銀行融資情報で一番確実なのは、あなた自身が物件資料を持ち込んで相談すること

どこの銀行が融資を出すとか。

あそこはもう融資をしぼっているとか。

そのような噂を不動産投資家は探っています。

継続的に探っている人もいるし収益物件を買う時だけ探る人もいるでしょう。

噂は噂として結局は銀行は借り主である「あなた」を信用して融資を出すのです。

一般的に他の銀行が出しているから、とか経済状況がどうの、という基準で決めているのではないようです。

結局一番確実なのは、あなた自身が物件資料と個人資料を持ち込んで相談することです。

手当り次第に電話してアポとって資料を持ち込んで反応を見る。

電話で門前払いもありでしょう。

その銀行にとってあなたは「お客様」になりえるのか？

それとも「ゴミ」なのか？

持ち込んでみなければわかりません。

たぶん同じ金融機関に同じタイミングで別々の人が持ち込んだとしてもその人その人で言われることが違うでしょう。

ですからセミナーや本で言われているようなことは「あなた」には当てはまらないのです。

その銀行に口座をつくってたくさん定期預金して、なんてたぶん無駄になるでしょう。

収益物件への融資なんかしてくれない金融機関は何をやったって出してくれません。

「与信をつくる」なんていうことも銀行によって違うはずです。

何をもって与信と定義しているのかはわかりません。

以前、よく言われていた「住宅ローンを借りている人には収益物件へのローンは出ない」という都市伝説がありました。

これは実際にあり得ないということがわかりました。

これと逆のことは正しいということもわかりました。

銀行は収益物件を持っている人には住宅ローンは出したがらない。

これも個人により違うかもしれません。

結論は

人の言うことをまにうけてはいけません。

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不動産投資で法人設立のメリットが失われる事はありえないので個人事業を続ける選択肢はありえない

法人をつくるのは個人の所得が最高税率に達してからではなく、達する直前につくるのが最善の策であると思います。

しかし、税率の増加はじわりじわりとしのびよってきて一気に上がるので、シミュレーションは困難です。

特にサラリーマンで確定申告にうとい人はこのワナにはまりやすいのではと推察しています。

どんな手法を使っても、所得を１カ所に集中させるということは税額を高めることにつながります。

これを防ぐためには所得を分散させるしかありません。

こういう単純な理屈は知識として知っているというレベルではだめで、実際に自分の確定申告書でその額を思いしらないといけません。

ウチは税理士に申告をお願いするようになり、格段に事務作業は軽減されましたが、残念ながらこれからどうすべきかというシミュレーションに関しては靴の上から足をかくような状態になっていました。

法人をつくるのが良いのか、専従者給与で良いのか、という愚問を発して、シミュレーションを出してもらっていたのです。

答えは現状では法人設立のメリットは「それほどない」という答えでした。

これが誤りであると気づくのに時間がかかりました。

法人を設立した場合のメリットを「現状の税額が多いか少ないか」という基準で決めても意味はないのです。

そもそも個人と法人では経費を計上できる幅が違いますから、法人の方が有利なのです。

この有利さは法人税の最高額が個人よりも低いという状態が「なくならない」限りなくならないのです。

車を個人で所有してもすべてを経費にできませんが社用車なら可能です。

法人の方が個人より有利であるという状態をなくすということはありえません。

なぜなら、法人をつくるという選択肢をなくしてしまったらその国の経済はたちゆかなくなるからです。

不動産投資の勉強：消費税が上がるのでマイホームは今が買いどき？

消費税が上がるのでマイホームは今が買いどきでしょうか？

なんて素人の質問に対して、土地と建物の評価を計算して買いなさい、なんてお答えを返す「不動産の専門家」がいます。

経済専門の新聞がこういう人に取材して記事にしています。

「マイホームを買いたい」なんて「夢」を追っている人たちに、「不動産投資家」みたいなアレな人たちがやる方法を教えてどうするんでしょうね。

自宅を買う人がいちいち積算なんか計算するわけないですよね。

計算しちゃったら買えません（爆）

実売価格と積算価格がいかに乖離しているかなんて「現実」を突きつけられたら「夢」がこわれるじゃないですか。

住宅産業を冷え込ませるだけです。

産業を儲けさせることが仕事のメディアなのにね。

まあ、こんなのを真剣に読む方が夢のマイホームを買うわけないか。

いずれにしても「不動産」って夢の対象ではなく、恐ろしく現実を見させてくれるものです。

不動産へのアプローチの仕方を見るだけで、その方の人生が透けて見えます。

新築ワンルームマンションを投資で買ってしまい毎月数万円持ち出しですがという質問に誠実に答えるには

素人が困って質問しているのに小難しい答えを出して、さらに混乱させるような「評論家」がいます。

通常、答えの「長い」人の言うことは聞かない方が良いと思います。

結論がすぐに出てこない人は信用できません。

先日、ネットのお尋ねコーナーを見ていたら

新築ワンルームマンションを投資で都内に２戸も買ってしまい、毎月数万円持ち出しですが、これからこの物件をどうしたら良いでしょう？会社の上司に生命保険になるからと勧められて買っちゃいました。

という感じの質問をしている人がいました。

これに対する不動産の「専門家」という人のお答えは、すごくだらだらと「こういう場合はああいう場合は」と解説を垂れ流していらっしゃいました。

もう一人の方の結論は、いきなり「売却」でした。

不動産投資をなさっている方なら結論はすぐに出ますよね。

後者の方のお答えの方が親切だということです。

すでに取り返しのつかないことをやっているのに、あたかも取り返しがつくかのような策を授けるのは他人事だからでしょうか。

それとも、その「専門家」が投資のことを何もわかっていないからでしょうか。

たぶん後者でしょう。

投資をしたことのない人に投資の仕方や始末の仕方なんか聞いてはいけませんよね。

何でも経験者じゃないと人に教えてはいけないということでもないとは思います。

プロボクシングの経験がないのに世界チャンピオンをつくったトレーナーもいるわけですから。

でも、お金を増やすことに関しては、やったことのない人に聞いてはまずいと思います。

不動産投資で収益・キャッシュフローを最大化する方法

不動産投資で収益・キャッシュフローを最大化する方法を単純化すると

頭金　　　　大　→　ＣＦ　大

融資期間　長　→　ＣＦ　大

金利　　　　低　→　ＣＦ　大

となるのでしょうか。

頭金を大きく、融資期間を長く、融資金利を低く

この３つを実現すれば不動産投資での収益は最大化できます。

言葉にすると簡単です。

実現させることは困難です。

この３つのうちどれかを犠牲にする必要が出てくるかもしれません。

ウチは持ち金が少なかったので３棟目までは頭金を少なくしか入れられませんでした。

物件価格の１割程度です。

融資期間を長期化させることも、いずれも築古であったため思ったほどは延びませんでした。

金利もスルガ銀行はご存知のとおりですし、全体的に高めでした。

この中で途中から変えられる可能性があるのは融資金利だけです。

頭金ではなく繰上げ返済という形では融資残高を減らすことはできますね。

結局、状況を改善させるためには、ひたすらキャッシュフローを貯めて資金を増やすしかありません。

貯まってくればオセロの目がひっくり返る可能性が高まります。

ウチは２年で潮目が変わりました。

たまたまという部分もあります。

でも、なんとか焦らずに持ちこたえたということが大きかったと思います。

不動産投資はどちらかというと忍耐力のある人向きと言えるのではないでしょうか。

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不動産投資を始めてから初の大きな経済状況の変動は消費税アップ

経済状況は大体５年で潮目が変わる　２００９年に収益物件を買い始めたので２０１４年には展開が変わるだろう

こういうツイートをしたのですが、ふと新聞を見ると「潮目」は変わるというのは間違いないような気がしてきました。

なぜなら

消費税が８％に上がるのが２０１４年４月

１０％に上がるのが２０１５年１０月

になりそうだからです。

不動産投資を始めてから初の大きな経済状況の変動が起こります。

どういう変動が起こるのかは、はっきりしません。

おそらく消費税が上がる前に収益物件を買おうという動きが不動産投資家の中であるのかなと。

そうなると物件価格は上がりそうです。

上がるとどうなるか。

利回りが下がります。

つまり「儲かる物件は買えない」ということになります。

もし、この時期に景気が回復していれば物件は「買い」ではなく「売り」の方が儲かるような気がします。

「気がする」だけで、実際にこのような大きな潮目の変化に出会ったことはまだないので想像しているだけです。

そういえば前回体験した大きな変化はリーマンショックでした。

その前は都心のプチバブルでした。

予測できる変動と予測できない変動では大きな違いがあります。

予測できる変動への対処はある程度の心構えと準備ができます。

予測できない突然の変動は胆力が試されます。

投資家は常にこの両方に対応できなければなりませんね。

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だめな不動産管理業者の空室対策は家賃を限界まで下げるという技

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？


最近調査した物件の家賃が近隣相場ではかなり安くなっていることに気づきました。

安けりゃ空室が埋まるというわけでもないですが、およそレジ物件の場合は家賃が相場を下回れば入りやすいのは常識です。

家賃を下げたくない理由は

「利回り」が下がり、売りに出すときに高く売れない。

下げるとローン返済が苦しくなる。

下げると賃借人の「属性」がダウンする。

のようなことが考えられます。

でも、あっさり下げちゃう場合は

ローン返済が終わっている。

そもそも借金はない。

頑張って高い家賃を維持するのは疲れるので下げて空室が早く埋まった方がよい。


という状況が考えられます。

この、あっさり大幅値下げする要因を後押しするのが「管理業者」です。

「このレベルの物件ならもっと家賃を下げないと埋まりませんよ」

大家にそうささやくのです。

管理会社にとっては客付けは楽になるし、自分の腹は大していたまないので、「下げちゃえ」と勧めるのです。

この物件を管理している不動産業者を見る機会がありました。

「ああ、やっぱりな」

一気に謎が解けました。

こういう業者に管理なんか任せたら終わるだろうな（笑）。

そういう雰囲気満々でした。

収益物件をお任せする管理業者の選定は本当に重要です。

不動産業者はエンド向けにお車送迎ありますが不動産投資家には．．．

不動産屋さんも色々と種類があります。

今までお付き合いした業者さんで、おおまかに分けると

A　エンド向け

B　不動産投資家向け

ではお客さんへの対応がはっきりわかれます。

わかりやすい違いがあります。

それは、

Aはお客さんをやたらとお車に乗せたがります。

VIP扱いをしてくれるわけですね。

お客様の心をつかもうとするのです。

自宅まで車でお迎えに来たりしてくれます。

殿様気分を味わわせてくださいます。

物件を見に行くのにお車で連れて行ってくれます。

なんだかいい気分になって、うまくのせられて業者の言いなりにマイホームや土地を買っちゃったりするようです。

これに対して

Bは投資家向けで、

いわゆる、

「ほぼ放置」です。

投資家を車で連れ回したところで、数字の良くない物件を買おうという気にさせることはまず難しいでしょう。

そういう投資家がいるとしたら、おいしい鴨ちゃんです。

ところが、なんと、

収益物件を売ろうとしている不動産屋さんで、お車で送迎してくださる業者がいることを発見しました。

どうやら通常はエンド向けの取引が多くて滅多に収益物件の売買はなさそうなのでこのような扱いになったと思われます。

う～ん、先のことまで考えた対応かもしれませんね。

有利な金利で銀行融資をいただくには有利な情報を開示すること

スルガ銀行もそうなのですが、通常アパートローンというものは、団信を使っての融資なので、銀行がかぶるリスクは低くなっています。

一方、プロパーローンだと金利は低くなり、不動産投資家としては、ありがたいのですが銀行の融資基準が厳しくなります。

評価が厳しいうえに、他の所有物件を共同担保にしてくれなどの注文が付きます。

そりゃそうですよね。

借り主に何かあっても保険で借金が完済されればいいのですが、物件を売却しなければならない状態で貸し倒れになったらいやですからね。

絶対に損するようなことはしたがらないのがまともな銀行だと思います。

そういう用心深い金融機関から融資をいただくためには、あらゆる有利な情報を開示しなければなりません。

素っ裸を見せるのです。

銀行にすべてを見せて一瞬だけ恥ずかしい思いをするのと、恥ずかしいのがイヤで収益物件を買わないのはどちらが良い選択でしょうか。

投資家は通常、恥ずかしい方を選びますよね（笑）

預金通帳、受け取り予定の年金額、退職金．．．

ありとあらゆる収入のネタを教えなければなりません。

普通の人でそういう情報を開示する経験は、滅多にないでしょう。

不動産投資家は政治家でもないのに資産情報をさらしています。

ひたすら融資を獲得するために金融機関に個人情報を流出させる作業を続けるのです。

その結果として収益があるわけですから、拒む理由はないわけです。

常に良い情報を開示できるように富を蓄積しなければなりません。

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賃貸仲介業者が自社内でお客さんを回して稼いでいる？

賃貸仲介業は激烈な競争があるようです。

稼ぐためには営業地域で多くの人が数多く引越しで動くという状況が必要です。

部屋数の多い地域でも人の動きが少なければ収益は上がりません。

賃貸の客付けが強いという評判の会社があります。

ウチもお世話になることがあります。

賃貸経営で最も重要なことは満室状態をなるだけ長く続けることです。

つまり退去を防ぐということです。

契約更新時期が来ると、なんとか更新してください、と祈ります。

祈り空しく更新をされずに退去されるというのは打撃です。

更新料を払いたくないので、もっと条件の良い部屋へ引っ越すということはあるでしょう。

ここでひとつの疑念が浮かびます。

賃貸業社はお客さんに「更新前に引っ越すことを勧めている」かもしれないのです。

しかも、そのお客さんを自社が管理する部屋へ誘導する。

あるいは同じ会社の他店に紹介する。

そのようなことをやっているのではないかという疑念です。

つまり、自社内でお客さんを回しているということです。

お客さんは仲介料を支払わなければならないのですが、こういう会社は他業者より割り引いています。

このようなシステムで賃貸客付けの稼ぎを上げているとするなら賃貸経営側からすると萎えます。

賃借人が自分の意思で２年以内に退去されるのなら別に問題はありません。

なんらかのインセンティブをお客さんに与えて転居を促しいるのなら悲しいですね。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

収益物件への融資のためには２～３割頭金入れるのは当たり前っていう昔の状況になってきた？

なんとなく最近の金融機関からの情報では、収益物件への融資獲得のためには２～３割頭金入れるのは当たり前っていう状況になってきたような感じですね。

なぜか、収益物件に最も積極的な金融機関でさえ「消極的」になっています。

このように金融機関が不動産投資としての収益物件への融資に「しぶく」なる時は、「買える」投資家にとっては有利です。

なぜなら物件価格が下がるからです。

融資がばんばん出る時期なら競争が高まりますから物件価格が上がります。

そういう時期は融資が出やすい投資家は高値づかみをしがちです。

融資の出ない時期にキャッシュを貯めていると有利です。

頭金１割で融資していた銀行が２～３割を求めてくる状況に対応できるからです。

ある銀行では元々は地主の方のために建物費用だけを融資するというパターンが普通だったそうです。

中古を土地建物で融資を出すという状況は「普通ではない」状態だったそうで、現在は元の状況に戻りつつあるようです。

キャッシュの厚くない投資家へもフルローンを次々と提供していた時代は完全に終わりました。

土地を持っている地主かすでに収益物件を所有し、かつ金融資産を十分に持つ方だけが収益物件投資に参入できるということのようです。

この厳しい時期にある程度の頭金を入れて収益物件を買えれば、キャッシュを生むお宝資産になる可能性は高いと思います。

頭金が大きくて返済比率が小さければ賃貸経営は格段に楽になりますから。

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人の出入りが少ない地域で収益物件を買うことで収益を安定させる

#不動産投資　人間の流動性の低い地域は必ずあるので、そこで収益物件が供給過多でなければ賃貸経営は安定します　空室率が低ければCFが上がります


不動産投資として賃貸経営をしていると最大の問題は経営の安定化だということを痛感します。

経営の安定化とは、つまり「満室の状態を長期間保つ」ということです。

賃借人はいついかなる理由で退去するかわかりません。

居心地が良いという理由で長く住む人はいるでしょう。

家賃が安いという理由で長期間引っ越さないのもありでしょう。

会社が転勤がないので引っ越さない人もいるでしょう。

自分の家ではないので退去する、しないはまったく自由です。

それでも地域的に人の出入りが少ない地域というのは確かに存在するようです。

このような地域を発見して、そこで収益物件を買うことが最も収益を安定させることができるのではないかと思います。

単純な例としては都心とイナカでは都心の方が人の動きが速いでしょう。

この都心の中でも流動性の高い地域と低い地域があります。

これをなんとか探し出して、そこで収益物件が売りに出るのを待つという戦術はありですね。

このやり方の最大の難点は、こういう地域での売り物件はなかなか出ないということです。

お宝を探すにの簡単な方法などないわけです（笑）。

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不動産投資は積算価格以下で収益物件を買えば本当に成功しやすい？

積算という概念は地域によって変化します　一律に積算が出ているので融資が付きやすい優良物件だと考えて飛びつくと大はずれの可能性もあります　イナカでも土地が広ければ積算が上がりますが固都税が高くなり家賃が安ければCF少ないのです

このようなツイートをした理由は積算についてうっかり勘違いしそうになったからです。

基本的に不動産投資は積算価格以下で収益物件を買えば成功しやすい、と言われています。

言われている、あるいは教科書や本などで学んだことですから、鵜呑みにして愚直に守っている原則かもしれません。

積算価格以下で物件が買えれば、それに越したことはありません。

ただし、常識的には「積算を大きく下回る額」で収益物件を売りに出すということは考えにくいことです。

なぜなら

損する可能性大だからです。

借金もまったくなく、相続でもらった物件なら、超格安で売り飛ばすということもアリでしょう。

そうでなくて積算を大きく下回るということは正気の沙汰ではありません。

そもそも積算が高いということは物件が高く売れるという保証ではないのです。

積算が高い物件は「高く売れるから大丈夫」とうっかり推定してしまいがちです。

土地の路線価が高い、そして建物の価値もある、ということは固都税も高いということです。

その高い税金に見合った収益が上がれば良いのですが、家賃が低くなければ満室にならない物件だったらどうでしょう。

買った後の賃貸経営が苦しくなることは目に見えています。

都心で売値より高い積算価格の収益物件などほとんど出ません。

最近、首都圏で発見した「超高積算」の物件は冷静に考えると、都市圏ではなく地方物件だったからという理由があったと思われます。

気をつけましょう。

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年収１億円あっても節税対策ゼロなら税金で半分以上なくなるが

年収が１億円ある給与所得者というのが存在するそうです。

こういう人が何の節税対策もせずに個人で納税しているとするなら

所得１８００万円超で最高税率ですから４０％の所得税納税になります。

さらに住民税、健康保険などの恐ろしい追い討ちです。

手残りは普通のサラリーマンよりはかなり多いかもしれませんが、通常、税制について知識のない人は激しく無意味に無駄遣いする傾向があります。

せっかく高額所得があっても貯金できずに終わるかもしれません。

こういう方たちをキャッシュポイントとして目を付ける人たちも必ず存在します。

もし「収益不動産を買ってみよう」なんて考えたらどうなるでしょう。

所得が高い人たちは、なんでも買えちゃうような気がすると思います。

銀行も喜んで融資を出すでしょう。

なるほど、こういう人たちが存在するからこそ、新築ワンルームや新築アパートの業者や不動産業者が繁栄できるのですね。

所得が高い人たちの他業界への波及効果は大きいと思います。

常に無知は高くつくものですが、「やられてる」のに気がつかなければみんなハッピーかもしれません。

高額納税で国民みんなのためになり、業者への所得移転で業界を潤す。

こういう方々が存在しないと経済は回っていかないのですね。

尊敬されるべきです。

銀行の収益不動産に対する融資が消極的になったら投資家はどう対処する

最近不動産投資において重要な銀行が融資の基準が厳しくなった、というような噂があります。

銀行が融資に対して消極的になる、いわゆる閉じてくるとどういう兆候が現れるのでしょう。

例えば

融資期間を短くしたがる。

新築ならＯＫなどと言う。

頭金を３割以上入れろ。

担保物件を出せば。


などと

不動産投資家にとって不利な条件をてんこ盛りにしてきます。

貸したくない理由を並べているだけです。

そんな条件を飲んでいたら投資になりません。

打ち破るためにはとんでもないお金持ちにならねばなりません。

貧乏投資家にとってやれることは

ふたつくらいしか見当たりません。

お金をしっかり貯めること。

かたっぱしから金融機関に当たってみること。

「どこか融資してくれる」と念じながら（笑）あたり続ける。

そのうちこのような条件を突きつけない金融機関に出会えるかもしれません。

さらに、

こうやって撃沈し続けるうちに銀行は「開いてくる」かもしれません（爆）。

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不動産投資：所得の分散が最も税率を抑える効果ある

おそらく、どんな事業を行っていても所得がある特定の人に集中すれば、その人の税額ははね上がるはずです。

つまり、ひとりに収入が集中するシステムでビジネスを稼動させれば、儲かれば儲かるほど税額を抑えることは難しくなります。

法人をつくり、会社組織にするということは、所得を分散させて税率を抑える効果があります。

不動産投資でも、この「所得の分散」を考えて投資を進めていくしか、節税の方法はないと思います。

ただし、自分以外の誰かに所得を分散させたくない人はこの手は使えません。

納税制度のある国でお金を人並み以上に稼ぎ続けながら所得を分散させずにいられる人は、よほどのお金持ちか、よほどの強欲な事業家しかいないのではないでしょうか。

この所得の分散というものを親族内だけで行っている事業家はたくさんいるはずです。

こういう形態は同族経営とか言うらしいのですが、これは「親族内の扶養システム」ということになるのではないでしょうか。

親族を自分の法人の従業員にしてはいけないという法律はないので、最も簡単な所得の分散ですね。

ただし、能力のない親族を雇うと会社が傾く恐れがあります。

ですから、そういう場合は実質的な仕事をさせないということになります。

そんな人にも人並み以上の給料を払うことになり、経営者は重税を逃れます。

納税のシステムが親族の相互扶養を実現しています。

吉本の芸人さんが親族の扶養を拒否して、親族が生活保護を受けていたという話を聞くと、税制をまったく知らない人たちがやったことなのだなと感じました。

この芸人さんも親族を従業員にして所得を分散させれば自分の税率は抑えられてみんなハッピーになれたはずです。

不動産投資の世界に入っていくと必ず役に立つ税務の知識が得られますね。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

戦略的な不動産投資とはいったいどのようなもの

戦略的な不動産投資とはいったいどのようなものでしょう？

何かプロジェクトを立ち上げる時は常に戦略がなければならないと思うのですが、実は戦略もへったくれもないまま実行してしまいます。

そういう癖を直さなければとも思うのですが、戦略を立てる時間をかけ過ぎて実行が遅れて結局何もしない。

そういうこともよくあります。

つまり、不動産投資だったら収益物件を買うこともなく終わるということです。

まず走りながら考えよう。

そういう考えもありです。

これは戦略なしですが、「何事も走りながら考える」というやり方もひとつの戦略かもしれません。

どんなビジネスもそうだと思いますが、収益が上がり、所得が上がると税金の壁が立ちはだかります。

税金のことなんか何も考えなくて良い、なんていう時期は、あっという間に過ぎてしまいます。

特に収益不動産を買い進める場合は大きな壁となります。

戦略をまったくつくらずに始めてしまったことを後悔します。

でも、もう走り始めてしまったので仕方ありません。

なんとかしなければならないのです。

まだ、賃貸経営を始めて３年しかたたないのに、もう重要な決断を迫られています。

物件を買うたびに、それはそれで重要な決断なのでしょう。

ところが、税務上の対策となると「重要」という以上に「死活的」な問題となります。

戦略的な考えをしていなかったツケがここで回ってくるのです。

法人をつくる、物件購入者の名義を変える、専従者給与を払う．．．

さまざまな選択肢がテーブルの上に載ってきます。

税金をどう抑制していくかという問題と共に、節税の仕組みを採用しながらはたして物件を買い進めていくことができるのか。

そういう難問も持ち上がります。

節税というのは行き着くところは所得の分散だと思います。

この大きな部分をとらえて、細かい枝葉の部分はあまり深刻に考えすぎないようにしようと考えています。

不動産投資を始める前に節税の仕組みを知っておいた方が良いかも

収益が上がった時にどうやったら節税できるかなんて、まず考えてから収益物件を買う　#不動産投資　家はいないと思いますが物件を買い進めていくつもりならこの順番の方が正しいのかなんてすでに３棟買ってから気づいてます

こんなツイートをしたのは以下の理由です。

今まで読んだサラリーマン大家系の本などで、不動産投資にかかわる税金の対処法についてまともに書かれていたものは少なかったと思います。

今までにお会いしたいわゆるサラリーマン大家の方でも、収益物件を買い始めた当初から税金に対してどう対処していかなければならないかを意識して物件を買い進めた例は少ないように感じます。

なぜならサラリーマンは基本的に源泉徴収で税金は天引きですから、確定申告はする気がなければしなくてよいので納税の仕組みについては理解しにくいからです。

この「自分で納税のための申告をしない」というシステムが戦後の日本社会に根付いたことがサラリーマンの納税意識を変えることはなかったことの大きな原因であると確信しています。

「たくさん取られてるな」という意識すらない人もいます。

ところが収益物件を何棟も買い進めていくと難しい問題が発生することにやっと気がつきます。

物件数が少なく、減価償却の経費が取れているうちは良いのですが、キャッシュフローも積み上がり、償却切れ物件が出てくるようになると所得税率が一気にはね上がります。

こういう事態に対処する方法は専門家に尋ねれば色々と出てくるのでしょうが、税に関する知識のないサラリーマンにとっては難題でしょう。

法人をつくり、管理会社として経費を払うという方法でも、ある程度の収益が上がると節税に限界が出てきます。

最初は法人をつくらずに「個人」としてしか収益物件を買う方法がないサラリーマンとしては、一度「個人」で買った物件の節税はいずれ限界を迎えることを認識しておいた方が良いと思います。


収益物件を買い不動産投資を始めようとするあなたは物件を買う前に税金の仕組みを知っておいて損はないですね。

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