住宅にチャレンジすることができます。

2012年4月14日土曜日

破産した外資系金融マンはどんな収益物件をどんな返済比率でどんな経営していたのだろう



「42歳で経済的自由を果たした元外資系金融大家」という人のインタビューが健美屋のサイトに掲載されていました。

その中で気になることが書いてありました。

以下引用
--------------
そういえば、当時の職場には物件も見ずにフルローンで数億円のRC物件を買った人が何人もいました。あの時代は外資系金融マン専門の不動産会社がいくつもあって、職場に営業電話がかかってきたんです。中にはリーマンショック後に自己破産した人もいますよ。
--------------
引用終わり

実は私は不動産投資で「破産した」という人を見たことがなかったので興味が湧きました。

もう少し読んでいくとこのような記述が

引用始め
--------------
華子
なぜ、お金のプロが自己破産してしまうのでしょうか?

たかおさん
ずっと、いいときが続くというバブル的な幻想を抱いていたんでしょう。儲けているときなら損が出ても節税になりますから、問題はないんです。でも、収入が減って返済額の方が大きくなれば、毎月の持ち出しは金銭的にも精神的にも大きな負担になります。
--------------
引用終わり

どうもこの書き方ですと、収益物件からの収入より返済額の方が大きくなって耐えられなくなって「破産」したようです。

外資系金融マンというのは高収入の方でン千万円の年収があると聞きます。

ン千万円の年収がある人が返済額が大きくなって自分の給料から返済しなくてはならなくなり、それが払えなくなるという状況はいったいどのようなものでしょう。

よほどの高額物件で返済比率が異様に高く、全室空きにでもならない限り、ローン返済ができなくなるというのは考えにくいなと想像するのですが...。

その「破産」したという人がどの程度の規模の物件を所有して、どのくらいの返済額があったのか、データは全くないのでわかりません。

引用始め
--------------
外資系金融マンは毎日、億単位のお金を動かしていて、数字に強いという自負があるので、そこを逆手に取られてしまう。不動産投資はデータだけではわからないことも多いのに、作り込まれた資料の数字を過信してしまうんですよ。
--------------
引用終わり

え?これって、ひょっとして自分で計算せずにマイソクだけとか不動産屋さんが言ってることだけで物件買ったってこと??

引用始め
--------------
華子
投資で失敗する人とうまくいく人の差はどこにあるのでしょう?

たかおさん
うまくいく人がなぜうまくいくかは、正直なところ、わかりません。でも、失敗する人はわかります。それは、自分が天才だと勘違いしている人だと思うんです。ウォーレン・バフェットだって失敗するんですから、謙虚な気持ちがないと足元をすくわれますよね。
--------------
引用終わり

なるほど、なるほど。

「自分が天才だと勘違いしている人」が収益物件を買って失敗するのですね。

「天才」とは数字なんて気にしない人のことを言うんでしょうか。

勉強になりました。

2012年4月12日木曜日

日本の収益物件は外国人でも買えるが障壁があるので日本人の方が不動産投資では有利

日本の不動産は外国人でも買えるが明らかに言語障壁等があるので日本人有利 RT @masa_mynews: うむ。/ブログ運営は、完全な「ジャパンプレミアム」です。海外からの参入の心配は皆無です。日本語を自由に使えて、日本文化に熟知した上でhttp://www.wakatta-blog.com/10_6.html


このようなツイートをしたのですが、日本で日本人が不動産投資をするというのは、外国人に対しては資産力に違いがあったとしてもかなり有利だと思います。

そして、その優位性は楽天やユニクロのように不動産業界や行政が共通言語を英語に変えたりしない限り当分揺るがないはずです。

ようするにライバルは国内にしかいないと考えた方が良いのではないでしょうか。

しかも、不動産投資に参入する人の数は、株式投資などと比べると桁違いに少ないと考えられます。

ドルフ・デルースはセミナーの中で不動産投資は世界中どこでもできるが、日本は投資をするには最も難しい国だと語っています。

どのような部分が難しいのかは具体的には述べていませんが、おそらく言語障壁であろうと推察しています。

外国人が日本の不動産を買ってはならないなどという法律は存在しないし、現実に買っている外国人はいるわけですから、恐らく買わない外国人はなんらかの障壁を感じてあきらめているのではないでしょうか。

外国の投資家が日本の不動産を買う場合、日本の特定の業者に頼っていると思われますが、こういう業者を通してしか、現地の状況はわかりません。

よくわからないから「エイ、ヤッ」で物件を買えるのかもしれません。

私たち日本人は「エイ、ヤッ」で買う必要はありません。

日本人である優位性で物件を見定めて買うことができます。

ありがたいことです。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年4月11日水曜日

不動産投資では借金をして(融資を受けて)赤字を維持するしか節税のうまい方法はないようだ



不動産投資では借金をして(融資を受けて)赤字を維持するしか税務上の対策としてはうまい方法はないようです。

先日、税理士と相談をして建物部分を法人に売却して減価償却を再びとるという手法を使ったらどうかという案が出たのですが、どうやらNGのようです。

このやり方だと不動産投資家としては無借金の状態か、あるいは地主であるしかないだろうとのことです。

つまり、「上がった」人の手法で、現在進行形で収益物件を買い増している人には無理なわけです。

そこで、従来路線の専従者給与および管理会社設立という無難なスタイルという方向になりそうです。

当然ながら赤字をつくるために収益物件を新たに買い足さなければなりません。

結局のところ不動産投資家は常に融資を組んで、債務を維持しなければいけないようです。

このことは「ドルフ・デルースがセミナーの中ではっきりと言っていた」ということを思い出しました。

なぜ借金をしていたいのか。

それは税金対策にほかなりません。

赤字をつくるために借金をするというのは不動産投資の王道のようです。

サラリーマン投資家の王道でもあります。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年4月10日火曜日

不動産投資で稼ぐには戦略パラダイムの転換は必要か



不動産投資は古代?からある投資法のようです。

不動産(土地と建物)を利用した投資ということを変わらぬ軸としたら、それをどのような方法で運用するのかについては様々な形があります。

それも、どうやら時代によって変遷があるのではないかと思います。

不動産投資を始めて20年くらいになる、という方の話を聞くと、今だったら考えられないような事が出てくることもありますし、いまだに普通に行われているという事もあります。

新築のRC区分マンションを買って毎月赤字を垂れ流していくという「投資法」は20年前は「主流」だったそうです。

これは今でも堂々と行われていますよね。

その方がおっしゃるには当時は不動産投資に関するノウハウ本などはなかったらしいです。

アパート1棟を買うなんてそもそもそういう発想もなかったそうです。

また、あるベテラン投資家の話では、昔は収益物件のマイソクなんかなかったそうです。

ひと目で物件の概要がわかるような書面などをつくるという発想がおそらく売る側の不動産業者にもなかったのでしょう。

当然、ネットなんかなかった時代の話ですが、収益物件を売買する人のマーケットは現在と比べるとかなり小さかったのではないかと推測します。

「地主大家」というのは太古から存在しているはずですが、「サラリーマン大家」という種族はまだ発生していなかったのでしょう。

さて、サラリーマン大家といものが発生し始めてから、どれくらいの歳月が経つのかわかりませんが、間違いなく投資戦略のパラダイムというものも変遷があるはずです。

一時期、爆発的?に流行ったRC1棟ものをフルローン(オーバーローン)で買うという手法は今では銀行融資が厳しくなったこともあり、かなり廃れているのではないでしょうか。

地方の築古物件を高利回りで買う。

これもRC1棟ものフルローンの次にきたサラリーマン大家向けの新たな戦略の波のようでした。

現在も新たな戦略が生まれつつあるのかもしれません。

戦略には流行り廃りがあるものですが、そろそろあなたの頭を使って新たな戦略を創造する時なのかもしれません。

世の中にはあっと驚くような戦略を生み出して実践している人もいるはずです。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年4月9日月曜日

区分マンションを融資で買う不動産投資は厳しそうだが未だ需要はあるようで



区分所有のRCマンションを都心で買うという投資手法を実施している方は結構多いと思います。

現実に都内でセミナーを開いて区分マンションを売り、その区分の管理契約を獲得して、キャッシュポイントとしていらっしゃる業者も存在します。

新築区分マンションを投資用あるいは「将来の自分年金」として売る業者もあります。

どう考えてもキャッシュフローは赤字になり、年々資産価値は減り、最終的には負債を抱えることになりますが、こういう業者は未だに新聞に全面広告を出しています。

中古区分を現金で売買するのなら、まだ投資として意味があるのかなとは思いますが、銀行融資で金利を払う手法はすごく勇気のある人か、資産に余裕のある方しかできないなという感じです。

「区分」というと規模も価格も小さいので、1棟ものに比べるとリスクも小さいと感じてしまうのでしょうか。

儲からないものを抱えてしまうという意味では、区分でも1棟でもリスクは同じと思います。

区分を何戸も融資で買っていらっしゃる人がいるという話を不動産投資家の仲間にふると「それは、相当年収のある人なんじゃないの」という答えが返ってきました。

これは本当なのでしょうか。

謎です。

2012年4月6日金曜日

積算価格を大幅に上回る売値の都心収益物件を買う度胸はあるのか



都心の駅近です。

垂涎の収益物件です。

表面利回り10%いきません。

積算を大幅に上回る値付けです。

こんな物件は、勇気を振り絞る必要ありです。

なぜなら、そんな物件を買ったことがありませんから。

もう、積算なんかを基準にして考えてたら都心物件なんて買えないということでしょうか。

いわゆる収益還元なんちゃら計算というやつで考えて買えと。

そういうことですか。

やはり、イナカ物件の思考から抜け出さなくてはならないのですね。

積算たっぷりの高利回り

から

積算足らずの低利回り

へ投資パラダイムを変えるということは怖さが違います。

ビビリには無理かもです。

都心収益物件で、ふつうに利回り10%超えなんか絶対ありえねえよという低利回りがあたりまえの世界へ突入するの?

表面利回り9%でもありがたがれって?

物件価格高すぎるからフルローンしか無理ですけど。

フルローンの高返済率は恐いですよね。

あっ、でも銀行が出してくれちゃったらどうしましょう!

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年4月5日木曜日

収益物件購入で有利な銀行融資獲得のために銀行同士を競わせた方が良いの?



収益物件を購入する時に有利な条件の銀行融資を獲得するために銀行同士を競わせた方が良い

こういう話を数年前のセミナーなどで聞いたことがあります。

不動産投資家の単なる自慢話だったのか。

それとも、こういう事をすることがスタンダードだったのかは定かではありません。

確か「不動産投資の学校」でも似たようなことが言われていたような...

真相はよくわかりませんが、銀行融資は複数の銀行を競わせた方が、より条件の良い融資を獲得することができるという理論は不動産投資家の中では「常識だった」時代があったような気がします。

ひょっとすると今でもそういうことがあるのかな、と思います。

真相はさておき、ウチでは、そのような手法は試したことはないので、このような高等テクニックを使える投資家の方がうらやましいような気もします。

収益物件を購入する時に同時に複数の銀行に打診するということは、どの時点かで打診している銀行に真相を打ち明けて「ごめんなさい」と言わなければいけないわけですね。

これは、圧倒的な資産を持ち、色んな銀行から「お客様あつかい」を受けている不動産投資家なら、ありかもしれません。

現在のようにサラリーマン投資家に銀行が安易に融資を出さないような状況で、このような事を「雑魚投資家」がやったらどうなるのでしょうか。

答えは明白ですね。

相手にしてくれそうな銀行でさえ相手にしてくれなくなります。

銀行の担当者は、あなたのために決済が通るように働いてくれているわけです。

他の銀行と競わせておいて、

「やっぱり他の銀行の融資でいきます」

あるいは

短期間ですぐに借り換えしてしまう。

そんな仕打ちを受けたら銀行の担当者は頭にきますよね。

ビジネスはみんなが利益を得るような状態にもっていかなければうまくいかないと思います。

自己利益だけを考えていると、後でしっぺ返しがきます。

不動産投資家にとっての生命線である銀行に嫌われたらオシマイではないでしょうか。

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2012年4月4日水曜日

収益物件を買うための銀行融資は人の紹介で行った方が良いのか



銀行融資は人の紹介で申し込みに行った方が良い。

なぜなら銀行は知らない人には融資を出さないから。

このような事がもっともらしく不動産投資のセミナーや本などで語られているようです。

これは真実なのでしょうか。

答えはNOです。

なぜならウチは他人の紹介で融資を組んでいただいたことはないからです。

収益物件仲介の不動産業者が直接付き合いのある銀行から融資を受けたことはあります。

これは人からの紹介という形とは違うと思います。

知り合いから銀行の担当者を紹介してもらうとどういうことになるのでしょうか。

その銀行の担当者はあなたのことを知りません。

すると、その銀行の担当者は、あなたを紹介してくれた知り合いの人に、「なぜその人を紹介したのか」と尋ねてきます。

銀行の担当者は融資の付き合いのあるお客様の言う事をむげに断ることはできません。

この時、あなたが、銀行が望むような属性も資産背景もない人だったら銀行はどう判断するのでしょう。

恐らく担当者は難しい判断を迫られます。

「本当は融資なんか出したくないな」と思っていたら、紹介してくれたあなたの知り合いの人の信用も傷つけてしまいます。

こういう状況では、「あなたの知り合い」、「銀行の担当者」、「あなた」、のうち誰も得しません。

へたに紹介をしてしまった、あなたの知り合いは恥をかき、

望まない客をお得意様から紹介されてしまった銀行員は悩み、

紹介してもらったあなたは融資を受けられないことが判明しただけ。

誰も得しない状況をつくり出した責任は誰にあるのでしょうか。

こういう問題を生み出してしまわないように銀行融資に関しては、ウチは人の紹介は受けない、人を紹介しない、ということを決めました。

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2012年4月3日火曜日

不動産投資では返済比率の低さが最高のリスクヘッジ



銀行融資を使い不動産投資を行う

これが最も普通に行われている形式ではないでしょうか。

現金での売買が最もリスクが少ないので、本当はこちらにしたいところですが、そんなに簡単な話ではありません。

では、あきらめて銀行融資に頼って収益物件を買う場合は、いったい何が一番の安心材料になるのでしょうか。

銀行金利、利回り、物件地域、空室力...

様々な要素が絡むのが不動産投資の難しいところだと思います。

ですが、実際に1棟ものを融資で買ってから重要だと感じるのは、返済比率です。

返済比率が低ければ低いほど、賃貸経営のプレッシャーは弱くなります。

例えば返済比率が70%や80%なら、1棟の規模にもよりますが、10室のうち2室でも空室が出たら、収入と返済の収支がトントンか赤字になるとしたらどうでしょう。

空室の恐怖におびえながら暮らさなければなるかもしれませんね。

物件の周辺の平均空室率が2割くらいだったら、あなたの物件もそのような状況になる可能性があるということです。

これが、返済比率50%以下だったら安眠できるのではないでしょうか。

40%、いや30%だったら?

返済比率が低くなるほど楽になるのは目に見えています。

ただし、返済比率が低いということは借金の額が少ないということです。

借金の額を減らすには初期投資、つまり物件を購入する時に頭金をたくさん入れることです。

これさえできれば、物件を買った瞬間から始まる「空室との闘い」というプレッシャーはなくなることはありませんが、軽くなります。

つい数年前まで、フルローンやオーバーローンで収益物件を買うことが、とても素敵なことであるかのような風潮がありました。

特定の銀行がそのような融資を大盤振る舞いで出していたらしいからです。

もうこのような時代は去りました。

数十年前から不動産投資をしている人の話によると、収益物件には頭金を半分くらい入れて買うのが普通だったそうです。

物件価格の半分も頭金を入れれば、安心ですよね。

ただし、この手法はキャッシュが潤沢にある人のみが使えます。

結局、不動産投資はキャッシュを厚くしてから実施すべき投資なのかもしれません。

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2012年4月2日月曜日

収益物件の銀行融資金利をただ単に下げてくれと要求しても無理では



収益物件に組まれた銀行融資の金利の高低は不動産投資の成功に大きく影響するのは間違いありません。

一棟で年間数十万円というレベルでキャッシュフローが上がることもあります。

これは銀行から数字を下げてもらっただけで返済額が減り自動的に手残りの金額が増えるわけです。

金利が下がりキャッシュフローが増えると

銀行にこんなに利子を払っていたのか

と驚くばかりです。

銀行は調達してきた金利よりも高い金利で投資家に融資して、その金利差で収益をあげています。

金利を下げれば下げるほど銀行の収益は減少します。

ですからせっかくの儲かる金利を下げたいわけはありません。

不動産投資家から見れば、銀行に支払う金利は土地に関する金利については不動産の経費とはならないので払い損のように感じます。

昔は土地についても経費と認められていたそうですが、それがなくなった現在では、金利には経費としての価値はあまりありません。

これだけ金利が低い状態になると融資による銀行の儲けはかなり少なくなっているのではと想像できます。

ただでさえ低い金利を投資家の要求に応じて、あっさりと下げてくれるとは期待できません。

最近、収益物件の融資金利を下げてくれるよう銀行に要求して却下されているという人の話を聞きます。

実際、どのような交渉をしているのかは詳しくわかりませんが、どうも、ただ単に下げてください、と

「お願い」

をしているだけの人もいるようです。

おそらく

「お願い」

だけでは無理なのではないでしょうか。

なぜなら銀行には何のメリットもないからです。

金利を下げることによるメリットが1ミリも感じられないなら下げる可能性は低いと思われます。

相手の立場に立てば想像できるはずです。

結局、交渉ごとというのはお互いにメリットがなければ成り立ちません。

不動産投資家にとっても銀行にとってもメリットが必要です。

銀行に対して、「下げることによりどういうメリットがあるか」ということを説得できなければ交渉の材料はないということです。

最も効き目があるのは他銀行に「借り換えのあてがある」ということでしょう。

融資を他銀行にとられてしまうのが銀行にとっては最も痛い失態です。

こういう効き目のある「交渉の具」を持たずに交渉のテーブルにつくのは時間の無駄です。

満室経営を続けていて、いかにあなたが経営を工夫して安定させているのかを証明するというのも有効な交渉の具だと思います。

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2012年4月1日日曜日

宅建の免許を持たない業者の仲介で収益物件を買うメリットは



収益物件の話で業者を紹介してくれるという人がいたので、その「業者」とお会いしました。

その方は会ってからすぐに「(宅建)の免許は持っていません」と白状なさいました。

業者と聞いていたので、いわゆる「業」として免許のある会社なのかと思っていましたが、いわゆる「ブローカー」というカテゴリーに入る方でした。

こういう種類の人と不動産の取引では会ったことはなかったので、どういう仕事をしているのかな、という観察をすることになったわけです。

宅建の免許を持たない業者なので、宅建に縛られる規制の外にいます。

ですから仲介手数料とかいう概念はありません。

この方には物件価格の6%をお支払いしなければならないようでした。

「コンサル料」とかいう名目のようです。

宅建業者の約2倍です。

通常の不動産業者にお願いすれば3%で済むところを約2倍のプレミアムが加算されています。

プレミアムが上乗せされているということは、当然売買される収益物件もプレミアムのある素敵な物件である必要があります。

今回、紹介していただいた物件には素敵なプレミアムはありませんでした。

通常の宅建業者でもご紹介いただけるような物件でした。

つまり、買い手には何のメリットもないということですね。

ただし、ひとつだけ、ひょっとするとメリットがあるのではないかと気づいたことがあります。

こういうカテゴリーの方に収益物件取引の仲介をお願いする場合は、今回の逆サイドからお願いすればメリットがあるのではないかということです。

うまくいけば「プレミアム手数料」をお支払いしても良いかもしれません。

ヒントは

「お口が上手」

ということです。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

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