2012年3月30日金曜日

収益物件の減価償却切れをどう解決するかを税理士に相談



顧問の税理士と面談をしました。

収益物件の運営のこれからについてアドバイスをいただきました。

こういう面談は、新しい税理士に変わってから、実は顧問になっていただく前の1回しか行っていませんでした。

せっかく顧問料を払っているのにもったいないと思いました。

面と向かって話せば、メールのやりとりだけでは、うまくいかない部分も一気に氷解するような感じです。

これからは、もっと頻繁にこういう機会をもとうと決意しました。

お話の中心はまもなく減価償却切れとなる物件をどのように運営するかということでした。

大筋では法人に物件建物を売り、そこで再び減価償却をとるという計画です。

これに加えて消費税還付を受けるというものです。

この場合の法人というのは「不動産業」か「小売業」でないといけないようです。

個人と自分の法人の間での売買ですから建物比率は自由度が高いので減価償却がとりやすくなります。

これからシミュレーションを行いどのようなタイミングで売買を行わなければならないのかを考えます。

紙の上だけで、不動産の税務を考えることもできますが、実際に物件を複数棟所有していなければなかなか腹に落とし込むのは難しいと思います。

そういう意味では、2009年から物件を買っておいてよかったな、というのが正直な感想です。

あまり深く考えずに償却切れの築古木造を買っていました。

短期間で償却が大きくとれることが最大の利点でしたが、償却切れのあと、具体的にどうするのかと真剣には考えていませんでした。

不動産投資では減価償却をうまくコントロールして税額を抑制することが重要だとわかってはいました。

残念ながらひとつの要素がわかっていても全体のスキームを組み立てることは素人には難しいですね。

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2012年3月28日水曜日

不動産投資:世界で一番簡単な銀行融資獲得の方法



世界で一番簡単な銀行融資獲得の方法

サラリーマンなら「銀行融資」で不動産投資が普通と思っています。

現金でまともな物件が買えるというのは夢ですよね。

結局、鉄板な融資獲得の方法は


お金を貯めること

だと思います。

お金のない人に銀行はお金を貸しません。

未だに貯金のない人がフルローンで融資を受けられる世界が存在していると妄想していたらちょっとアレです。

あとは、

サラリーマンであり続けること

しかないです。

勤続年数は長ければ長いほど有利なようです。

これがサラリーマンの最大の財産です。

それから、銀行が大好きな格付けです。

こればっかりはどうしようもないですね。

お金を貯める方法は無限にあると思います。

サラリーマンをやめずにお金を貯める。

このふたつを同時に地道にやっていければ、銀行は喜んであなたにお金を貸してくれます。

えっ?サラリーマンをやめるために不動産投資をやりたいって?

ハッピーアーリーリタイア

これを最初に考えてしまうと行き詰ってしまうと思いますよ。

2012年3月27日火曜日

税金を払いたくない人は不動産投資をしてはいけない



何度も同じ事を書いているような気がしますが、実は節税のためには不動産投資が最も効果的だと確信して投資を始めたのです。

減価償却という素敵な税務上のマジックで所得額が抑えられるという点です。

ほかのメリットはあまり考えていませんでした。

ですから現在でもなんとかして、このメリットを生かせないかというのが不動産投資の中心課題のように思っています。

ところが、最近、ちょっと頭に浮かんだのですが、例え税額を現在抑えたとしても将来的には必ず抑制された分の税額を払わなければならないことになるよね、ということに気づきました。

イタチごっこのような感じですが、「節税」とはそういうことのような気がします。

そもそも収益物件だろうと何だろうと不動産を所有すれば、あっという間に高額納税者になれます。

固定資産税、都市計画税、不動産取得税...おっと消費税も払ってる!

不動産を買うと「もれなく納税が付いてきます」という感じですね。

税制というものは、ものすごく奥が深い伏魔殿のような世界です。

いったん入り込んだら、逃げ出すことはできません。

逃げ出すことはできないので、自分で一生懸命に素敵な穴を探そうとするのですが、いつのまにか元のところに戻ってしまって、さっき見た穴は全部ふさがれている。

そんな感じです。

士業の中でも会計士というのが最も稼ぐ人たちであるというような話をどこかで読んだことがあります。

税制の伏魔殿の中をうまく渡り歩く先導者の役割を果たせるからでしょうか。

うまくいけば錬金術となります。

はずれれば大損です。

2012年3月26日月曜日

スルガ銀行は金利高いが融資を受けた後どう行動するかが不動産投資の成否に影響ある



スルガ銀行は金利は高いのです。

不動産投資への融資は積極的と言われているそうです。

不動産だろうと何だろうと銀行のキャッシュポイントは融資ですから何らかの理由を付けて融資を出し続けなければなりません。

ただし、メリットのある融資先だけにです。

収益物件への融資金利が高いからという理由で、融資を受けてからあまり期間が経過していないのに銀行へ金利の交渉に行く投資家がいらっしゃるそうです。

当然ながら銀行にとっては迷惑なお客様でしょう。

それでも銀行にとってメリットがあるならば交渉に応じて金利を下げてくださるかもしれません。

交渉するからには相手へのメリットを提示しつつ、自分が欲しい成果をあげなければなりません。

まったく「手ぶら」で交渉のテーブルについても「交渉」にはなりません。

収益物件の経営のために銀行が融資を組んでくれたということは経営がうまくいって「稼げているかどうか」ということでしょう。

「稼げて」さらに「お金が貯まっている」状態になれば銀行側の見る目は変わってくるはずです。

金利の交渉に行くのが先ではなく、こういう努力をして成果を出すことの方が先だと思います。

それが「交渉の具」になります。

「おいしい具」を盛っていけば交渉はうまくいくのではないでしょうか。

商売はお互いにメリットがないと成立しません。

不動産投資家は銀行を商売相手と見なさなければ、向こう側も商売相手とは見なしてくれません。

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2012年3月24日土曜日

収益物件管理:家賃滞納する人はお金の使い方に問題あるがこれを直す方法はあるのか



収益物件を経営していて最大の難関のひとつが家賃の滞納でしょうか。

家賃が払われなくても、払われていない月は家賃収入があったと仮定して申告しなければならないので問題です。

最初は払えていたのに、徐々に支払いが遅れて滞納される方は、収入が途絶えたのでなければ明らかにお金の使い方がおかしくなっています。

過去3年の体験では、本当にお金に困って家賃が払えなくなっているというケースはあまりないようです。

ただ単に家賃の支払いの「優先順位」が低いだけだと思います。

常識的な感覚としては、収入があればまず家賃分は確保して、残りのお金を生活費や貯金にあてるのがまっとうな人間のやることです。

これが、できないということは、社会常識的にまっとうな生活ができていない可能性があります。

こういう人を放置していれば、家賃が払えないだけではなく、社会的な生活も営めない最底辺に落ちていくかもしれません。

家賃を滞納する人を追い出すことは簡単です。

ですが、こういう人を追い出しても、次に入居する方がきちんと家賃を支払う人であるかどうかはわかりません。

ウチの賃貸経営では、管理の方になんとか「教育的指導」をしていただいて、まっとうな方向へ戻す努力をします。

客付けの大変さを考えると安易に入居者を追放することは避けたいのです。

入居者の方が経済的にまっとうな考えに変わって滞納をしなくなり、なおかつ新たな入居付けで損失を被ることがなければ、win-winで両得だと思います。

実際に、支払いが遅れがちだった入居者の方で、徐々に支払いがまっとうになり、遅れる場合は、自分から電話をかけてくださるようになった例もあります。

賃貸経営は人間相手ですから、人間を動かす難しさも常にからんできます。

このあたりもオーナーの胆力が試されるところです。

2012年3月23日金曜日

収益物件買い続けるなんてろくなことないよ やめなよそんなこと 賃貸業なんかお先真っ暗だから いなか物件で30年ローンなんか組んだら破綻まっしぐらだ



収益物件買い続けるなんてろくなことないよ やめなよそんなこと 賃貸業なんかお先真っ暗だから いなか物件で30年ローンなんか組んだら破綻まっしぐらだ これらが100戸くらい持ってる投資家の定番セリフ

こういうことをツイートしてしまったのですが、これは実話です。

会うたびに「不動産投資なんかしちゃいかん」と言われるのです。

本当に100戸くらい所有している人です。

「お先真っ暗」

これが大好きなフレーズのようです。

本当に「お先真っ暗」な人がこのような発言をするのでしょうか。

ありえませんよね。

「30年先なんて物件価値がないモノもってたら大変だよ」

ここで突っ込みを入れてみました。

「物件を30年も持ち続ける人がいるんですか?」

この方は30年持ち続けるのでしょうか。

わかりませんね。

「不動産投資は長期の投資」

そう言われています。

言われているだけで本当にそうなのかは怪しいと思います。

なぜなら自分で長期の投資であることを証明する人に会ったことはないからです。

20年くらい前から不動産投資を継続していらっしゃる方も実は短いスパンで売買を繰り返していらっしゃいます。

破綻をするのは「30年も保有する」からではなく違う理由があるのではないでしょうか。

例えば

新車のポルシェを買っちゃうとか!

銀座のクラブのママに投資するとか!


儲からない収益物件を買って儲からないまま破綻した人というのを見たことないのでこういう無責任な妄想が湧いてきます。

2012年3月22日木曜日

減価償却や節税などの対策は不動産を買ってから考えたのでは遅い



不動産投資は資産を増やすために始めました。

同時に考えたのが給与収入と損益通算できる税額上の有利さです。

ドルフ・デルースの著作を読んで不動産投資の他の投資に比べた有利さを確信して絶対始めるべきだと思いました。

最も魅かれたのが減価償却です。

毎年の経費に加えて実際はその年は支出していないのに控除される金額があるのです。

収益物件を購入した時に支払っていますから、まったく支出していないと言えば間違いになりますが、必要経費と違い、実際にお金が出て行っていないので得したように感じます。

減価償却が毎年たくさん取れれば、不動産所得は赤字になり、給与所得から差し引かれ全体の税額は低くなります。

給与収入がある限りこれを持続すれば給与収入単体の時よりもお金が貯まります。

この減価償却を多くとるためには建物比率をなるべく大きくする必要があります。

色々な方法があると思います。

このあたりを色々と悩みながら工夫して経営できるのが不動産投資の面白いところです。

賃貸経営が事業規模になれば青色申告が可能になり、うま味が出てくるのですが、税理士にまかせているだけではだめな気がします。

結局、士業の方に頼るのは良いのですが、その方たちの技能をうまく使えなくては意味がありません。

どれだけ使えて有利なスキームを引き出せるかは、基本となる知識にかかっています。

投資家も勉強しなければいけません。

ウチはまだすべて個人所有ですが、いずれ法人の利用も必要になります。

そのタイミングはいつなのか。

規模が大きくなった時にどのように対策をするのか。

不動産投資は長期にわたる投資である、と言われますが、実際には早め早めに考えて行動を起こしていかないと思わぬところで行き詰まりそうです。

実際に不動産投資の先輩で、物件を個人で買い続けて、税額を抑えることが難しくなった方がいます。

「たくさん買えばよいと思っていたからこうなった」と嘆いておられました。

特に税務に関しては、不動産購入の後からあれこれ考えても操作は難しいということが経験上わかります。

結局、勉強していない人は損をします。

2012年3月21日水曜日

不動産投資の勉強:収益物件の現地調査はあまり細かくやると怖くて買えない



収益物件で目ぼしいものを発見したら紙の上でしかわからなかった情報を得るために現地に出かけます。

現地に行けば紙の書類上ではわからなかったものが見えてきます。

不動産投資は建物と土地を買うわけですから現物を見なければお話になりません。

現物を見ずに買ったという人の話を聞いたことがありますが、怖すぎてそんなことはできません。

不動産は動かないものですから、いつ見に行っても良いので必ず自分の目で見ます。

急いで見に行かないと他の投資家に買われてしまう、という競争の問題は確かにあります。

ですが、現実にはほとんどの投資物件は融資付けにより売買されています。

現金買いの人が最強ですが、融資で買う投資家の場合は、競争の土俵は同じです。

仲介業者は必ずしも買い付け申し込みで第1位の投資家を優先するとは限りません。

今まで購入した物件も1番手ではなかったのに買えた物件もあります。

ですから不動産はじっくり見てから買い付けを提出しても問題ないというのが経験的にわかります。

物件とその周辺を調査していて感じるのは、調べればわかることもあれば、買ってみなければわからないこともあるということです。

特に見極めが難しいのが、その場所で客付けが順調にできるのかということです。

収益物件の周りにたくさん同様の物件が建っている場合、どのくらい空室があるのかを見て回ります。

これも物件によりばらつきがあります。

全体を平均して2割くらい空室があるなということは計算できます。

ところが、3割も空いている物件もあれば、常に満室にしている物件もあります。

くせ者は満室物件です。

1~2割は空いている物件が多いのに満室でしかもそれが築古だったりすると意味がわからなかったりします。

詳しく調べようとすると徐々に怖くなって買う気が失せてくるかもしれません。

似たようなアパートなのになぜ満室で経営できているのかという謎は現場に行ってもなかなか解けません。

パチンコ台でたくさん出ている人が使っていた台を自分が使ったら全然出なかったという話を聞いたことがあります。

そもそも出すことが難しい台を「パチプロがすご腕を使って出していた」というオチです。

客付けの難しい地域で、賃貸業のプロが強力な技術で満室にしている物件もあるでしょう。

ひょっとして広告料を他の物件の何倍も出して仲介してもらっているのかもしれません。

まったくあなたのマネのできない方法を使っているのかもしれません。

こういうわかりにくい部分もありますが、現地と現物を見ることは不動産投資では最重要事項だと思います。

ただし、見れば見るほどわからなくなったり、自信がなくなったりするので、ここで、「胆力」が試されるのです。

多くの物件を見るということが胆力を鍛えることにもなります。

2012年3月19日月曜日

スルガ銀行であろうとどの銀行でも融資の条件は個人により違う



収益物件を買うための銀行融資が出るとか出ないとか、金利がどれくらいでなどという情報は他人から聞いたり、本で調べてもまったくあてになりません。

なぜなら融資を申し込む個人の状況によりまったく違うからです。

スルガ銀行は収益物件投資の融資に積極的だとかいう情報を聞いたとしても、それは、あなたにとって有利なのかどうかはわかりません。

「これが絶対」という基準などないのです。

コンサルの言うことを鵜呑みにしてはいけないし、収益物件を所有している人から聞いても、あなたのための答えは出ません。

どうすればわかるのかというと、

あなたが銀行からどういう扱いを受けているかで明らかになります。

融資を申し込んでみればわかります。

そして、どういう状態になれば銀行が安心して、あるいは喜んで融資を組んでくれるかを考えなければなりません。

何を銀行が欲しているのかは融資の申込書を見ればわかります。

あなたのどんな個人情報を書かなければならないのかが載っています。

その中で、あなたが頑張って良い方向に変えられるものだけを必死になって変えれば良いだけです。

今働いている会社は変えられませんよね。

えっ、変えられる?

でも勤続年数は一気になくなっちゃいますよね。

年収は?

預貯金の額は?

借金の額は?

変えられるものを探して良い数字にしましょう。

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2012年3月18日日曜日

都心収益物件は積算やCFだけではない--地方とは違うルールで売買されている



#不動産投資 物件買えなかったらお金が減らなくてよかったなあと慰めるのは負け犬根性か? 買えなかった物件は買わない方がよかった物件であると信じるのが前向き思考か

今回初の都心物件に買い付けを入れて思いました。

銀行融資の内諾は獲得したものの、その日に買い上がった投資家に売主がなびいてしまいました。

その投資家が提示した金額は売主が当初からこだわっていた額に到達していました。

ウチも自宅マンションを売却した経験から、なるべく高い値段で買ってくれる方が現れたらそちらにいくのは当然だと思っています。

元付けの仲介業者は誠に申し訳ないと謝ってくださったのですが、業者も仲介手数料が少しでも上がれば助かるのはあたり前で謝る理由もないような感じです。

ようするに負けるのは資金力がないからだというわかりやすい敗因があるのです。

都心23区の人気地区、港、渋谷、新宿、目黒、などの収益物件は地方とまったく違う基準とルールで収益物件が売買されています。

今までは、収益物件を買う場合は、ひたすら積算価格以下の物件を探すということにこだわって、しかもCFが出ないものはNGでした。

今回の物件は積算以上の価格でしたが、なんとか返済比率を「耐えられる程度」に低く抑えられる額まで、指し値を提示していました。

仲介業者さんに粘っていただいて、その額で了承していただいていたのですが、その額に不満があったのは間違いありません。

積算に必死にこだわる。

CFが出ないとだめ。


この発想では都心物件が持つ潜在力を生かすことはできないようです。

都心では売値が積算より下がるということは、よっぽどのことがないかぎりありえませんよね。

数字だけで現れてくる価値以上の付加価値が必ずついてきます。

ということは投資の出口も楽です。

そのあたりの都心プレミアムを考慮に入れないと、そのような地域の物件を手に入れる資格はないと考えないといけないと思いました。

狭かった視野が開けたというのでしょうか。

そして金額も大台を超えると客層はがらりと変わります。

地方の収益物件を買うような戦法を使っても通用しないということです。

地方物件は指値が通るか、そのままの値段ですが都心は値段が上がっていくのです。

オークションのようなもので、価値のあるものは必ず上がっていきます。

都心は確実に他の場所とは違うルールで投資家は動いています。

2012年3月15日木曜日

住宅ローンの連帯保証人には喜んでなるがアパートローンには絶対ならない人は普通か



奥様が住宅ローンの連帯保証人には喜んでなってくれるのだが、アパート(収益物件)ローンの連帯保証人にはなってくれないので困るという人の話をどこかで読んだ記憶があります。

そもそも連帯保証人なんか、どんな場合でもいやですよね。

私の父は親が連帯保証人になったせいで家の財産を失ったそうで、絶対に連帯保証人にならないことを貫いていました。

ようするに他人が負うリスクを最終的には私が負いますよ、というのが連帯保証人の役目です。

では、住宅ローンと収益物件へのローンはどちらがリスクが高いのでしょうか。

不動産投資家にとっては収益物件をローンで買うということが間違いなくリスクですから、リスクが怖いという人はそもそもそんな投資なんか、やらないはずです。

住宅ローンについては、普通の人は「投資」であるという意識はないので、ほいほいリスクを取ってローンを組んだり連帯保証人になったりします。

住宅ローンを給料から返済し続けるとするならば、ローン完済まで給料をいただける状態が続かなければなりません。

まったく繰り上げ返済をせずに35年間払い続ける間に収入の手段を失う可能性は誰にでもあります。

収益物件のローンの場合も完済する前に返済できなくなる可能性は当然あります。

ローン返済ができなくなったら売ればOKでしょうか。

収益物件の場合は残債が実売価格を上回ってしまったら追い銭を払わなければなりません。

あれ、これって住宅でも同じことですね。

住宅ローンも払えなくなったら売っちゃえばよいですよね。

でも、1点たぶん収益物件と大きく違うところは、残債の残り具合でしょう。

新築住宅を買った場合、買った瞬間に売れる価格を大きく下回ります。

まかり間違って、バブル的に不動産市場が沸騰すれば、購入価格より高く売れることもあるかもしれません。

これは、現状ではありえそうもない話です。

収益物件の場合、中古で積算価格と同じかそれ以下で買っていれば、売価が残債を下回る可能性が低くなります。

ということは住宅ローンよりも収益物件ローンの方がちょびっとリスクが低いということになるのでしょうか。

これを判断してローン実行したり連帯保証人になることは、あなたの人生観の問題です。

2012年3月14日水曜日

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは



先日、賃貸併用住宅として使用している23区内の収益物件が売りに出ていたので、見に行きました。

建美屋でそこそこ利回り(10%以上)が出ているのに、売れていないというのは何か理由がるのだろうと思いました。

この物件はオーナーの居住部分がかなり広い造りでした。

しかも、このオーナーの部屋は売却後に居住者がいなくなる。

80平米もある部屋が空くわけです。

すごくリフォーム代がかかります。

賃貸に出すまでの時間もかかります。

そもそも賃貸住宅を借りる人の家賃の常識的な上限がありますから、いくら広くても法外な家賃はとれません。

この物件はオーナーの子供(複数)が相続したらしいのですが、すぐに売りに出して換金する必要があったようです。

どんなに立派な部屋であってもメジャー芸能人でもない限り賃貸に50万円以上も払うような人はまれです。

住宅ローンを使いたいために、わざわざ居住面積を50%以上に設計した物件は売れにくくなるという良いお手本だと思いました。

売らないということを前提にするなら賃貸併用住宅でも良いのでしょうが、そのような造りの物件は収益物件として流通させることが難しくなりそうです。

2012年3月6日火曜日

いなかでアパート銀座になってる場所は無理やりハウスメーカーに建てさせられたのだろうか



たまたま用事があって行った関東の某大学の周辺を歩いていて驚きました。

大学へ通じる道路脇はアパートだらけだったのです。

アパート銀座といってもいいくらいの密集度です。

大手のハウスメーカー製のものが多かったようです。

レオパレスもありました。

このアパート群の中に賃貸仲介業者がこれまた林立していました。

大手の仲介業者と地元の業者が混じっています。

この近辺のアパートの管理と賃貸仲介が収益源なのでしょう。

明らかに大学の学生を目当てに建築されたと思われます。

物件調査が目的ではなかったので空室率を調べたわけではありません。

需給のバランスがとれているのなら、それはそれで経営は成り立つでしょう。

地主の方が新築したのなら建築費だけですから、よっぽどぼられたのでなければセーフかと思います。

この駅周辺地域の人口は調べていませんが、急行の止まらない駅で、大学以外に目玉になるものはありません。

冷静になって考えると、学生も大学に近いからと言ってここに住まなければならない必然性はありません。

もっと家賃の安い地域に住みたいと思うかもしれません。

現実に隣の駅の周辺にもアパートはありました。

すでに供給過剰となっているのなら客付けは悲惨です。

学生の数が減少したらどうするのでしょう。

大学のキャンパスが消滅したらどうなるのでしょう。

これらのリスクは、アパートを新築しようと計画する人なら、考えつくと思います。

わかっていてやるのなら、かなりのチャレンジャーです。

もっとすごいのは、こういう地域でアパートを建てることを勧めて、現実に建てさせてしまうハウスメーカーの営業力です。

リスクを理解している人たちを説得して営業を成功させたのなら、さらにすごいことです。

2012年3月5日月曜日

収益物件の売りテクニックで買主の内見調査をバッティングさせる方法もありなのか



都内で売りに出ていた収益物件の内見をしました。

なんと元付けの仲介業者は自分のお客さんもウチと同時に内見をさせていたのです。

今まで、収益物件の調査に行って、他の投資家、つまりライバルとなる人と同時に同じ物件を見たことはありませんでした。

これは意図的だったのでしょうか。

同時に見せれば「人気のある物件だから他の投資家に奪われてしまうかも」と投資家が焦って早く契約に持ち込める。

そういう計算のある売りテクニックもありかなと思いました。

数年前、自宅の区分マンションを売りに出した時は、仲介業者に聞いた限りでは、毎日、同時に複数のお客さんが内見しにきていたとは聞かなかったような気がします。

そんなに人気があったらなもっと早く売れていたはずで、苦しい思いをせずにすんだはずです。

都内で中古マンションを買いたい人は、いくらでも選択肢はあるので、人が集まっていたとしても、あまり焦ることはないでしょう。

でも、収益物件で利回りが良くて23区の人気地域にあるなら、希少物件となります。

早く買い付けを入れて、契約に至らないとさらわれてしまいます。

売主と仲介業者は、なるだけ早く売ってしまいたいのです。

あの手この手の中に、投資家を競わせるという手もありですね。

本当に買いたいほど儲かりそうな物件なら迷いはありませんよね。

迷っている投資家の背中を押すテクニックと言えるのでしょうか。

2012年3月1日木曜日

築古ボロ物件を前に胆力が試されるのが不動産投資では



収益物件を現地で調査して最も心が揺らぐのは

古くて

ぼろい


物件を目の前にした時です。

利回りはまあまあ。

立地は良いので客付けはできるのではないか。

そういう計算できる条件を知ってから見に行って、物件のおもむきが、ダウナー系だと心がなえます。

さて、ここで、買い付けに踏み切るのかという瞬間に

胆力

が試されます。

投資をするという人は誰しもこの「胆力」がないと一歩踏み込むことはできません。

この胆力というやつは、実は不動産投資の知識とかノウハウとかいうものをいくら持っていても、

ある人はある

ない人はない

と思います。

ぐらぐら心が揺れた時に、投資の意味に立ち返って決断をする必要があるのです。

この力はあなたの全人生の経験からくる洞察からしか生まれません。

不動産の勉強ではなく

「人間の勉強」

が胆力の源泉です。

あなたの胆力の強さと物件の強さは比例しています。

買った物件がしょぼかったと思ったら、あなたの胆力が足りなかったと思いましょう。

あなたの胆力の強さ以上の物件を買うことはできません。

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