収益物件に対する銀行融資の方針はころころ変わるが惑わされないようにしたい

収益物件に対する銀行融資の方針はころころ変わるようです。

これが景気とどう連動しているのかはよくわかりません。

通常、景気が良くなれば融資はバンバン出るなどと聞きます。

ただし、金利もガンガン上がるでしょう。

２０００年以降の金利はバブル期の金利を考えると想像もできない劇的な低さです。

同じ銀行でも融資方針は変わりやすいので、他の銀行にあたってみたい気もしますが「ここでだめなら、あそこはだめだろう」なんてうっかり自分で決めつけそうになるのでいけませんね。

当たって砕けろで色んな銀行に融資は打診してみるべきでしょう。

実際に収益物件を持ち込まないと有益な情報は得られないと思います。

物件を持ち込んで銀行の反応を見た方がわかりやすいはずです。

ただ、現在のトレンドをつかんだ上で融資への戦法も素早く変えた方が良さそうな気もします。

一時的にフルローンがあらゆる階層に出たこともありました。

現在はまず無理です。

ここから発想を転換して、思いっきり頭金を入れてみるという手法もありかもしれません。

頭金の額を増やせば増やすほど、購入後の賃貸経営は楽になります。

投入した資金の回収速度も上がります。

ですから頭金の資金が十分にたまるまで物件の購入は我慢するというのは、ひとつの手でしょう。

不動産投資は長期の投資という言い方をされるのは人生のスパンと比較されるからではないかと思います。

その人のライフステージにより、最適の投資法があるはずです。

銀行の方針の変化に惑わされないように気をつけたいものです。

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収益物件でロフト付きは空間の有効活用ではなく無駄で賃貸付けには不利

#不動産投資　狭いワンルームも苦しいですがロフト付きってのは空間の有効活用ではなく無駄です　人間は日常的にハシゴを昇り降りしたい動物ではありません　住みたいと思います？

収益物件を探し始めた時からロフト付きの部屋というのはなんだか違和感がありました。

これは、自分が「ロフト」のようなものが自宅にあるから体感的に良くわかるのです。

ハシゴを使って昇り降りしなければならないというのは苦痛です。

もし、そこが睡眠をとる場所だとしたら最悪です。

勤め人で家にいる時間はほとんど睡眠時間という人にとっては最悪でしょう。

眠るための場所としてロフトを使っている人がどれくらいいるのでしょうか。

狭小のワンルームをごまかすために考えられた手法でしょうが、設計する人は、そんなところに住まないので住む人のことなんか想像もしません。

収益物件を賃貸として経営する大家や投資家も住む人のことなんか考えないならロフト付きもありでしょう。

人間は縦に伸びた空間で生活するのは不得意な動物だと思います。

木の枝を伝って生活するオランウータンならロフトは喜ばれるでしょう。

人間の住むつくりではありません。

売り物件としてロフトの中古物件はよく出てきます。

同じ面積のものならロフトなしの方が客付けはうまくいくのではないでしょうか。

ウチはワンルームはありませんが（笑）。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資の世界に入るということは肉食獣のいる草原を独りで歩くということ

「私は初心者です」

「どの物件が稼げますでしょうか」

「リフォームや管理をお安くやってくれる業者はどこですか」

こういう言葉をあちこちで投げかける人はネギと鍋を背負っているカモさんです。

不動産投資の世界へ足を踏み入れてありとあらゆる方面からお金をむしりとられる人は結構いるようです。

収益物件を初めて購入してから３年経過しましたが、ウチがまったくむしりとられていないと言っているわけではありません。

むしろ、かなりやられました（爆笑）

投資の世界にいるということは、色んな種類の肉食獣のいるサバンナを歩いているようなものだなと思います。

ぼうっとしていると、あっという間に餌食になります。

中には自分が餌食になっているのでさえ気が付かない人もいます。

こういう方はどちらかというと裕福な方に多いような気がします。

そうですよね。

不動産投資のサバンナにいる肉食獣が食べるのは「お金」ですから。

食われても痛いのに気がつかない人もいるわけです。

本当に色んな種類の肉食獣がいます。

代表的なものは

不動産屋さん

ブローカーさん

工務店・リフォーム業者

マンション新築業者

銀行

管理業者

コンサルタント

インターネット業者

ケーブルＴＶ

こういう業者は常においしい餌を探しています。

食われてしまう不動産投資家というのも当然存在しなければ、肉食獣の存在も危うくなります。

生態系は微妙なバランスの上に成り立っています。

餌がなくなった肉食獣は生きていけませんからね。

餌にはなりたくないものです。

収益物件のリフォームを安く仕上げる方法は工務店や業者の狙いを知ること

収益物件で原状回復のリフォームを安く仕上げることは非常に重要です。

固都税や光熱費を下げることは至難ですが、リフォーム費用だけは大家が自由にコントロールできる部分だからです。

セルフリフォームをするという選択肢がないのなら工務店や職人さんにお願いするしかありません。

こういう業者さんも不動産投資家と同じでお金を稼がなければお話になりません。

彼らを稼がせてあげるための人が存在します。

それは大家である不動産投資家を含む施主です。

施主の要望を聞いて工事をするのが彼らの仕事です。

ですから施主である大家が希望を伝えて費用を設定すればよいのです。

ここで問題になるのが、施主側の知識です。

ほとんどの場合、施主は工事にかかる建材費や工賃についてあまりわかっていません。

この点が業者側からすると大きな狙い目です。

知識がない人に対してはどれだけふっかけても良いわけです。

ただし、その施主が払えそうな額をふっかけるのです。

ウチが賃貸併用住宅を建築した経験をお話します。

自宅の建築はフリーの建築家にお願いしました。

なぜその建築家に決めたのかというと建築費が２０００万円で可能かという問いに対してできるというお返事があったからです。

せっかちな性格なので、そんな要望を聞いてくれるなら恩の字だと思い、すぐにお願いしてしまいました。

設計にはかなりの期間がかかりました。

設計が完成してから建築業者の選定は建築家が行いました。

最初の業者は３０００万円を超える見積もりを提示しました。

まったくこちらの要望に応えることはできないということで、お断りしました。

この時点では建築家や建築業者が何を狙っているのかはさっぱりわかっていません。

２番目の業者に見積もりを出してもらいました。

この業者は建築家が以前工事をお願いしたことがある会社でした。

この業者も３０００万円を超えるような額は提示しなかったと思いますが、希望の２０００万円には程遠かったと思います。

そこで、どういうことをやったかというと当初の設計から削れる部分は片っ端から削っていき金額を落としていくという作業です。

結局、予算交渉に関しては最後まで苦しみました。

２０００万円の希望ははかなく消えました。

この過程でわかったことがあります。

それは「当初から２０００万円で済まそうなどと建築家も工務店も思っていなかっただろう」ということです。

この業界の慣習として、最初に提示する金額はめいっぱい「ふかす」ということです。

それと同時に施主に「夢」を与えます。

実現しそうにない素晴らしい設計をまず提示するのです。

この時、建築家は、それが到底施主の希望する金額では収まらないことをわかっています。

この「夢」の設計に対して「現実の金額」をぶつけてくるのです。

最初にめいっぱい高い見積もりを提示させて、施主がそれにどう反応するかを見ます。

払えそうなのか、単に怒るだけなのか．．．。

その反応に応じて次の手を打ちます。

ウチの場合はローン返済がすでに始まり、せっぱつまっていました。

なんとか予定の金額に落とし込むことしか考えていませんでした。

建築家は「お金を当初の予定以上払いたくない」という態度にじれていたようでした。

最終的な提案は設計していた内容から金のかかりそうな部分を大幅に削ることでした。

具体的には部屋の作り付けの家具などをすべてやめることでした。

つまり、「夢」の部分を捨てることでした。

マイホームの建築で最もお金のかかる部分は「人工」のかかる大工仕事です。

人工のかかる仕事は一切やめていただいても構わない部分はやめてしまえばよいのです。

例えば下駄箱を工務店経由で大工さんにつくっていただくともったいないのです。

イケヤやニトリで安いものを調達して置けばよいのです。

そういう既製のものではどうしても納得できない場合にお願いすべきです。

自宅と収益物件ではまったく考え方は違うと思いますが、自宅だって「夢」を捨てれば、かなり安く仕上げることはできると思います。

今なら自宅でさえ、もう一度建築すれば前よりは安くできるのではないかとも妄想できますが、二度と家など建築する気はありませんのでそれを証明することはなさそうです。

最悪なパターンは収益物件のリフォームやリノベーションに施主の「夢」を盛り込んで法外な料金を払ってしまうことです。

借り主は賃貸部屋に「夢」なんかもちませんよね。

ロケーションを中心に考えてコストパフォーマンスの良い物件を選ぶのが普通だと思います。

そもそも家賃相場の安い地域で「夢のある」お部屋をつくってしまうと工務店さんなどのおいしい餌になってしまいます。

業者のキャッシュポイントを見抜くというのは不動産投資に限らずすべての業種に必要な洞察でしょう。

リフォーム利回り無視しても良いのはよほどの金持ちか儲かりすぎて経費を払った方がまし、という不動産投資家だけでは

不動産投資では自分でコントロールできる部分が結構多いと思われているようですが、実際は収益物件を買った瞬間に収支はほぼ固定されてしまうようです。

つまり、儲かる物件は儲かるし、儲からんものは儲からんのです。

では、どうやったら少しでも儲かるようにできるのかというと、おそらく無駄な経費を削ることがかなり大きいのではないかと思います。

もちろんローン金利を下げるということもかなりキャッシュフローに影響しますので良い手であることには違いないのですが、いかんせんハードルが高いのです。

銀行は安易に金利を下げて損をするようなことを認めません。

こう考えると、あなたが賃貸経営で経費を抑える部分は限られてきます。

今までお会いした、ほとんどの賃貸経営をしている不動産投資家の方でリフォームをどう経済的に実施するかについて試行錯誤していない方はいません。

収益物件を所有していれば必ず空室が発生しますし、それに伴うリフォームは必然の経費です。

空室発生の頻度が高ければ高いほどリフォーム費用を抑えることは重要な問題となります。

リフォームを実施するにあたって新しい入居者がすぐに見つかりそうな部屋を「つくりあげる」ということは重要な目的かもしれません。

ところがもっと重要なことは、抜けた穴を埋めるために「早く稼ぐ」ということです。

リフォームを素早く仕上げて空室を埋めれば損失を最小限に抑えられます。

この反対にリフォームに時間をかけて入居募集に手間取ればその間の無収入は損失です。

損失の総計は

「空室期間の家賃」＋「リフォーム費用」

となります。

ですから空室を埋めるまでの期間短縮とリフォーム費用の抑制が成功すれば稼げる賃貸経営です。

「リフォーム費用の抑制」ばっかり考えてリフォームにお金をかけずに「しょぼい部屋」をつくってしまったら儲からないんじゃないの？という反論もあるでしょう。

ご心配無用です。

どんなにお金をかけて立派なお部屋をつくりあげても

家賃は

倍に上がることはありません。

１．５倍に上がることもまれでしょう。

近隣の家賃相場を調べて考えればわかることです。

リフォームにお金をかけ過ぎると損をするという例は実際にあります。

アパートを多数所有している大家さんに聞いた話です。

３年間ほど満室だったアパートの１室が空いたので、かなりお金をかけて（１００万円くらいだったかな）リフォームを実施して、さて管理会社に客付けをお願いしてみると

３年前に比べると近隣の家賃相場はがっくりと落ちていたそうです。

そうです。

リフォーム利回りは激しく悪くなっていたのです。

この大家さんは「家賃が下がっていることを知ってたら、あんなにお金をかけなかったのに．．．」と悔やんでおられました。

投資方法の王道：１００人の不動産投資家がいれば１００の真実がある

#不動産投資　を考え始めたときあまりにも色んな手法がありすぎてどれを採用していいのか迷った時期があった　結局儲からなければだめという基準が一番安全だと気づいた

ちょっと昔を回顧してみました。

不動産投資を始めてみようと思って、サラリーマン大家系の本を手当たり次第に読んでいた時期がありました。

その時ひとつ気がついたのが

不動産投資のやり方に「王道」は存在しなさそう

ということでした。

本を書いている人たちのやり方にある程度の共通点はあったかもしれません。

共通点をまとめてみて足して割るみたいなやり方はないのかななどと妄想しても無駄でした。

収益物件を探していて、物件を見れば見るほど、わからなくなるのです。

いったい何を買ったらいいのやら。

築古木造、ＲＣ、新築木造、ＲＣ区分、築古戸建て．．．

あんたの資産レベルだとせいぜい区分をローンで買うくらいしか無理だから、と仲介業者に区分を勧められたこともありました。

不動産投資に関しては、目の前には色んな物件が現れては消え、仲介業者もさまざまな人がいました。

物件を所有している大家さんもいろんな人を見ました。

結局、結論はひとつでした。

どういうことかというと

自分で経験したことしか信用するな

そういう発見です。

「常識」と考えられていることに惑わされるのが一番危険です。

自分で思い込んで決めつけてしまうのもアホです。

１００人の不動産投資家がいれば１００の真実があるのです。

あなたの真実はあなたにしかわかりません。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資家でなんとなく儲かってそうな方は「みんな変」

いわゆる富裕層なんてどこの国でも割合は同じくらいですよね。

１～２％でしょう。

１～２％になるということは「普通じゃない」ということでしょう。

じゃ、ちょっと変な人のはずです。

変なのは「普通の人」からすると悪いことです。

ですから大多数の普通の人は変な人にはなりたがりません。

変な人がする変なことをやりたがりません。

つまり競争が少ないのです。

極少数派の富裕層は人がやらなさそうなことをやって稼いでいると思われます。

今、株式投資はパソコン画面をクリックするだけで誰でもできます。

書店には「株で儲けよう」という本があふれ返っています。

つまり「普通の人」がこれに手を出しているということですね。

おかげで普通の人は、ほとんど負け組みになります。

不動産投資は株に比べると圧倒的に参入する人は少ないのです。

なぜかというと「普通じゃない」からです。

2008年から不動産投資で収益物件を探して購入して運営していますが、その過程でお会いした不動産投資家の方でなんとなく儲かってそうな方は「みんな変」です。

タマゴが先かニワトリが先かという議論ではないのですが、成功している人は元々「変」なのだと思います。

「変だからお金持ちになるのか」それとも「お金持ちだから変なのか」は、変な人を観察しているとだんだんと見えてくるのではないでしょうか。

住宅ローンの審査が厳しくなっているというが収益物件でも同じだろうか

銀行の住宅ローンの宣伝は盛んに行われているが、最近、審査が厳しくなっているようだという記事が新聞にありました。

この原因として金利の値下げ競争があるらしいのです。

どの銀行もめいっぱい金利を下げて、利幅が薄くなっている状況がある。

したがって貸し倒れを防ぐためにローン利用者の属性を厳しく評価しているという分析です。

銀行の評価が厳しくなっているということは、そういう「厳しい」銀行で借りられなかった人の「受け皿」となる銀行があるはずですね。

ローンを申し込む人の「属性」というのは様々ですが「銀行の属性」も多彩です。

よほどのことがない限り捨てる神あれば拾う神ありでしょう。

ピラミッドの底辺に行けば行くほど、金利は高くなるかもしれません。

それでも良いと言う人は必ず、そういう銀行でローンを利用します。

不動産投資家も住宅を買う人も同じようなピラミッドの中に組み込まれています。

変わらない事実は「銀行は融資を出さないと商売にならない」ということです。

不動産投資家なら、どこかに自分が組み込まれる銀行があるはずで、そこにチャレンジするしかありません。

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不動産投資の収益物件でなぜワンルームではダメなのだろうか

なぜワンルームではダメなのだろうか。

現在所有している３棟の収益物件でワンルームの部屋はありません。

２ＤＫ以上のファミリー物件です。

不動産投資を始めようと計画した時は特に部屋の広さや間取りはあまり意識していなかったように思います。

しばらく物件調査をしていて現実的な問題に気づいてワンルームは避けようと決めました。

基本的にワンルームの収益物件は

「飽和している」

と気づいたのが大きな原因ではないでしょうか。

多すぎるのです。

客付けが厳しいし、現実に「飽和地域」では実際に都心駅近の物件を持っていた大家さんもあきらめて売却したという話を聞きました。

たとえ飽和していても入居者がいるのならＯＫではないかという意見もありますよね。

でも、なかなか空室が埋まらないという状況は精神的に辛いものがあります。

しょっちゅう入退去があるとリフォーム代が多額になります。

忙しいうえにお金がかかるというのは最も避けたいドツボパターンです。

もうひとつワンルームを避けたい理由は

部屋が狭いと工夫のしようがない。

ということです。

空室ができた際の対策として狭いワンルームでは部屋をつくりあげる方法が限られます。

部屋数があって、そこそこの広さがあればリフォームやリノベを考える余地があります。

さらに、最近は単身者でも広めの部屋を好む傾向があると思います。

「お金がなくて狭い部屋にしか住めない」という窮乏者はネットカフェに住んでしまいます。

アパートに住む程度の経済的余裕がある方は、都心ではワンルームは腐るほどあるので、家賃を少し高めでもよいと思えば、より広い部屋を選ぶでしょう。

最悪でも複数部屋のあるアパートならワンルームに近い家賃帯で貸すこともできます。

ワンルームで需給が飽和していれば、値下げ合戦の泥沼にはまりこむしかありません。

およそ、こんなところがワンルームを避けてファミリー物件を選ぶ理由でしょうか。

株式投資の王様バフェット方式で投資すると不動産投資も成功する？

株式投資のカリスマ、バフェットは気に入った起業に投資するとき、マクロ経済の状況は考えないそうです。

企業の本質的な価値を見極めて、それを下回る価格で買うことが重要らしいのです。

これは、そのまま不動産投資の方法に置き換えて考えても通用するなと思いました。

なぜなら、収益物件を買うときも「マクロ経済の状況」なんか考えませんし、考えてたら買えません。

そして、収益物件の「価値（積算価格）を調べ」て、「それを下回る価格で買う」ことが重要だからです。

バフェットの言っていることが正しいとするなら、株を買うことも不動産を買うことも同じ方法が通用するようです。

バフェットのやり方は「株式を買う」のではなく、本当に気に入った「事業」を永久に保有するつもりで集中投資することだそうです。

これも不動産投資は収益物件を長期保有してインカムゲインで稼ぐ事業である、ということと一致します。

私は企業の評価はわかりませんが、おそらく収益物件の評価の方がよりシンプルではないかと推察しています。

ある企業が長期にわたり優良で収益を上げ続けるかを調べる指標は、かなり多岐にわたるでしょう。

不動産の場合は利回り、家賃、積算、個都税、修繕費、管理費などの収益を推測する数値の基準は限られています。

予測不能の部分ももちろんあるのですが、計算がシンプルなので株式の下落のような失敗の確率はありえないと思います。

バフェットのように成功している不動産投資家は地球上にほとんど存在しないのですが、不動産ならある程度の知識と胆力で、そこそこいけそうな気がするのです。

「気がする」だけなのかもしれません（笑）。

理想の不動産投資：利回りが高くて築浅で客付けが簡単で積算が高く個都税が安くてCFがすごく出て減価償却が長期間たくさんとれるという収益物件

利回りが高くて築浅で客付けが簡単で積算が高く個都税が安くてCFがすごく出て減価償却が長期間たくさんとれるという収益物件をお持ちの方、とっとと手放して私にこっそり安く売ってください

ツイートというものはひたすら妄想を字にするという作業ですから、このような阿呆な落書きもよく出てくるのかな（笑）と思います。

でも、何事も妄想から実現は始まるのだという法則がありますので、まず字にしてみました。

どんな妄想でも不動産投資に関する条件というのは、ここだけは譲れないという部分とどうでもよい部分はあります。

投資家の資産背景や投資スタイルによりあきらめる条件というのは違ってきます。

うちの場合はキャッシュフローがある程度上がる物件でないと買えません。

銀行融資で買うわけですから返済比率がなるだけ低い方が良いということです。

そのためには金利が低いか頭金をたくさん投入するかしかありません。

捨てる条件を少なくするためにはお金を貯める。

妄想の現実化を早めるにはこれしかないな。

ああ、「キャッシュフローなんて少なくてもいいよ」って言ってみたいですぅ。

不動産投資では分散投資はほとんど意味がない？

これは不動産でも正しいと思います RT @inumaru_kun: 分散投資は無知に対するヘッジだ。自分で何をやっているかわかっているものにとって、分散投資はほとんど意味がない。　ウォーレン・バフェット

こういうツイートをしたのは不動産投資でも「分散投資」をする人がいるのだろうか、と考えたからです。

ドルフ・デルースは実は分散投資を勧めているのです。

それは不動産投資の中での分散投資です。

つまり、

同じ国だけで収益物件を持つのではなく、違う国でも所有してみましょう。

あるいは

レジものだけではなく商業物件も運営したらどうでしょう。

そういう形での分散です。

分散投資の反対は集中投資ということになりますよね。

私の考えでは「集中投資」とは「儲かる案件」に集中的に資金を投下することです。

儲かる物件のみを所有すればお金が増えるのは当然ですが、儲かる物件を所有しているのに、わざわざ儲からない物件も所有する人がいるのでしょうか。

物件を買い進めていったら結果的に儲かる物件と儲からない物件が混在することになるかもしれません。

現在の日本はゼロ金利が続き、銀行融資は超低金利です。

ですから日本でならインカムゲインを得るために収益物件を買い増していく意味があると思います。

ところが、わざわざ金利が高く収益物件の利回りが低い国で物件を買う人がいます。

これは、なんらかの意味でリスクヘッジをしようと考えられているのでしょう。

これを分散投資というのなら、バフェットが言うように「無知に対するヘッジ」なのかどうかはわかりませんが、残念ながら儲からない投資になるでしょう。

不動産業者が大儲けをしてしまうような不動産投資家にはなりたくない

不動産屋さんのキャッシュポイントは大きく分けて　１）仲介　２）管理　です　この両方を取れている業者が勝ち組です　両方に貢献してあげている人たちはパートナーであり鴨でもあります　不動産投資家は鴨ではなくパートナーにならなければなりません

このようなツイートをしたのは自分への戒めでもあります。

仲介業者から収益物件を買って、その業者に管理を任せるというパターンはかなりリスクがあるのではないかと思います。

ウチの場合も２棟目は売主が業者で、この業者が管理をするという条件で物件を購入していました。

まったく期待はしていませんでしたが、予想どおりの情けなさで、数カ月で契約を解除し大事には至りませんでした。

これが、もし悪徳な業者で仲介をしながら同時に管理を取り、客付けもわざとやらない状態が続いたらと仮定します。

オーナーが「空室が埋まらなくて厳しいな」と感じ始めてから管理の業者から「もう売っちゃいましょうか」というささやきがあったらどうでしょう。

たっぷりリフォーム代を注ぎ込んでから売りに出されます。

この時点で仲介業者／管理業者は

売買仲介手数料を２回

しかも「両手」

プラス

たんまりリフォーム代マージン

これだけ収益を上げてしまいます。

不動産業者に儲けさせるために不動産投資をすることだけは避けたいですね。

でも、オーナーに経営能力がなかったり、そもそも稼げない物件を買ってしまったりするとそのような事態に陥ります。

怖いですねえ。