2009年11月30日月曜日

スルガ銀行、最近はアパートローンは消極的らしいが...

アパート1棟目は、スルガ銀行にローンをお願いして期間20年で融資していただいた。

頭金は1割。

木造の築古で耐用年数は過ぎていた。

金利は高いが、ありがたいことだと思った。

これは今年5月のことであった。

残念ながら最近は、このような条件で融資が出ることはないという話を聞く。

銀行の融資方針は猫の目のようにくるくる変わる。

短期間で変更されるということらしいが、経済情勢に合わせた動きなら、ビジネスとして当然のような気もする。

不動産投資家の気持ちを考えて動いているわけではない。

つまり、ウチはぎりぎりだったということか。

短期間に変化する銀行融資の方針を嘆いているばかりでは、仕方がないので、自分が融資を引けるような金融資産の準備をしておくことが重要である。

準備がなければ、いざ銀行融資の窓が開いても、窓に招き入れてもらえることはない。

銀行の窓が開いているわずかな期間に、準備ができていて機を見るに敏な投資家だけが、ローンを獲得できる。

来年の経済情勢がどうなるかは、知る由もない。

予想を立ててもしようがないんで、自分の準備だけは怠らないようにしたい。

スルガ銀行は、地方銀行としては、なかなか革新的かつ手堅いビジネスを展開しているようだ。

クレジットカードがつくれない、学生や与信があまりない人向けにVISAと提携したデビットカードがある。

誰でもこのカードはつくれるが、預金口座にお金が入っていないと使えない。

つまり、クレジットカードのように使いすぎの心配はない。

しかし、会費無料なのにクレジットカードのような特典もある。

このカードで買い物をすれば、ポイントも貯まる。

カードがつくれない人の需要は多いと思う。

そういうプチ貧困ビジネスを狙うのはすごいですね、スルガ銀行。

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2009年11月27日金曜日

記帳代行で時間節約して不動産へ再投資する

今年は貸室1部屋の状態からいきなり2棟に収益物件が増えた。

退去も3室あり、リフォーム、賃貸客付けなど様々な出費も増えた。

事業をやるのにめんどくさいなどと言っておれないが、確定申告のための記帳業務が格段に増えたのは事実。

夫婦2人以外業務をやってくれる人がいないのは、かなりの負担だ。

そこで、領収書の記帳などをやっていただける業者はないのかとネットで探してみた。

「記帳代行」、「経理」、「代行」などとキーワードを入力して検索すると、ぞろりと出てきた。

確定申告の記入は、今までやってきたことなので、その部分は、自分でやれる。

何が、最大の手間かというと、経費としての出費の記録である。

この部分をアウトソースすれば、時間をお金で買うことになる。

税理士に確定申告の書類をつくってもらう、あるいは、記帳をお願いする。こういうことは、「作業」としての業務である。

不動産賃貸業を発展させていくための、税務に関する事項は、ファイナンシャルアドバイザーの仕事である。

確定申告の書類をつくることは、免許を持つ税理士にしか許されていない。

しかし、確定申告の書類に記入すること自体は、知能指数の高い人しかできない複雑なことではない。

大変なのは、領収書をまとめて所定の書類に記録していくことで、時間と手間がかかる。

ネットで探すと、このような作業だけを月3000円でやっていただける業者もある。

税理士の中には、記帳と確定申告書類作成を合わせて、年間60~70万円の費用を請求する場合もあるようだ。

ただの記帳作業と本格的なファイナンシャルアドバイザー的なサービスを分離してお願いしてみたい。

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2009年11月26日木曜日

RC収益物件の建物名看板替えて費用かかった

東京のRC収益物件の建物名を変えてから一カ月。やっと本日、看板設置の工事が完了した。

看板製作は結構な費用がかかる。

変えずに済むなら放置したが、契約解除した管理会社の名前が建物名というのは、どう考えてもまずい。

という訳でネットで営業している業者にお願いした。

工事の立ち会い中に業者と雑談したが、集客はすべてネットのブログからのみで、チラシを配るなど他の営業はゼロらしい。

ブログでの集客はSEOを業者に有料でやってもらっていると言う。

それでも検索画面の1ページ目に表示されるのは、なかなか難しいそうだ。

お金を払ってるのに1ページ目に表示されないのは、その業者は無能なんだろうと思った。

そんな業者は使わない方が良い、とは言えなかった。

話が長くなるし、PPC広告に金使う方が絶対に良いとは断言できないので。

それにしても不動産にまつわる業者も、かなりの確率でネットに集客を頼っていると感じる。

ネットリタラシーは、現在、どんなビジネスでも必須だ。

2009年11月23日月曜日

人生色々、賃借人色々、大家はオロオロ、空室埋まらず



東京のRCの空室を埋めるべく、眠れぬ夜を過ごしている。

な~んてことはなく、熟睡している。

9月から始まった前管理会社の客付けから、自力による仲介業者への営業に変更した過程で学んだことの最大のポイントは、

「賃貸業では客を選べない」

ということ。

賃借人となられる方の都合と、アパートオーナーの思惑は、まったく接点はないのである。

すでに申し込みは3件目である。

1件目は、居酒屋で働く年配の女性。

不動産仲介業者に申込書を提出し、保証人にも書類に記入をいただいた後、業者が連絡をとろうとしても、まったく音信普通となった。この保証人というのは実の息子であった。

2件目は、2姉妹で住みたいという方で姉が申し込み。

仲介業者H社で内見し、申し込みを提出した直後に隣の駅のM社に走り、再び申し込みをした。M社に行った理由は、仲介手数料が半額だったからであろう。

M社は、ちょっと困った立場に陥った。うちとしては、最初に内見に行ったH社にきちんと事情を説明してから正式に申し込みをお願いします、と伝えた。

結局、親に反対されたとかで、申し込みはキャンセルとなった。

3件目は、若いカップル。銀行勤めの女性の方が契約者となり、申し込みを提出。この人の親は、保証人になりたくない、ということで、お兄さんに保証人を頼んでいたが、それも断られた。

結局、今度は、彼氏の親が保証人になるということで、彼氏が契約者となり、申し込みを再度、提出。

なぜ、親が保証人になれないのか、など詳しい事情を説明する、とのことで、仲介業者の店でお会いすることになっていたが、アポをすっぽかされた。

その後、22日の正午までに、保証人を記入した申し込みを提出していただかなければ、この件は白紙とする旨を仲介業者に伝えてもらった。

これも期限は守られなかった。

しかし、なぜか、その後、彼氏は、自ら、この業者に出向き、親が保証人となることを伝えた。

現在、正式契約を今月29日までに交わすという約束で、アクションを待っている。

申し込みがあるが、なかなか契約には至らない。複数の仲介業者に一般媒介で営業をしていただいている。契約が決まるまでは、営業を続けていただきたいので、心苦しい。

このような悩みは、アパートの部屋を探す人たちにとって、まったく想像の外である。

今回、申し込みをしてきた方々は、はっきり言って、社会常識がない。

社会常識がないから、賃借人になれないかというと、そうでもない。

アパート・マンションのオーナーからすれば、きちんと家賃を毎月支払っていただければ、立派な賃借人である。

申し込みの時点で、賃借人を選別することなど、賃貸物件の供給が圧倒的に少なく、貸主が優位な立場にあるという状況のみで実現する夢物語だと思う。

2009年11月18日水曜日

空室対策の効果的方法、リフォーム推進か賃貸仲介への営業か

東京のRCの空室を埋めるために色々とやっている。

最初はリフォームで、部屋を魅力的にすることを考えた。ただし、あまり金を使いすぎずに。

管理会社(現在は解約)を使って、施工した部分もあったので結構、金はかかった。

空室を、より魅力的にするために、どうしたら良いのか。

これに金とエネルギーを費やす方が良いのか。

賃貸の客付け仲介業者への営業を強化した方が良いのか。

答えは、簡単には出ない。

たぶん両方を強化することが空室対策の最も効果的な方法であると思う。

部屋の造作や見栄えを向上させることは、物を売っている会社ならば、製品をすばらしいものに変えていくということと同様の努力だろう。

客付け業者への営業を強化するということは、マーケティングの戦略である。

いくら製品が、すばらしいものであってもマーケティングが稚拙であれば売れない。

いくらマーケティングのテクニックや戦略が洗練されていても製品がしょぼくては、売れないだろう。

どちらか、ひとつに力を入れれば良いというものではない。

両方をやれば、かけ算の効果で、借りたいという人が、現れる確率が高まるのでないのか。

製品向上とマーケティング戦略の両輪をうまく回転させていくという努力が、賃貸経営にも不可欠だと思う。

賃貸経営も、モノを売るというビジネスと極端に違うことはない。

そういうことを、実際に賃貸業を経験させていただきながら学んでいる。

どの程度、どのようなリフォームをすれば空室が埋まるのか、という問いに対するインスタントの解はない。

どれくらい、不動産仲介業者に広告費を払えば、賃借人を獲得できるのか。これも答えはない。

それは、その地域や賃借人が求めているもの、物件の環境・条件によって、大きく変わる。

こういう変数を自分で変えていけるのが、不動産賃貸経営ではない投資との大きな違い。

自分で変えていけて、もうけを増大させていける可能性もあるが、それを実行するためには、多大なエネルギーと時間を費やすことも覚悟しなければならない。

世の中に「不労所得」などというものがある。

そんな幻想を振りまいているのがアパート経営・不動産投資の特徴のひとつかな。

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2009年11月3日火曜日

賃貸募集は思わぬ動きをする人に驚いてはいけない...のか


東京のRCに3人姉妹で入居を希望しているという情報がH仲介業者から入った。

Hでは、内見の後、入居申込書と本人確認の免許証のコピーも確保していた。

その同じ日に、なんと今度は、Hが所在する隣駅の仲介業者Mから、同じ人が、入居を希望しているという一報が入った。

なんと、この人は、Mは、仲介手数料が半額であるということを知って、この業者に行ったのである。

しかも、エアコンをもう一部屋にも付けてほしいという希望を伝えていた。

この部屋は、自転車をプレゼントするという特典も付けていた。

取れるものは、なんでも取ろうと努力する人のようであった。

自分の経験から、賃貸を探すときに、このようなテクニックと交渉は使ったことはなかった(想像もできなかった)ので、ちょっと驚いた。

二股かけるのは、アリかもしれないが、結局、自分の信用を失うだけで終わるのではないだろうか。

千葉の物件を担当していただいている業者さんに言わせると、このような人は要注意だそうだ。

入居してから、次々と要求が出てきて、トラブルになることがある。

そのようなことを未然に防ぐ方法は、契約をしないことしかない。

事前に入居者の信頼度を測るのは、なかなか難しい。

今回の件は、契約には至らなかったし、少なくとも、事前にトラブルメーカーとなる可能性を知ることができた。

仲介業者間の費用上の競争を賃貸希望者が、うまく利用するというのは、今や常識だと思っておいた方が良いのだろう。

これも良い勉強である。

2009年11月1日日曜日

収益物件賃貸付けでやること激増だが不動産賃貸管理のノウハウは増加する

結局、情けないことに、東京のRCで最初に入居申し込みがあった人は、その後、連絡が取れなくなった。

自分の息子を保証人にするということで、申込書にその人の署名まであったようなのだが、その後、仲介業者が連絡をとってもナシのつぶてであった。

失礼で非常識なことをする人であることがわかったので、入居していただかなくてよかった。

契約してから、このようないいかげんな人間であることが分かり、家賃滞納や不払いが始まったら悲劇だった。

気を取り直して、営業を復活させた。

不動産売買でも、売買契約して決済が終わるまではいろんなことが起こる。

賃貸契約でも同じことで、正式の契約を結ぶまで安心はできない。

知り合いの不動産投資家にこの話をすると、そのような経験はある、とおっしゃっていた。

不動産を買うということは、賃貸よりはるかに大きなお金が動く。

賃貸は、売買に比べれば、額は小さいが、賃貸を探す人たちの動きは速く、移り気だと考えておいた方が良いと思う。

なにしろ物件は、市場にあふれているのだから。

ある特定のエリアにある特定の条件で賃貸物件を探している人というのは、そう多くないだろう。

選んでいただくというのは、ありがたいことである。

賃貸募集の営業や賃貸を求めてやってくる人たちの考え方や特性など、実際にやってみてわかることは多い。

このような痛い目に会いながらも、ノウハウや情報が蓄積されるのは、良いことで、賃貸業を継続するためには、必要な試練のはず。

でも、神頼みがしたくなってきた。

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