2010年11月29日月曜日

賃貸物件への外国人受け入れで収益物件の空室は埋まるか



収益物件で外国人を積極的に受け入れて賃貸経営を改善させるためのセミナーに参加しました。

首都圏における外国人向けの賃貸需要はこれからも伸びていくので、その機会を利用しない手はないという趣旨です。

最も気になった部分は日本人賃貸利用者と外国人の大きな違いです。

それは日本人の賃貸利用者が最も嫌う条件は3点ユニットバスで、外国人はこの条件を気にしていないということです。

これは明らかに文化・習慣の違いでしょう。

湯船にどっぷりとつからないと気が済まないという日本人はアジアの国の中でさえ少数派です。

シャワーさえ浴びられればOKという人たちは狭い3点ユニットは平気なのです。

それよりも重要なのは部屋の広さのようです。

つまり、外国人を想定するなら3点ユニットでも良いが部屋は広ければなんとかなるということでしょう。

これから賃貸利用の日本人の年齢層が減少していく地域で3点ユニットの狭小ワンルームの経営は相当厳しくなるだろうと想像はつきます。

外国人登録をしている外国人は東京に41万人住んでいるそうで、これは全国の人口の210万の5分の1にあたります。

このうちの5~6割は民間の不動産仲介で部屋を探していると推測されていました。

ウチの物件でも募集の際、外国人の方は受け入れても良いという条件で仲介業者にお願いしていました。

実際に問い合わせはあったようですが、契約には至りませんでした。

外国人を拒んでいたら空室は避けられなくなる状態が訪れることを考えると柔軟な考えで経営しなければならないなと感じました。

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2010年11月25日木曜日

不動産投資はサラリーマンの信用をフルに使うことがすべて



自分のスタイルでやれば人の教えをそのままなぞるより楽かもしれない。

人は皆必ずなんらかの「思いこみ」を抱え込んでいます。

この「思いこみ」というものは他人から刷り込まれたものが多いはずです。

特に最近思うのは不動産投資に関する思いこみが、自由な行動を妨げているのではないかと感じたからです。

「不動産投資は大きな金が動くので失敗したら危ない」

これは代表的な思いこみですが、冷静に考えると「危ない」投資なんていくらでもあります。

世の中、金がからんで危なくないことなんかないはずです。

ようするに、その人の考え方と使い方でいかようにも展開するだけです。

大きな金が動くから危ないという理由で、収益物件の選定に長い時間をかけて、細かい数字を計算して将来のキャッシュフローを推測して....

てなことを延々とやっているといつまでも物件は買えません。

どんなに細かく計算したり、不動産情報をくまなく調べたところで、金融資産の桁がふたつもみっつも違う人のところに来るような「優良物件」などいつまでたっても最底辺の投資家の手に転がり込んでくるわけはありません。

なんとなく自分で納得できるほどほどの物件を見つけたら、とりあえず買い付けを入れてみるのが最重要のプロセスではないでしょうか。

ローンの返済ができなくなるほどキャッシュフローが足りなくなったら物件を売るしかないわけです。

命は取られません。

少なくとも毎月の手残りがあって減価償却が取れていれば成功なのではないでしょうか。

収益不動産を1棟買ったからといって大儲けできるわけはありません。

小さな成功の積み重ねが、徐々に大きな富を呼び込むことになるはずです。

銀行は借りる人の背景を判断して融資を行います。

サラリーマンが不動産で融資を受けることができるのは、信用があるからだと思います。

この信用は一朝一夕でできるものではなく、毎日の積み重ねで築き上げられるものです。

ローン申込書には、必ず勤務年数を問う項目があります。

はっきり言ってサラリーマンが持つ信用というのはこれしかないと思います。

勤務している会社が誰でも知っているような大企業や大きな官庁であることは重要かもしれません。

それより重要なのは継続的に働いていけるかどうかを見ているはずです。

なぜなら融資を受けるということは長期間にわたりきちんと返済し続ける力があるかどうかを見られるからです。

この信用を築き上げることを始めるのはなるべく早い方が有利です。

なるべく早く、そして長期間で築き上げた信用はレバレッジがかかります。

そして、物件を買ってからも滞りなく毎月の返済を行い、その実績が長期間にわたることを証明し、さらなる信用の構築を続ける。

このプロセスの繰り返しで物件を増やし、資産を膨らませていくことができます。

長く安定した収益を得るには、長く安定した信用を保つことが最重要だと思います。

リタイアしてうんぬんというようなことを考えるより先にやるべきことは、長期の信用を築くことですね。

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2010年11月6日土曜日

新しい税理士と面談して不動産投資での節税方法の提案を受ける

先日、今年からお願いしていた税理士を契約解除し、新しい税理士候補と面談しました。

やめていただいた理由は不動産投資に関する知識が浅すぎるということと関連する節税方法に疎かったということです。

しかも残念なことに投資自体に「リスク」を連発し、消極的だったのです。

面談した先生は、自身も収益不動産を何棟も所有し、不動産投資家を多数クライアントにしていらっしゃいます。

会ってみて良かったなと思いました。

うちの申告書類を見た瞬間に矢継ぎ早に節税に関する提案が出てきたのです。

前の先生とは大違い!

「専従者給与を来年から出した方が良いと言われたんですけど」

この質問には即座に

そんなことをするより管理会社をつくってそちらにお金を回した方がずっと額が大きい節税になる。

さらに小規模共済に入れば控除額が増えてなお良い。

通常サラリーマンは入れないけど、うちから申し込めばなんとかなる。

今年の申告の減価償却の年数ももったいない取り方をしているので、修正をした方が良い。

などなどポンポンと提案が出ました。

実際に実行に移していただけたら大変ありがたいと思われることが多くありました。

同じ物事をネガティブに見るかポジティブに見るかで、それをやる価値があるかどうかという判断が大きく変わります。

この先生からは「リスクが...」などというセリフはひとことも出てきませんでした。

実務がこれからどうなるのかはわかりません。

収益投資のベテランの方でも税理士は何度も替えているという話は聞きます。

所詮は自分の知識と経験以上の専門家を自分で評価して選ぶのは難しいものだとわかっています。

これからのうちの財政状況の命運を握ることになるかもしれない税務をお任せするわけですから、少なくとも不動産投資というものを積極的にとらえているということはプラスに働くと期待しています。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

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