2010年12月11日土曜日

マクロ指標だけを見ると不動産投資は怖くてできないが実際の賃貸経営とは関係ないか

都内の主要駅から徒歩2分の物件を売却したという話をベテランの不動産投資家から聞きました。

狭いワンルームだそうです。

狭い部屋はどう頑張っても工夫の余地が少ないので入居付けが難しい。

そういう理由で手放したそうです。

一方、「同様に都心の駅近」のワンルームを所有しているオーナーは常に満室で運営しています。

この方は「場所さえ良ければワンルームでもいける」とおっしゃっています。

その地域はワンルームが少ないという競合物件の供給が少ない地域であることが原因のようです。

こういう相反する話を知ってしまうと混乱してしまいます。

冷静に考えるとひとつ重要な答えが浮かび上がってきます。

それは「不動産はひとつとして同じ環境にはない」ということです。

ある物件をとりまく環境は多岐にわたり、さまざまな要因が賃貸運営の成否に影響しているのです。

こういう話が書籍に書かれていたりします。

●少子高齢化が進むから空室が増えるのは当然の傾向である。

●経済が停滞しているから賃貸アパートの借り手が減少している。

このようなマクロ的な観点から、ある特定の収益物件がだめである、とか必ず満室になるとかいう結論を導くことはできないと思います。

マクロ的な指標や動向は頭の片隅に知識としておいておいて、実際の賃貸物件運営とは切り離して考えるのが得策です。

身も蓋もない言い方ですが、結論的には家賃を限界まで下げれば入居者が来ない物件は、ほぼあり得ないわけです。

しかし、ローンを抱えているオーナーは、これでは破綻します。

そうならないためには、物件をとりまくミクロ的条件を調べるしかありません。

それでも実際に物件を運営してみないと答えは見えてきません。

その細かい状況を直視して使える手はすべて使ってみて、だめなら「撤退」です。

結局、他人の責任にできない自分の判断がすべてです。

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2010年11月29日月曜日

賃貸物件への外国人受け入れで収益物件の空室は埋まるか



収益物件で外国人を積極的に受け入れて賃貸経営を改善させるためのセミナーに参加しました。

首都圏における外国人向けの賃貸需要はこれからも伸びていくので、その機会を利用しない手はないという趣旨です。

最も気になった部分は日本人賃貸利用者と外国人の大きな違いです。

それは日本人の賃貸利用者が最も嫌う条件は3点ユニットバスで、外国人はこの条件を気にしていないということです。

これは明らかに文化・習慣の違いでしょう。

湯船にどっぷりとつからないと気が済まないという日本人はアジアの国の中でさえ少数派です。

シャワーさえ浴びられればOKという人たちは狭い3点ユニットは平気なのです。

それよりも重要なのは部屋の広さのようです。

つまり、外国人を想定するなら3点ユニットでも良いが部屋は広ければなんとかなるということでしょう。

これから賃貸利用の日本人の年齢層が減少していく地域で3点ユニットの狭小ワンルームの経営は相当厳しくなるだろうと想像はつきます。

外国人登録をしている外国人は東京に41万人住んでいるそうで、これは全国の人口の210万の5分の1にあたります。

このうちの5~6割は民間の不動産仲介で部屋を探していると推測されていました。

ウチの物件でも募集の際、外国人の方は受け入れても良いという条件で仲介業者にお願いしていました。

実際に問い合わせはあったようですが、契約には至りませんでした。

外国人を拒んでいたら空室は避けられなくなる状態が訪れることを考えると柔軟な考えで経営しなければならないなと感じました。

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2010年11月25日木曜日

不動産投資はサラリーマンの信用をフルに使うことがすべて



自分のスタイルでやれば人の教えをそのままなぞるより楽かもしれない。

人は皆必ずなんらかの「思いこみ」を抱え込んでいます。

この「思いこみ」というものは他人から刷り込まれたものが多いはずです。

特に最近思うのは不動産投資に関する思いこみが、自由な行動を妨げているのではないかと感じたからです。

「不動産投資は大きな金が動くので失敗したら危ない」

これは代表的な思いこみですが、冷静に考えると「危ない」投資なんていくらでもあります。

世の中、金がからんで危なくないことなんかないはずです。

ようするに、その人の考え方と使い方でいかようにも展開するだけです。

大きな金が動くから危ないという理由で、収益物件の選定に長い時間をかけて、細かい数字を計算して将来のキャッシュフローを推測して....

てなことを延々とやっているといつまでも物件は買えません。

どんなに細かく計算したり、不動産情報をくまなく調べたところで、金融資産の桁がふたつもみっつも違う人のところに来るような「優良物件」などいつまでたっても最底辺の投資家の手に転がり込んでくるわけはありません。

なんとなく自分で納得できるほどほどの物件を見つけたら、とりあえず買い付けを入れてみるのが最重要のプロセスではないでしょうか。

ローンの返済ができなくなるほどキャッシュフローが足りなくなったら物件を売るしかないわけです。

命は取られません。

少なくとも毎月の手残りがあって減価償却が取れていれば成功なのではないでしょうか。

収益不動産を1棟買ったからといって大儲けできるわけはありません。

小さな成功の積み重ねが、徐々に大きな富を呼び込むことになるはずです。

銀行は借りる人の背景を判断して融資を行います。

サラリーマンが不動産で融資を受けることができるのは、信用があるからだと思います。

この信用は一朝一夕でできるものではなく、毎日の積み重ねで築き上げられるものです。

ローン申込書には、必ず勤務年数を問う項目があります。

はっきり言ってサラリーマンが持つ信用というのはこれしかないと思います。

勤務している会社が誰でも知っているような大企業や大きな官庁であることは重要かもしれません。

それより重要なのは継続的に働いていけるかどうかを見ているはずです。

なぜなら融資を受けるということは長期間にわたりきちんと返済し続ける力があるかどうかを見られるからです。

この信用を築き上げることを始めるのはなるべく早い方が有利です。

なるべく早く、そして長期間で築き上げた信用はレバレッジがかかります。

そして、物件を買ってからも滞りなく毎月の返済を行い、その実績が長期間にわたることを証明し、さらなる信用の構築を続ける。

このプロセスの繰り返しで物件を増やし、資産を膨らませていくことができます。

長く安定した収益を得るには、長く安定した信用を保つことが最重要だと思います。

リタイアしてうんぬんというようなことを考えるより先にやるべきことは、長期の信用を築くことですね。

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2010年11月6日土曜日

新しい税理士と面談して不動産投資での節税方法の提案を受ける

先日、今年からお願いしていた税理士を契約解除し、新しい税理士候補と面談しました。

やめていただいた理由は不動産投資に関する知識が浅すぎるということと関連する節税方法に疎かったということです。

しかも残念なことに投資自体に「リスク」を連発し、消極的だったのです。

面談した先生は、自身も収益不動産を何棟も所有し、不動産投資家を多数クライアントにしていらっしゃいます。

会ってみて良かったなと思いました。

うちの申告書類を見た瞬間に矢継ぎ早に節税に関する提案が出てきたのです。

前の先生とは大違い!

「専従者給与を来年から出した方が良いと言われたんですけど」

この質問には即座に

そんなことをするより管理会社をつくってそちらにお金を回した方がずっと額が大きい節税になる。

さらに小規模共済に入れば控除額が増えてなお良い。

通常サラリーマンは入れないけど、うちから申し込めばなんとかなる。

今年の申告の減価償却の年数ももったいない取り方をしているので、修正をした方が良い。

などなどポンポンと提案が出ました。

実際に実行に移していただけたら大変ありがたいと思われることが多くありました。

同じ物事をネガティブに見るかポジティブに見るかで、それをやる価値があるかどうかという判断が大きく変わります。

この先生からは「リスクが...」などというセリフはひとことも出てきませんでした。

実務がこれからどうなるのかはわかりません。

収益投資のベテランの方でも税理士は何度も替えているという話は聞きます。

所詮は自分の知識と経験以上の専門家を自分で評価して選ぶのは難しいものだとわかっています。

これからのうちの財政状況の命運を握ることになるかもしれない税務をお任せするわけですから、少なくとも不動産投資というものを積極的にとらえているということはプラスに働くと期待しています。

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2010年10月12日火曜日

健美家のようなサイトつくるのと不動産投資するのとどっちが儲かるの



健美家(けんびや)のページビューはすごいのです。

日本全国あるいは日本国外の不動産投資家が毎日24時間見ています。

月間1,242万 ページビューだそうです。

すごい収益力を持ったウェブサイトです。

このサイトのページビューにより、アドセンスならどのくらいの収益をあげられるのでしょうか。

低いクリック率で推計して100ページに1クリックとしてみましょう。

私の個人的経験からアドセンスのクリック率はおよそ5~60ビューに1クリックですから100ページに1クリックは、かなり控えめです。

1クリックの単価も推計は難しいのですが、これもひかえめに見て50円とすると

月621万円の稼ぎです。

クリック率を倍で推計すると1242万円です。

不動産投資家が広告を見てくれるだけで、これだけの収益です。

健美家はまったく不動産の売買はしないのにサイトのちょっとした広告からだけで間違いなくコンスタントに稼げるのです。

しかも健美屋は自分でコンテンツをつくっているわけではありません。

さらに、不動産仲介業者が健美屋のサイトに物件を掲載してもらうために毎月固定費を払い、なおかつ物件数に応じて、より高い費用を払っています。

たぶんこっちがメインの収益ですね。

健美家が頑張らなければならない最大の仕事はサイトのシステムを構築してサーバーを24時間安全かつ安定して稼働させることでしょう。

う~む...。

不動産投資をするために必死に物件を健美屋のようなサイトで探し続けていると、このようなことにふと気づいてアホらしくなってきます。

不動産なんか買うよりは、こういうシステムを構築した方が楽で儲かるんじゃないか。

お金を儲けるということは行き着くところ

「数か質か」です。

健美家の稼ぎの仕組みで説明すれば、巨大なトラフィックをサイトに集めるという「数」のビジネスです。

大きなトラフィックを呼び込めば巨額のキャッシュフローを生み出すことができます。

このあたりは不動産投資も同じような論理で、賃貸物件の数を持てば持つほどキャッシュフローは増大します。

健美家の宣伝文句:

・月間約 12万人の来場者
・月間アクセス 1,242万 ページビュー

これを不動産投資に言い換えると

所有アパート1200棟
月間家賃収入1242万円

てな感じです。

どっちが楽なのかはわかりましぇん。

どっちも不労所得じゃないのだけは確かです。

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2010年9月23日木曜日

不動産投資の勉強:家を買うのと賃貸に住むのはどちらが得か



「家を買うのと賃貸に住むのはどちらが得か」

こういう問いを投げかけている人はたくさんいます。

なんだか、これは永遠のテーマであるかのように話題になります。

何にも考えずに決めている人もいます。

私もそうでした。

これに対する答えを出す立場としては、「家を買わせたい」業者は「買うのが得」と言うでしょう。

賃貸に住まわせたい業者は「賃貸の方が得」とあおるかもしれません。

実は、この設問は不毛で、考えるに値しません。

なぜなら正解は、どちらでもないからです。

得をするためにはという観点なら、正解は「価値(お金)を生み出すものにお金をつぎ込む」だからです。

家を買おうが、アパートを借りようが、その行為がお金をまったく生み出さないのなら同じことです。

家は自宅であろうと借家であろうと、あなたがそこで何かの事業をしているとすれば経費という名目で税額を抑えることができます。

住居を事務所として使って、その経費を申告すれば良いのです。

ローンを組んで家を買えば毎月の返済があるし、賃貸に住めば家賃を払います。

どっちにせよお金が出ていくので、その住居を使うことにより、税金をより少なく払うことでお金を取り戻せば良いのです。

事業を始める。

経費として申告する。

税額が少なくなる。

ローンや家賃として出ていくお金を取り戻すことができる。

そういう流れができます。

ですから「買うか賃貸か」という二者択一をする前に考えるべきことがいろいろあるということです。

1)不動産を投資の目線で見ることができるようにする。

2)税金について勉強する。

このふたつをまず実践してから住居の選択をすることが、最も得する方法です。

勉強という名の自己投資をすれば、必ず投資に見合ったものが返ってきます。

私は家を買ったり売ったりしてから、やっと自己投資の重要性に気がつきました。

ずいぶんと損をしてから気づきました。

遅すぎたのですが、気がつかない(爆)よりはずっとマシかと...。

不動産について学べば、人生のあらゆる局面で役に立ちます。

大げさなように聞こえますが、これに気がつくのと気づかずに一生を終えるのでは、大きな差がつきます。

生涯に少なくとも数千万円単位の資産を失うか得るのかということになります。

家を買う場合には家の資産価値を評価して買うことが最もお金を得する方法です。

新築でも買った瞬間から建物の価値は下がり続けるのです。

ところが、土地は価値が下がりもしますが、上がる場合もあります。

ですからなるべく土地の価値が下がらない場所で家を買った方が良いのです。

土地の価値が下がらないような場所なら、売却した時に損失が出ません。

投資の目線で家を買えば、一見まったくお金を生み出さないように見える家でも買った後に大きな差が生まれます。

安いからといってこれから人口が減っていく地方や産業が衰退していく地域に家を買うと後で売却する時に落胆することになります。

このように家を資産として評価して買う目を養うには基本的な勉強が必要です。

私が不動産の基本を学んだ学校はここです。

投資をするのに学校なんかに行ったって意味ないよ、という人もいます。

物件を買ってから、買う前に勉強をしなかったことを悔やんでいる人も知っています。

賃貸住宅を借りるのも住宅を買うのも、長期的に見れば人生を左右する大きな買い物です。

最初にお金をどこに投入するのか。

この選択でその後の資産状況はガラリと変わります。

自己投資こそ最も資産を増やす近道だということは体験的に痛いほど(実際に痛かった!)わかりました。

この学校に通った後で実際に収益物件が買えました。

それは事実です。

一緒に通ったクラスメートで今でもつきあいのある投資家もいます。

その人たちも買えています。

人と一緒に何かをやる。

モーチベーションが上がるし、その後長く続く人間関係を築くことも可能な機会を得ることは不動産投資にとって大切なことです。

この学校は無料体験もできます。

2010年9月15日水曜日

不動産投資で減価償却を一括でやってしまうことの功罪



小浜、あ、ちがう、オバマ政権が景気刺激策として、企業の投資に対して一括減価償却を認めることを提案しました。

一括で償却できるわけですから、その年の税金の申告は税率を大幅に抑えることができます。

企業のための事実上の減税で、景気対策です。

ただし、1年分だけの特別な措置なので、いずれ翌年以降は高い税金を払わなければならなくなります。

不動産投資でも建物や設備は減価償却の対象になりますので、これを大いに活用して税率を抑えることが可能です。

この場合も、もし仮に一括償却が認められるなら、建物などは金額が大きいので、その年の税額は大幅に削減できるでしょう。

でも、翌年以降はどうするの?

また買うしかないですね。

買い続けるしか、税額を抑え続ける方法はないことになります。

いくら税額を抑えようとしても、いつかは払わなくてはならないのが税制の仕組みです。

減価償却を長くとるのと一括も含めて短くとるのと、どっちが得かという議論に至ります。

「今払うのか後で払うのかの違いですよ」

顧問の税理士先生はそう言います。

気分的には「今払うのはいやだなあ」です。

うちの築古のアパートは4年償却です。

後ばらいの期限が迫ると、「やな感じ」です。

こういう対策をうまく考えないと不動産投資は行き詰まります。

キャッシュフローっていうのは、まず税引き後はどうなるのかから始めて計算するのが安全です。

これはすべてのビジネスに当てはまります。

税金を払ってから、すべてのもうけは確定しますから。

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賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

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2010年9月11日土曜日

不動産投資の勉強:不況だから売れないという人は好景気でも売れない

「不況だから物が売れない」と嘆いている人は好景気でも売れないそうです。

パワーブログの田渕さんが言ってました。

これは周りの状況が悪いから売れないのではなく、売り方が悪いから売れない人のことを言ってるのですね。

この逆で、景気の良い時にすごく売れてた人で、景気が悪くなったら売れなくなった人もいます。

これは、たまたま良い条件に恵まれていただけで、売る力がなかったのかもしれません。

売る力のある人は、不景気だろうが好景気だろうと儲けているそうです。

ということは....

不動産投資も同じことなのではないでしょうか。


不景気だから賃貸の空室が埋まらないと嘆いている大家は、景気が良くなっても空室に苦しむのではないでしょうか。

今は景気の悪い時代と言われています。

今、物件を買って、客付けをうまくやれている投資家は、どのような状況に陥っても安定して経営できる可能性があるのではないでしょうか。

自分の不幸を外部の環境のせいにするのは、自分の努力や工夫を怠っていることの言い訳でしょう。

このことを肝に銘じて物件をお金を生むタマゴにしていきたいものです。

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2010年8月31日火曜日

不動産投資物件を見る目は一面的ではあかん



神奈川在住の不動産投資家、黒海さんのリフォーム済み賃貸物件を見に行きました。

駅に降りたって頭がグラグラしました。

暑さのせいだけではありません。

人が歩いてません。

駅の前に空き地があります。

お店はまったくありません。

不動産屋さんもありません。

駅から遠いのです。

真新しい建て売り住宅がたくさん建っています。

物件までの道沿いにはアパートもいっぱいです。

初めて降りた駅ですが、もし自分がここで物件を買おうとするとは到底思えません。

物件にたどりつく前に即撤退です。

こ、こんなところに賃貸物件を持っているなんて何とすごいチャレンジャーだあ!!

その物件は築30年以上のRCで、外見は団地のようなたたずまいでした。

部屋に入った瞬間、またも驚きました。

天井が高い!

RCの賃貸物件でこんなに天井が高いものは見たことがありません。

分譲マンションでもなかなかなさそうに感じました。

3LDKで70平米ですからファミリー向けです。

このあたりでは、アパートが多いのでワンルームは撃沈だが、ファミリーはいけるそうです。

駅周辺を見ただけでは、こんなことはわかりません。

黒海さんは、地元が近いので、状況がわかったうえでこの区分を買ったそうです。

まだまだ驚くことはありました。

防音サッシとエアコンは国が無料で支給してくれるのです。

防音サッシのあるバルコニーの向こうには丹沢の山なみが望めます。

無料設備の理由は近隣に基地があるからです。

それを聞いて、天井の高いこの物件は、基地関係者向けに設計されたのではなかろうか、と想像しました。

もし、この物件でベース契約が取れたら、すごい利回りです。

先ほどの設備が無料で付いてくるのなら、ますます利回り上がっちゃいます。

美しくリフォームされた部屋を見ていたら最初に物件まで歩いてきた時に感じたネガティブな印象がふっとんでしまいました。

ここで、ドルフ・デルースが何度も使う言い回しが、また頭をよぎりました。

"Things are never what they seem."

見かけと実体は決して一致しない。

不動産投資での物件選びは、物件を一面的にとらえてはだめでしょう。

そういう戒めです。

空から鳥の目で見るのと顕微鏡で見るのとでは見えるものが全然違うのです。

ある人にとってはゴミでもある人にとってはお宝です。

違うものを見ているのに「自分の見方の方が正解だ」と思うのは間違いです。

不動産投資は、自分の足で歩いて、現場を目撃すると「あっと驚く」まったく違うものが見えてきます。

その違うものが見える人だけがきっとお金を稼ぐことができるのでしょう。

2010年8月28日土曜日

地方高利回り物件購入、フルローンは破綻への道

毒舌で有名な東京の不動産投資家Lさんが最近繰り返して発言されているのが、見出しの言葉のような内容です。

Lさんは最近は、セミナーや本に書いてあるようなことは「害になることばかり」と繰り返しおっしゃっています。

家賃がどんどん下がる地方物件を買ってはいけない。

それをフルローンで買うような人は必ず破綻する。

これは、地方は必ず家賃が下がるという前提の議論です。

現実には地方だけでなく、首都圏でも下がっています。

ミニバブルが起こるような東京23区内ですと、家賃の上昇・下落は急角度です。

地方物件は、家賃が下がる角度は急ではなくだらだらと下がり続けるだけ。

下がり続ける家賃で客付けもままならない状態が続くと、返済比率の高いフルローン投資は行き詰まります。

そういう話です。

賃貸業界はお先真っ暗だそうです。

いわゆる悲観論です。

一方でLさんは楽観論も話されます。

それは、不動産投資は参入者が少ないので株やFXに比べるともうかる可能性が高いということです。

もし、不動産への参入者がもっと増えたなら物件価格も上昇するはずだが、そういう事態にはなっていない。

買う人が少ないので、買う時期を見誤らなければ成功する確率は高い。

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2010年8月16日月曜日

所得税率を下げることがサラリーマン大家の最大のメリット

現在の所得税率は5段階に分かれています。

10、20、23、33、40%

体感的に言えるのは33に到達すると、貯蓄が難しくなります。

40でたぶん死亡(笑)です。

所得税が高くなれば、住民税も高くなります。

住民税が高くなれば国民健康保険も高くなります。

33だと毎月の公共的な支払いが多くて呆然となります。

しかも払うわりには大したサービスも受けていないのにですよ。

これが、累進課税というものの実体です。

収入が上がれば上がるほど、「何も対策をしなければ」お金が貯まらなくなるのです。

これは、自分で税金を払っているという実感のない人にはピンとこない場合が多いようです。

顧問の税理士によると、サラリーマンは源泉徴収で税金を先取りされているので、痛みに気づきにくいが、申告してから払う人の場合は、負担に敏感である、ということです。

公務員でもないのに、役所に先に税金を給料から天引きされてしまうという制度が日本に存在します。

源泉徴収です。

この制度がなくならない限り、税金に関する真実は大多数の国民には理解されずに終わるでしょう。

これを自分で理解して、税の仕組みを自分に有利になるようにするにはどうしたら良いか。

その答えが確定申告を自分でやってみる、ということと、

不動産投資をやってみるということです。

ゲームに参加しなければゲームの仕組みも分からないし、ゲームで勝つこともできません。

2010年8月14日土曜日

SEOアドバイザーのヒントは不動産賃貸業にも使えるのか?

8月1日のセミナー講師だった滝井秀典さんの話を聞いてから考えたことです。

滝井さんはSEOの専門業者です。

彼の話では、不動産業者の例は出てきませんでした。

そこで、SEOの考え方は不動産業でも実際に使われているのだろうかと自問してみました。

灯台元暗しでした!

賃貸仲介業者でネットでの集客を行っていない業者はありえません。

賃貸物件を探す人は、いきなり不動産屋さんに飛び込むことはないそうです。

事前にネットで入念に情報を調べてから店にやってくるのです。

つまり、ネットに情報がなければ、不動産賃貸の営業は成り立たないということになります。

とはいえ、不動産仲介の大手は、依然として駅近の一等地の路面にオフィスを構えています。

こういう業者はネットでの集客力もあり、同時にお客さんが入りやすい場所に店を出しています。

ネットの集客力とリアル店舗のパワーを複合させているのです。

ブランドネームだけでネットで集客することは可能ですが、そういう大手はSEO業者に多額の予算を使っていることは間違いないと思います。

こういう業者に賃貸の客付けをお願いするということは、業者がSEOにかけた料金を広告料という形であなたが間接的に払っていることになります。

もし、あなたが自力で集客のためのサイトをつくり空室を埋めようとするなら、SEO対策にかかる費用を負担するか、自分でSEOの基本を理解しなければなりません。

そのうえサイトづくりに時間とエネルギーを注がなければなりません。

いずれかにお金をかけなければ、集客をすることはできません。

両方にお金をかけたら損します。

そこで、ウチが選択する方法は

1)仲介業者にお願いする(成約したら当然広告料は払う)

2)自力で部屋の詳しい情報を載せたサイトをつくって、そのURLをお願いした業者に教える

このふたつを同時にやるということです。

美しくリフォームした部屋の写真を数多く載せて、部屋の出来映えをアピールします。

これを見た営業マンは、この部屋なら決まりやすいと感じてお客さんに紹介してくれます。

あくまでも営業マン向けにアピールするためなので、部屋を探している人にネット上で検索して拾ってもらう必要はありません。

「グーグルで検索上位に表示させる」なんて大志は抱かなくてよいのです。

営業マンがお客さんなので、営業マンが営業しやすい物件であることに説得力をもたせることが目的です。

これだけしかやりませんので、無料のフリッカーやピカサ、無料ブログなどを使えば、投資ゼロ円で営業強化できます。

もう一度繰り返します。

「SEOの費用は仲介業社が払っている」。

「再びあなたがSEOにお金をかけてはいけない」。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2010年8月12日木曜日

何を売るのかがはっきりしていれば不動産でもソーシャルメディアは使える

何を売るのか?

誰に売るのか?

買う人は何が知りたいのか?

この3つの問いに具体的に答えられなければ物(サービス)は売れない。

これが、8月1日に開催されたセミナーで田淵さんが言っていたことの骨子です。

ツイッターを使う前に最低限おさえておかなければいけないポイントです。

これは、別にソーシャルメディアを使う際の基本事項というよりは、広い意味ですべての商売の基本となります。

「何を売るか」ははっきり売り物が決まっている人は簡単です。

誰に売るか、というのは意外と難しいのです。

でも、田渕さんが言うには「欲しい人にだけ売れば説得する必要がない」ので売れやすいそうです。

買う人は、いったい何を知りたいのか、という部分についてはネット上では検索という方法である程度調べることができます。

流れとしては、

売るものが決まったら

欲しがっている人を集めて

欲しい情報を与える

このプロセスで売るわけです。

売るものがあって、誰に売るのかがはっきりしていれば、「数の多さ」ではなく「買いたい人の多さ」で勝負するべきだ。

これが、田渕さんが強調されたことです。

この理論を不動産賃貸業にあてはめてみます。

無理矢理(笑)です。

売り物=部屋

買う人=賃借人

知りたいこと=部屋の情報

この要素を前提にソーシャルメディアの利用をうまく組み込めば、「売りたい物」を「買いたい人」に売ることが効率的になる...のでしょうか。

元不動産の仲介業もしていたという田渕さんに、仲介のサイトをどうつくったらいいのかという質問をしてみました。

セミナーの翌日にお世話になっている不動産仲介業者にサイトのつくり方などをアドバイスしなければならなかったからです。

「物件の写真をこれでもかというくらい撮ってサイトに載せればいいんじゃない」

そういうお答えが即座に返ってきました。

賃貸アパートを借りる人が一番知りたいのは、どんな部屋かということ。

当たり前のように聞こえますが、賃貸物件の紹介では意外とこのような情報は、きちんと伝えられていないようです。

写真や情報を詳しく教えてしまうと、ほかの業者にお客さんを取られてしまう、という懸念が仲介業者にはあるそうです。

情報の完全な無料開示が、見込み客に対してどういうインパクトがあるのかは、実際にやってみなければわからないでしょう。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?


2010年8月8日日曜日

不動産投資にソーシャルメディア活用でレバレッジかけられる?

不動産投資や賃貸経営は、はっきり言って電話とファクスだけ使えばすむような世界であったし、今でもそのような傾向があります。

そこに、ソーシャルメディアなんてものを持ち込むなんて、普通に考えたら無理ありすぎのような...。

とりあえず、ネットの世界での潮流を気にかけていることは、不動産に限らずビジネス全般において必須だという意識で参加しました。

8月1日に開催されたマスターマインドマーケティングセミナーで学んだことです。

ソーシャルメディアには効率性もなければ効果もない。

まずそこを見極めたうえで使い始めなければならないということです。

たしかにだるいです。

ツイッターをずうっと見ていていちいち反応しなくてはならない。

ブログに何か書くたびにFacebookにリンク貼らなきゃならない。

YouTubeにコメント付くたびに返信する。

結構時間を取られて手間がかかる割にいつ効果が現れるのかはわからない。

効果を得たい人にとっては、つらい作業になる可能性があります。

もちろん純粋にお金を生み出すなんて考えていない人は問題ないんです。

しかし、マーケティングは好奇心のある人が成功するそうです。

ソーシャルメディアは好奇心がないと続かないし、やる意味ないですね。

「ゲイリーの稼ぎ方」(原題:Crush It!: Whay NOW is the Time to Cash in on Your Passion)の著者ゲイリー・ヴェイナチャックもスカイプで米国の自宅から質疑に応じてくれました。

米国では16~22歳の人はツイッターはあまり使わないそうです。

なぜなら携帯電話でテキストメッセージ(ショートメッセージ)を一日中やっているからです。

ゲイリーがツイッターでやっていることは、何かを質問している人に答えて、自分のプロフィールを見てもらい、サイトURLをクリックしてもらうという流れをつくることです。

最初は売り込みはNG。ツイッター上で人間関係を築き上げてから初めて「売る」。

それを地道に実行しているから、ソーシャルメディア上で築き上げた人脈が、すごい売り上げにつながるわけです。

ツイッターの使い方の順番としては、人々が一体何を発言しているのかを調べて

→その人の疑問に答える→自分のツイッターへ人が来る→そこからブログやサイトへ呼び込む

そういう流れのようです。

この流れを不動産賃貸経営に応用できるのでしょうか。

賢い人ならできるでしょうね。

私は賢くないので、うまいアイデアは今のところありません。

賃貸募集の分野に限って考えてみると、ウチは通常、不動産仲介業者に頼っているので、ソーシャルメディアとの連携は、難しいかもしれません。

仲介業者に客付けをお願いする以前の段階で、何かうまいことをやれる可能性はあるはずですが、やたら手間と時間がかかることはやらない方が良いですよね。

でもチャレンジしないことには何も新しいことは始まりません。

すばらしいアイデアのある方は「こっそり」教えてください。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2010年7月27日火曜日

不動産ブローカーも参入するソーシャルメディア

冷静に考えれば当たり前と思えることですが、重要な真実が書かれている本を読みました。

米国でソーシャルメディアを活用して資産を築き上げたウクライナ移民の米国人が書いた本です。

ゲイリー・ヴェイナチェック著

「ゲイリーの稼ぎ方」

家業のワインショップの売り上げを激増させ、さらにユーチューブでワイン専門番組を立ち上げることにより、収益を加速させることに成功した若者です。

1度も就職したことはない根っからの商売人です。

邦題が「稼ぎ方」ですから直接的なビジネスのノウハウを披露したお手軽な本かと予想していました。

実際は相当に真剣なコミットメントを読む人に迫る内容です。

「あなたが一番好きなことをやって金をもうけろ」

そう言っているのですが、

「すべてのエネルギーをそれに注ぎ込め」

とも言っているのです。

これは、ビジネスを立ち上げようとしている人にとっては、意外な盲点です。

世の中で、本当に好きなことを、すべてのエネルギーを注いでやり通して成功している人はいるのだろうか。

そういう疑念がわいてきます。

同時に「本当に成功している人は、それをやっているよね」とも思えます。


そんな本の中で、なんと不動産業のソーシャルメディア利用例も紹介されていました。

イアン・ワットというカナダのブローカーです。

http://www.ianwatt.ca/

かなり濃いという点ではゲイリーと似てますね。

2010年7月10日土曜日

不動産所得の税務申告をプロに頼むと魔法のように金が儲かる?



「税務申告をプロに頼むと金が儲かる」のではなく「金を損する」のではないかという疑念が消えませんでした。

収支の内訳と申告書を作成するだけだったので、ウチの賃貸規模なら、自力ですべてやれる。

そう思っていました。

複式簿記で記帳しない不動産所得の申告では、10万円の控除しか取れません。ですが、その方がわざわざ税理士にお願いして65万円の控除を受けるよりメリットがあるのではないか、という考えです。

とは言っても申告に関する領収書や資料の整理・記録には結構な時間を取られてしまいます。

お金で時間を買うのもありだなと発想を転換することにし、税理士を探す方向に進み始めました。

税理士を支援するビジネス関係にある人に聞いたら、パソコンやメールをまともに使いこなせる税理士は全体の30%しかいらっしゃらないのではないかという言葉が出ました。

これを聞いてさらにびびってしまいました。

びびっていてもしょうがないのでネットで自宅の近辺で開業している税理士を探してみました。

まともなサイトをつくっていない税理士や法人はNGにしようということで検索しました。

まともそうに見えるサイトを設置しているからといってまっとうな仕事をしているわけではありません。

最初のとっかかりとして、一か八かになるかもしれない知り合いの紹介から始めるのはちょっとどうかなと思い、この方法でいくことにしました。


「地名+税理士」でクリックすると、かなりありました。

中には、「税理士で金儲けしよう」なんていう怪しいつくりのサイトもあり、笑えました。

この中でサイトの中身がまともで自宅に近く、さらに自社ビルも所有している税理士事務所を訪ねることにしました。

確定申告3期分と所有物件の資料をお見せして相談しました。

やはりプロです。

たちどころに記入の不備を指摘されました。

勘定科目の分類もこうした方が良かったという提案もありました。

税務署が目をつけている部分はどこなのか。

それに対する対策は?

そんな役に立つ情報が次々に明らかになりました。

これからの申告対策の見通しもズバリ指南していただき、ありがたいことでした。

大筋では、

まだ法人化は時期尚早

来年は複式簿記で65万円の控除をいただく

同時に来年から専従者給与を支払い始めることで所得を分散する

このような基礎的プランをいただきました。

これだけの相談内容を無料でやっていただいたということで、大変な価値のある面談でした。

税理士に申告をお願いするつもりの方は、是非このような方法でまず面談されることをお勧めします。
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2010年7月3日土曜日

ローン金利が低いといっても実質金利で考えると喜べないかも

「実質金利」という言葉を初めて聞きました。

銀行はお金を貸している人に対して、その借り主からの金利で儲けているわけです。

この金利は実は、物件を買うために借りたローンの金利に加えてほかの要素に影響されるということらしいです。

借りることにより、貸主である銀行に金利をあげることになりますが、もし、あなたがその銀行に定期預金をしているならば、その金利をもらっていることになります。

ここで、うっかり忘れているのは銀行に入ったままになっている定期預金の額です。

もし1000万円を定期で預けて0.5%の金利で利子をもらっていたらどうなるのでしょう。

この1000万円を頭金にして利回り10%の物件を買った方がずっともうかるのではないでしょうか。

ですから1000万円を定期預金で入れてくれたら、物件のローンの金利を3%から2%に下げてあげるよ、と言われても冷静に考えなくてはいけないようです。

「1%台」で長期借入していたある社長は、まわりから、「すごいですね」と言われていたが、この社長の実質金利は6%だったそうで、理由は定期預金がごっそり入っていたからだそうです。

金融業界では実質金利のことを「ジッキン」と呼ぶそうです。これを口にすると担当者はビビる(笑)らしい。

実質金利の計算方法は、「無担保で16億円借りる小山昇の実践銀行交渉術」に書いてあります。

この本は、不動産投資をする人のために書かれたものではありませんが、銀行から融資を有利に引いて経営をうまく回すためにはどうしたら良いのかというノウハウが満載です。

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2010年6月27日日曜日

賃貸営業マンを部屋に連れ込むことが空室対策に?

賃貸仲介の営業マンをリフォームした部屋に連れ込む、いや見ていただくことは本当に重要ですね。

なにしろウチの場合は、営業マンさんが入居したい、ということになっちゃいましたから。

連れ込むどころか、住まわせてしまったのです。

賃貸の空室を埋めるために、仲介業者を頼りにしているのなら営業マンの力が大きい。

それは当然ですよね。

まず自分の目で見て、納得して、自信を持ってお客さんに勧められる。そう思ってもらったらお客さんに紹介してもらえるのではないでしょうか。

賃貸を探しているお客さんに対する説得力が生まれます。

この大家なら、このように部屋をキチンとリフォームしてくれて、お客さんを紹介しやすい。

そういう風に確信してくれたらしめたものだと思います。

そのうちに「大家・物件名・きちんとリフォームされた部屋」がしっかりと営業マンの頭の中でリンクされて、常に積極的に紹介してもらえるようになるのではないでしょうか。

これは東京地区の物件の話ですが、営業の方によると、まともにリフォームされる前に内見させて、契約を取ってからリフォームをするという大家さんもいるそうです。

驚きですが、そういう事実もあるのなら、その地域では、値付けさえ大きく間違わなければ満室を維持することはできるのではないかと思いました。


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2010年6月24日木曜日

350万円リフォームで12万円の家賃は投資じゃないけど...



テレビを見ていたらとっぴょうしもない賃貸部屋をつくって物好きに貸している不動産業者を紹介していました。

「楳図かずおプロデュース」かなと想像しちゃうような紅白シマシマの部屋。

ラブホテルのような巨大なタイル風呂で色はケバイ赤が基調。

誰が住むねん!

つっこみ入れられたいがためにつくったような賃貸部屋ばかりです。

最後はプロレス部屋でした!

1Kの部屋を改造して「リングもどき」を窓際に設置してます。

プロレスマニアを賃借人として狙ってるようですが、それって違うでしょって感じ。

これで、家賃はリフォーム前7万円を12万円に上げて貸してるそうです。

工費はナント350万円!

いったいどこの大家がそんな金だすねん!

なんてね。

大家がそんな金かけて家賃を上げようと思うわけありませんよね。

これは不動産業者が自社物件で遊んだだけだと思います。

しかもテレビでの宣伝用につくったのでしょう。

確定申告では、なんらかの経費(広告宣伝費?)として計上するつもりのはず。

番組の中ではこの業者は管理物件は何百もあると説明していました。

くだらないお金の無駄遣いに見えるものには、実は金もうけのスキームが隠れていることがあります。

常識的には、リフォームなど経費にお金をかけることは、NGです。

でも、それは規模の小さい個人の投資家が賃貸運営していくうえでの話かもしれません。

経費をかけてもテレビで宣伝してもらえば、純粋に広告費をかけてほかの媒体で宣伝するよりもずっと安く済んで効果的なのかもしれません。

同じリフォームでも低所得投資家と大規模事業では、やることの意味が違ってます。

面白いですね。

経費は事業を拡大させるために必要なものです。

では、リフォームの経費は何なのでしょうか。

リフォームであろうと何であろうと、事業を拡大させて儲けに貢献するのであれば高い経費をかけることも正解でしょう。

単純にリフォーム費用を抑えるということが、すべての不動産投資家にとっての正解ではないということだと思います。

ただ、現在のウチの状況ではひたすらリフォーム利回りを上げて、キャッシュを蓄積することが正しい方向性だと信じています。

2010年6月19日土曜日

空室対策としてリフォームで床が輝けば満室経営できるのか



最近、退去があった部屋をリフォームしました。

今までクリーニング業者にはがっかりさせられることが多かったので、今回の出来映えは、非常に良く見えました。

何が一番気に入ったかというと

フローリングがピカピカに光っていたのです。

20年も経過している物件ですが、最初に建築した業者はフローリングの材質に良いものを使っていたようです。

最近のペラペラのうっすい合板ではないのです。

まだまだ使えそうな状態でした。

上からCFを貼るのはコストががかかるので、剥離とワックスでお願いしました。

剥離剤をかけたフローリングは色が抜けます。その後にワックスをかけるのです。

このワックスがけの作業が床の光り方に大きく影響するようです。

今回の業者さんは10回くらい重ね塗りをしたそうです。

新品かと思うほど輝いて、黒っぽかったフローリングは明るい茶に変わっていました。

この業者さんは、賃貸物件を中心に仕事を受けているそうです。

「床が光っていると決まりやすいと不動産屋さんが言ってました」

そういう発言がありました。

お客さんを案内して内見してもらって賃貸契約まで持っていくのが不動産屋さんの仕事です。

彼らが経験している実例をもとに、クリーニング業者に「床を光らせる」ことを注文していると思われます。

床は部屋全体の中で占める面積が大きいので、光っていると部屋全体の光量が増えるのでしょう。

明るさというのは、借りる側としては重要な要素です。

日本人の多くは、住宅は中古より新築を好むと言われています。

中古と新築を比べれば、言うまでもなく明るさが違うわけです。

ですから、中古物件は明度を上げることに集中すべきではないのでしょうか。

20年ほど前、自分が賃貸部屋を借りるために不動産屋さんに連れられて内見した時の印象を思い出します。

RCの新築マンションでした。

最初に6階の部屋を見せられました。

その後、3階がまだ空いているということで、見てみました。

同じ作りで方位も同じすが、愕然とするほど日当たりが違いました。

おそらく6階の方が賃料も高かったと思います。

今なら、あれは、6階の部屋で決めさせるための策略だったのだろうと想像がつきます。

どれくらい賃料に差があったのか覚えていませんが「より明るい」という印象だけで、決めてしまったのです。

今回の部屋は1階ですが、すでに埋まってしまった3階の部屋を希望していた方が、同じようにリフォームするのなら借りたいという希望を出されていました。

ありがたいことにリフォームが終わった部屋をご覧になり、正式契約が成立しました。

結論!

クリーニング業者さんには床をピカピカに光らせ、金属など光りそうなものは、すべて輝くように磨いていただくよう注文しましょう。

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2010年6月14日月曜日

再建築不可物件でも高利回りならいけるのか



あるところにすごく借金を背負って、にっちもさっちもいかなくなり、自宅を手放すはめに陥った男がいました。

その借金を返すために自宅を売ることになりました。

その物件を仲介するある不動産屋さんがいました。

その不動産屋さんは、知り合いの不動産投資家に、この家を買わないかと持ちかけました。

この投資家は興味を示し、家を見に行きました。

家は築浅で駅からも5分くらい。貸せば家賃もそこそこいけそうでした。

利回りも10台半ば以上いきそうです。

ところが、ひとつ大きな問題がありました。

この物件は再建築不可でした。

がんばれば、再建築可の条件にもっていくことは可能です。

でも、がんばってお金と労力を使っても絶対再建築可となる保証はありません。

悪いことに、この投資家にはお金がありませんでした。

だが、お金がなくても融資を受ければ買えるのが不動産投資のすごいところです。

投資家は再建築不可物件でも融資をしてくれると言われているローン会社に打診してみようと考えました。

ローンが思ったとおり出れば、現金は、わずかの手数料のみのフルローンとなる可能性もありました。

しかし、残念ながら賃貸として利用するにはリフォームにお金をかけなければなりません。このお金までは出ません。

ここで投資家は、ハッとわれに帰りました。

なけなしのお金をつぎこんで、しかも多額のローンを組むことにメリットはあるのでしょうか。

賃貸付けに成功しても、果たして長期間住んでいただけるのでしょうか。

これから投資を続けるうえで与信に傷が付くことになるのではないのかな。

色々な考えが渦巻き...

結局、投資家はローンの打診もせずにこの不動産購入の話は流れてしまいました。

この後、この投資家は知り合いの投資家へ、この物件の話をもっていき、買い手は複数現れました。

価格は最初にもちかけられた額よりは、1割以上値上がりし、ある投資家が現金で買うことで決着したようです。

現金購入なら与信に傷はつきません。

だが、利回りも当初より下がりました。

結論。

再建築不可物件にも立派に市場はある。

だからと言って買って良いかどうかは、投資家である「あなた」が決めることです。

儲かるか傷つくかは再建築不可であるという条件を有利な要素として引っ張れるかどうかではないでしょうか。

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2010年6月6日日曜日

賃貸併用住宅と住宅ローンで稼ぐなんて夢だと思った方が良い

自分で賃貸併用住宅を建てておいてこういうことを言い切ってしまうのもナンだと思います。

でも、確かに儲けることは難しいんです。

住宅ローンを利用することはできるが、ローンの額は予想より膨らんでしまう可能性があります。

しかも、賃貸の部分を50%以下に抑えなければなりません。すると減価償却を取れる額も減ります。

さらに、大きな問題は建築費です。

これを素人が低く抑えるのは至難のワザです。

ハウスメーカーに丸投げなら、ぼったくられます。

工務店にお願いしても建築費のカラクリに詳しくなければ、まけさせるのは難しいでしょう。

うちのように建築家に設計・監理をお願いしたら、建築費の10数%はもっていかれます。

土地を持っていれば、建築費にある程度お金をかけられるかもしれませんが、投資として見れば、まず利回りは期待できません。

ネガティブ条件ばかり、挙げてみましたが、これらの条件をプラスの方向へ持っていける力のある人だけが、賃貸併用住宅を建てるうまみがあるのではないでしょうか。

土地を持っていて、建築費を安くすることができるのは、「設計能力の高い工務店兼不動産投資家さん」みたいな人ではないでしょうか。

あっ、土地っていうのは賃貸の需要がある場所じゃないとだめですよね。

ハードル高すぎ!

もし、あなたがそんな条件と能力のある人だったら挑戦してみてください。


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2010年5月31日月曜日

お役所にDMをばらまいて収益物件の空室を埋める対策はできるのか

「なぜ消防署で住宅ローンがバカ売れするのか?」

そういうタイトルの本を読みました。

消防署と住宅ローンがうまく頭の中で結び付かなかったので思わず書店で手に取って買ってしまいました。

「消防署」で売れた。

ではなく実は「お役所」で売れたのです。

お役所およびその出先機関にDMを大量に郵送して、住宅ローンの契約を大量に取ることに成功した銀行マンの話です。

お役所は、人間関係が密なコミュニティーです。

そこへ商品を売り込むと、その密なコミュニティーの中で商品が人間をとおして伝播して売れやすくなる。

そういう実践をとおして、獲得したノウハウを説明した本です。

なぜこの本が役に立つと思ったのか。

空室対策です。

物件の賃貸募集チラシを配って宣伝できるのでは?そう直感したからです。

現在の状況では、賃貸を探す人の大多数はネットで検索して賃貸物件を探しているようです。

ネットで探している人が多いのなら大家が自分でサイトを開設して部屋を探している人をサイトに誘導して契約に持ち込むのが手っとり早いと思います。

ところが現実は厳しいのです。

大手の賃貸仲介業の会社が運営しているサイトは、お金をかけてサイトが検索結果の上位に出てくるような工夫をしています。

いわゆるSEO(検索エンジン最適化)対策をしっかりやっていると思います。

おそらく専門業者に安くない費用でやってもらっているでしょう。

あるいは、ネット広告(PPC広告)などで、検索画面上位にサイトリンクが登場するように広告費を使っていることも考えられます。

これをネットに詳しくない素人が、いきなりサイトだけを開設して、大手と同じようなレベルで検索結果に上位表示されようとしたら大変な労力(お金)が必要です。

チラシを「効果のありそうなグループ」に直接ばらまく。

この方法の方が人を動かすためには、ネット頼みにするよりは、より簡単なのではないかと思ったのです。

いまだにティッシュに広告を入れて街頭で配る会社はあります。

自分からパソコンや携帯で物件を探す人もいれば、「紙」で目の前に提示される情報に惹かれる人もいます。

チラシを直接渡すという行為。

これは「自分で探す」という手間をはぶいて、さらに「多くの物件の中から選択する」という面倒くさい作業を賃借人候補者にさせないわけです。

ちなみに、この著者が実験を重ねて最も効果が上がったお役所のカテゴリーは、

「汗水系」、「緊急出動系」だそうです。

チラシの色は

ピンク

が1番だそうです。


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2010年5月12日水曜日

不動産経営:家賃は家計の中で最も順位が低い人が滞納する?



うちの物件でも何人か毎月の家賃の入金が遅れる賃借人がいます。

困ったものですが、この人たちのお金の使い方までいちいち「教育的指導」をすることは不可能です。というか、したくない。

他人の価値観を自分の尺度で考えてもだめなことは分かっています。

でも、言いたい。

家賃は、あなたの支出の中で、最優先な項目と考えるべきでしょ?

この「私的」一般常識が通用しない人たちがいるのです。

家賃の支払いを遅らせたり、滞納したりする人たちの経済的特徴は、あるそうです。

やたらタクシーを使うというのもそのひとつだそうです。

私なんかタクシーは恐ろしい乗り物というイメージしかないのでなかなか乗れません。

メーターが上がるたびに怖くなってきます。

タクシーが怖くない人は、家賃も怖くないのでしょう。

というわけで、先日、家賃を遅らせる常習者の方の玄関であるものを発見して、ひいちゃいました。

ソバ屋で店屋物を出前して食った残骸があったのです。

私は、家賃も払えないお金に困った人というのは、いったい何をやっているのか想像がつかなかったのです。

これで、やっとうすうす気づきました。

そうです!

ただ無駄遣いしているだけなんですね。

家賃が払えなければ住居を追い出されて大変なことになるかもしれないはずなのに、店屋物をのうのうと食える神経が全身をめぐっているのです。

でも、なぜか家賃を遅らせたのに、次月は期限までに支払うという覚え書きには署名して返送してくるという律儀さがあります。

このあたりもなーんも考えてない証拠かもしれません。

不思議です。

私がその人の立場なら、出前のソバをすすりながら、そんな紙切れは破り捨ててポイです。

賃貸業を始めてみると、色々な人間の生態が見えてきます。

2010年5月4日火曜日

賃貸リフォームをいかに効果的に仕上げ利回りを上げるか

ご夫婦で収益物件を経営されている赤川夫妻の初めての1棟もの物件の空室を内見させていただきました。

さすがに普段から不動産投資の勉強と研究を怠らないお二人の努力が実っているという感じでした。

特にステキだったのは、部屋の古さや汚れから「目をそらす」小物のテクニックです。

部屋の壁紙やフロアは、夫妻がリフォームをする前に、業者が、工事をしていましたので、手を加える余地がなかったようです。

それ以外の部分をいかにお金をかけずに、見栄えを良くして賃借人を引きつけるかを工夫されていました。

部屋のレベルにマッチした絶妙のディスプレーは、管理の不動産業者も「これは業者さんがこのような企画をされたのですか」と聞かれたほどの出来映えでした。

物件の引き渡しの瞬間から、リフォームを実施し、すでに申し込みが入っているそうで、お二人の気合いが感じられます。

「金をかけずに」しかも「センス良く」というのは、やってみなければわかりませんが、すごく難しいのです。

一点豪華主義で、古ぼけた部屋には不釣り合いな高級な設備を付けてしまったりとか、不必要なハイテク設備を新設したり、ということはよくあります。

この部屋にはカラーテレビモニターフォンもありませんし、シャワートイレも付けていません。

奥様の手作りの額縁やイケヤの照明などを効果的な位置に
配してあるのです。

高価なものはひとつもありません。

コストパフォーマンスを最大に追求することがリフォームの成否を決めるなと思いました。

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2010年4月27日火曜日

空室を少なくして家賃を稼ぎ続ける方法にひとつの正解なし

賃貸業はいかに空室を少なくして、家賃を稼ぎ続けるかにかかっています。

この空室を埋める方法については、いろんな人がいろんなことを言っています。

約1年で4室の空きが出て、それを埋める作業をしなければいけなかった経験から考えると、本に書いてあることやセミナーで話されること、経験者が語る話は、すべて正解であるし、すべてはずれでもある、と思います。

なぜか...

収益物件には、「これが標準」というものがないからです。

立地、建物構造、周辺環境、経済環境、不動産業者のタイプなど、さまざまな条件が物件により違うのです。

A市で広告料を業者に3カ月払わなければならないというのは、その地域では常識かもしれませんが、B市ではどうなのでしょう。

家賃が安い立地と高い立地で同じようなリフォームで良いのでしょうか。

仲介業者への広告料は多ければ多いほど良い?

これについては、その地域に潜在的需要が多ければ有効かもしれません。

しかし、そもそもお客さんの数が少なければ営業マンが客を連れてきてくれる可能性は低いでしょう。

営業が「がんばれば」客を連れてくることができる地域とそうでない地域では、まったく市場環境が違うということです。

不動産業者によっては営業マンへのキックバックを認めている場合もあるし、許していないこともあります。

敷金礼金の割合も地域によって全然違います。

敷金礼金をきちんと取っていながら空室の少ない地域は、この費用を低く抑える意味はないかもしれません。

へたに敷礼ゼロにしても、「ちょっと背伸びをして」その地域に住もうとする人と契約した場合は滞納リスクがあります。

とにかく賃貸客付けのたびにさまざまなパターンを試して、自分の物件周辺の市場の環境を観察しながら、それに合ったやり方を試行錯誤するしかありません。

修行です...

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2010年4月25日日曜日

不動産で節税のスキームをつくり資産を築く方法を考える

ある本を読んで節税と資産構築の関係が図として頭に描けるようになりました。

不動産の収支が赤字なら、個人の所得に赤字をプラスすれば、所得が圧縮できるし、所得税がゼロになる程度までいく場合もある。この税の仕組みを利用するためには、個人事業主で青色申告をしなくてはなりません。

法人を設立した場合、法人の赤字は個人の所得に加えることはできません。

法人の赤字はその法人の所得に加えることにより、赤字により法人税が少なくなるのです。

法人の利点は、その年の赤字が所得をゼロ以下にする場合は、その年だけでは、使いきれなかった赤字分の額を事業年度の翌期以降7年先の申告まで赤字を繰り越して使えるということです。

個人事業の場合は最長3年までしか繰り越せません。

個人事業のままで不動産を買い続けるか、法人を設立した方が良いかの見極めは、なかなか難しいのです。

個人事業の場合は、個人の資産を膨らませることが目的なら、税金を払いすぎてはいけない。

法人の場合も同族会社であり、家族を役員や従業員としているならば次のように考えられます。

法人の税額と家族の税額を総合的に考えて、両方を合わせた資産が増大するようならば、それは事業としては、成功とする。

法人と法人から収入を得る個人の収入を最大限に増やし、同時に税額を最低に抑えることができるなら、その事業は総体として、「儲かる」ことになるのです。

法人の収入を増やした結果、税額が増加し続ける一方ならば、資産は、なかなか増えないという現実にぶちあたります。

これを打破するスキームをつくりだすためには課税の仕組みを理解する以外ありえません。

節税とは、こういう理論を理解して、自分でスキームを立案して実行できる人だけが成功するのだと思います。

この結果、税制というのは、複雑化することはあっても、わかりやすくなることはないのです。

税金を取る側と取られる側のイタチごっこは永遠に続き、税制を理解して自分の有利な方向に運んでいける人だけが資産を残すことができる。

資産構築では、それができる人が真の勝ち組だと思います。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2010年4月18日日曜日

「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」が4刷に

石原 博光さんの2冊目の本


「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」

なんと・・・

4刷目突入だそうです。

すごい勢いです!

これで、13000部だとか。

以前、不動産投資系の本はおよそ5000部くらい売れれば良い方ということを聞いたことがあります。

この時期に、不動産投資の本が売れるというのは、やはり内容が充実しているからでしょう。

「まずはアパート一棟、買いなさい!」の感想はこちら

この好調な2冊目につられて

1冊目も売れているらしいです。

「満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略/石原 博光」


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2010年4月12日月曜日

カードローンはスルガ銀行より融資金利がちょっと高いだけだが不動産投資で使って良いのか?

カードローンというのは不動産投資で使うものではない、と長らく思っていました。

ところが、最近、その思いこみが崩れ始めました。

実際にカードローンを使っているという人がいるのを知ったからです。

その方は、すでに何棟も収益物件を保持していらっしゃるのです。

政府系の金融機関に融資をお願いしようとしたが、書類を出すのが面倒くさくなったから、ということらしいです。

リフォームの資金として利用されたようですが、リフォームという必要な投資のために資金を調達した、ということですね。

この事実だけなら、カードローンを使ったということは特に驚くべきことではないのかもな、と思えてきたのです。

ようするに高い金利を払っても、それを上回る投資リターンがあれば問題ないのではないでしょうか。

ただ、ひとつ大きな問題は、カードローンで借金しているという経歴は記録として残り、それは、銀行では閲覧されてしまうということです。

そうです。

銀行から融資を受けようとするときに不利な履歴が残ってしまうのですね。

いわゆる与信が傷つくということです。

融資を受けたければ、これは是非とも避けたいところです。

それでも借りてから、すぐに記録されるというわけでもないようなので、借りてから速攻、物件を買えば、セーフなのかも(爆)しれません。

以下は、あるメルマガに宣伝されていたカードローンの比較サイトからコピペしてみました。

------------------

株式会社モビット
モビットカード
300万円 7.5%~
18.0% 三菱東京UFJ銀行、プロミス、セブン銀行をはじめ、お近くの銀行、コンビニなど全国の提携ATMでご利用可能 【10秒審査◆安心の三菱東京UFJ銀行系】Netで申込完了⇒来店不要!カードのお申込から契約後の借入まで一切誰とも顔を合わせません!限度額300万円/入会金・年会費無料/電子領収書サービス
モビットの公式ページに移動し、お申込みできます。

イーバンク銀行
マイワンカード
500万円 4.9%~
17.8% 全国80,000台の提携CD・ATMでお借入・ご返済が可能。 ≪楽天×イーバンク≫業界最高峰の低金利★年利 4.9%-17.8%★10万円を30日間ご利用でお利息は、年4.9%の場合、【402円】です。さらに 入会で楽天スーパーポイント最大21,000ポイント進呈中♪
イーバンク銀行の公式ページに移動し、お申込みできます。

オリックス・クレジット
カードレスVIP
500万円 5.5%~
14.6% 専用ホームページ等からのお申込みで、登録口座へお振込します。 ご利用可能枠最高500万円まで。また、オリックスグループならではの優待サービスも満載!さらに、ネットかんたん申込みで、入会金・年会費が永久無料。
オリックス・クレジットの公式ページに移動し、お申込みできます。

シンキ株式会社 
ノーローン
300万円 9.5%~18.0% お近くのセブン銀行やイオン銀行など全国の提携CD・ATMで入出金可能! ≪新生銀行グループで安心≫
・最短20分審査
・来店不要 振込融資可
・取引に応じ、ネットマイル・Gポイント贈呈
ノーローンの公式ページに移動し、お申込みできます。

みずほ銀行
みずほ銀行カードローン
500万円 5.0%~14.0% くわしくはみずほ銀行公式ホームページでご確認ください。 ≪金利 年5.0%~年14.0%≫ご利用限度額は最大500万円。
さらに入会金・年会費は無料!24時間、お申し込み受付中!
みずほ銀行の公式ページに移動し、お申込みできます。

アコム株式会社
アコムカード
300万円 7.7%~
18.0% コンビニなどの提携先ATMでご利用ご返済が可能です。 パソコン、携帯から24時間お申込み受付。お申込み当日のご融資もOK はじめてでも安心!簡単5項目の3秒診断
アコムの公式ページに移動し、お申込みできます。

------------------

この中ではイーバンク銀行が最も金利が低いようです。

4.9%ですからスルガ銀行の4.5%よりちょびっと高い(笑)だけです。

イーバンク銀行で返済をシミュレーションしてみたら、こうなりました。

-----------------
シミュレーション結果
(マイワンの場合)
ご希望の利用限度額 500万円
年利率 4.9%
ご返済方式 元利込定額返済
ご返済日 1日
借入希望額 500万円
初回支払年月 平成22年6月
月々支払額 月支払額:50千円
支払回数 支払回数:130回
最終回支払年月 平成33年3月
最終回支払額 11,854円
総支払額 6,461,854円
--------------------

これだと11年ローンで毎月5万円返済ということになります。

500万円借りて6461854円返さなくてはならないようです。

1461854円が金利分です。

11年かけて返すとしたら、この金利分を上回るもうけを出せば、OK?でしょうか。

もっと返済を早くすれば、これより少ない返済額で済みます。

「ご利用は計画的に」!


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2010年4月11日日曜日

まずはアパート一棟、買いなさい!読後感

石原博光さんの「まずはアパート一棟、買いなさい!」を読みました。

石原さんの7年間の不動産賃貸業の経験と成果のエッセンスが、ぎっしり詰め込まれた本です。

まず自己資金を300万円準備して

利回り20%のアパート物件を3棟買って

10年後に年収1000万円を目指しましょう。

それが、骨子です。

それをどう実現させるかのノウハウについての、これでもかという情報てんこ盛りです。

おそらく、書いてあることをすべて実行できる人だったら、間違いなく本に書いてあることを実現できるでしょう。

ただ、私は根性もエネルギーも不足しているので、たぶんマネはできません(笑)。

ノウハウを書いた本を役立てるためには、まずは、書いてあることを実行してみることです。

実際にアパートを購入してから、様々な問題もふりかかってきますし、金を生み出す物件にするための努力を惜しむことはできません。

石原さんのような事業家として経験を積まれた人には簡単なことも、サラリーマンには難しいかもしれません。

私の感覚では利回り20%の物件を買うのは難しくないかもしれないが、その利回りを維持して経営し続けることは、かなり厳しいだろうとしか言えません。

なぜなら高利回り物件というのは、客付けが厳しかったりします。投資家がいやがるハイリスクな条件があるからこそ物件価格が安くなっている場合が多いからです。

だからこそ、そういう物件に挑戦しなさい、と本の中で、説かれています。

モーチベーションを上げたい投資家の方は読んでおいて損はないと思います。

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2010年4月4日日曜日

収益物件周りにサクラがあればバリューアップ...ですかね

ひとつの物件の前にはサクラ並木があります。サクラ並木は物件の居住者にとっても楽しみなものですし、物件の居住環境もリッチにしてくれます。

こういう条件は、不動産の場合、自分でつくりだすことは難しい。

最初から、サクラがあるような条件や環境を探して、収益物件を取得するなんて大変。

これも運というか縁ですね。

サクラのおかげで満室が続くのかどうかは、わかりません。

もうひとつの物件は、建物の前にサクラがあるわけでは、ありませんが、駅周辺の街路には立派なサクラが並んでいます。

今が満開の時期です。今を逃すと来年まで写真は撮れません。

うちの重要な広告ネタとして、撮影しておきます。

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2010年4月1日木曜日

金融機関の融資面接で学んだこと

先日、融資の面談のためにある金融機関に行きました。

融資の申し込みの後、必要書類を提出するように指示が来ていたので、担当者に所有収益不動産の経営状況や確定申告などの情報を渡していました。

面談が始まってちょっと驚いたのですが、その担当者は、収益物件の購入価格や頭金の額などを聞き始めたのです。

ここに書いてあるのですが、と言いつつ彼が手にしていた私が準備した書類の中を指さして説明しました。

私の頭の中には

「あんた、事前に渡した書類をまったく見ずに面接にのぞんでるの?」

「これって時間がすごくもったいないよ」

というような字幕がずらずらと流れてきました。

彼は電卓をたたきながら、書類に書いてある数字を自分の用紙に移していました。

いったいどんな計算をしたのやらわかりませんが、

結局、このような赤字を出す物件で「経営」をしているというのは、いかがなものか、というような「感想」を述べられました。

貸したくない理由をかたっばしから探し出し、こちらが持っている物件が全然もうからないよね、ということを延々と強調なさいました。

ようするに、それが例え、減価償却を多額に取っているから、とかいう不動産特有の利益圧縮の現実的結果があるにせよ、「赤字決算」は「悪」であり、「経営として成り立っていない」ということを言いたかったようです。

これは、融資を出す側の冷徹な論理であると思います。

こちらは、不動産収支を赤字にすることにより、個人の収入との損益通算で、個人の所得を圧縮するつもりでも、事業に融資を出す立場としては、個人の所得税圧縮と事業の赤字をリンクさせるという発想はないわけです。

事業単体として最終的に出てきた結果が赤字ということは、事業としては失敗と見なされる。

そのような「失敗している事業にお金を貸したくない」という理論を押し通されたら、それに反論するのは難しいということです。


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2010年3月30日火曜日

不動産投資の勉強:賃貸仲介プロの退去立ち会いの要領を見る

転出された賃貸部屋の退去立ち会いを先日実施しました。

以前、アパートの売買仲介でお世話になった仲介業者さんにお手伝いいただきました。

退去された部屋は一生懸命掃除された形跡がありありでした。

3年間男子学生さんが住まれていたとは想像できないほど良い状態でした。

それでも、壁に穴が開いていたり、取れにくそうな汚れなど指摘できる部分はありました。

プロの仲介業者のKさんは、てきぱきと問題カ所を指摘していかれました。

この際、決して、そういう部分に関して、どちらがどう責任を取るなどということは一切口には出されませんでした。

初めての退去があった時、管理業者が、退去者に対して、いろんなことを言っていたようで、修理の支払いに関して、後で若干の問題が発生しました。

同日にリフォーム業者に来ていただいて見積もりをいただくことになっています。

その見積もりに基づいて、退去者には精算した結果をお見せすることになります。

そこから、なんらかの交渉が発生する可能性はありますが、立ち会い時に、問題カ所の指摘のみにとどめていますので、大きな問題にはならないと期待しています。


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2010年3月11日木曜日

融資いただいたスルガ銀行にアパート賃貸経営の状況をご説明



昨年5月に購入した収益物件で融資をいただいたスルガ銀行へ、その後の経営状況などについて説明に行きました。

物件を購入してから初めての決算と確定申告が終わったので、書類をそろえて、経営は「うまくいっている」ことを強調しました。

初めての1棟ものの収益物件をスルガ銀行さんの融資のおかげで購入することができたことの感謝の言葉を担当者の方に述べました。

最近は、不動産投資家にとって、有利な条件で融資を出していたスルガ銀行も、融資の条件を厳しくしているという噂を聞きます。

このことを担当者に率直にぶつけてみました。

営業のレベルでは可能な限り柔軟な対応をしたいということでしたが、融資の対象者を絞っていることは事実のようでした。

事業者で赤字決算を出している場合はNG。

駅から遠い物件もきびしそうでした。

うちの物件のように耐用年数を過ぎた築古の木造物件にも20年以上の融資を出していた時と比べると、現状はかなり厳しくなっているのは事実のようです。

しかし、「長期間にわたり、安定してローンを返済できる」という人に絞って、未だに融資を出しているということです。

つまり「サラリーマンにアパートローン」という路線は変わっていないようです。

ぶっちゃけ「サラリーマン」の格付けを厳しくしている、ということでしょう。

今回、銀行に購入後の賃貸経営状況を説明したということは、収益物件の融資付けをお願いした時と同じだなあ、と感じました。

つまり、融資を受けようとする時は、貸し手である銀行を安心させる材料を数多く提示して説明することが重要です。

収益物件を購入するときは、資産状況を含む個人情報を提出することが必須だったわけです。

これと同様のことを、融資を受けた後でも、継続的にアピールしていけば、その後の賃貸事業拡大のために大いに役立つと確信しました。

融資が出たら、その後は、融資を出していただいた銀行をほったらかすということは絶対にやってはいけないということですね。

担当者さんは、最後に、今春で異動になるかもしれないことをにおわされました。

しかし、後任にはちゃんと引継ぎをしていただける、ということを言明していただきました。

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2010年3月10日水曜日

不動産投資に公的融資を積極的に導入するべし



不動産投資家さんの集まりに参加させていただいてお聞きした「お得」?情報です。

自治体で事業者向けの緊急融資を実施していれば、とりあえず借りちゃうのです。

公的な融資は金利が低い。

お話をうかがった投資家のY社長によると、こういう融資は、別に経営に行き詰まった事業者向けに融資を出しているというわけではないそうです。

むしろ、貸し手の自治体も本音は安心な人たちに貸したい、と。

だから優良事業者には喜んで融資してくれるそうです。

もちろん借りたお金は返さなきゃいけません。

ここで金利が低いということが大きなポイントになります。

Y社長の場合、当初0.65%の金利で融資を受けていたそうです。

ところが、途中からなんと無利子!「ゼロ」金利になりました。

し、しかもこの借りたお金を、利回りの高い金融商品で運用しているのです。

低い金利で借りたお金を、より高い利回りで運用する。

これって不動産投資でやってることと同じですよね。

金利3%の融資を引いて、利回り10%の収益物件を買えば、その金利の差分がもうけとなります。

なんだか、すべての商売というか稼ぎの法則は、この点に行き着くようです。

安く仕入れて高く売る。

「差」があるもので儲ける。

勉強になりました。

ありがとうございました。

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2010年3月4日木曜日

スルガ融資がついたら収益物件はぐずぐずせず即買いだ

物件は積算価格以下の価格で買えれば安心ですよね。

でもなかなかそういう物件は転がってないし、発見しても投資家がコイの池にパンを放り込んだ時にように群がってしまい買うのは難しい。

でも、なぜかうちの2棟は積算以下で買えてしまった。

なぜか。

2棟とも売り主が売り急いでいた、ということがひとつの理由だと思います。

売り急いでいる売り主に対して、現金で買うと言えば、その場で決まりです。

でも、そうではなくローンで買わなくてはならない投資家
なら、短期間で融資の決済ができそうな人が有利です。

これは、すごく感覚的に良くわかります。

自分のマンションを売ろうとした時に、早く融資の付きそうな人が買い付けを入れてくれたらいいのにな、と焦っていましたから(汗)。

この収益物件では、買い付けがすでに入っていた物件に2番手?で買い付けをダメもとで入れたのです。

この時、仲介をしていた業者さんは、1番手の人が、スルガ銀行で融資の内定が出ていることと、この買い主が、スルガ銀行以外の銀行融資も探そうとしていたことを聞き出していました。

そこで、この業者さんは、今さら違う銀行を探そうとしている人よりも、こちらのお客さんの方が融資が早く出ますよ、と宣伝して、うちの方へ買い主の気を引いてくれたわけです。

すごく強引で、そんなことができるのか、とびっくりしましたが、この売り主は、うちの方に興味を示し、結局、契約に至ったわけです。

せっかくスルガの融資が通っていたのに、他の銀行もあたってみようとしていた1番手の人は、おそらくスルガの金利が高いのをいやがったのではないかと推測できます。

うちも、融資が出るという保証は、この時点ではなかったわけですが、業者さんは、売り主に、融資が早く出るというような安心材料を与えて、うまく説得してくれたのだと思います。

売り急ぎの物件を買え、というのはひとつの不動産投資の原則です。同時に、買い主は素早く買う準備ができているということが必要条件になります。

これは去年の8月の話です。

現在はスルガ銀行でさえアパートローンの融資を厳しくしている状況です。

この時の1番手の人は、金利を考えての行動で物件を買うという機会を失いました。

別にそんなに必死で買う必要のなかった人だったかもしれません。

もし、本当に買う気満々だったとしたら失策と言えるのではないでしょうか。

少々高い金利を払っても投資として価値がある、と考えるのなら、スルガで手を打っていたでしょう。

買う買わないは、投資家のその時の戦略や資産背景によって決まります。

ただ、絶対に誰にでも平等に与えられているものは、ひとつしかありません。

時間です。

10億円貯金がある人も100万円の人も持てる時間は1日24時間で同じです。

時間はお金である、という教訓は、投資をやると腹に落ちます。


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2010年2月22日月曜日

退去は悲しいが収益物件の新陳代謝には必要と前向きにとらえる

購入2棟目の都内RCで、また退去のお知らせがきました。

昨年8月に購入直後に1室退去。そして3月末にまた1室が空きます。

昨年5、8月に購入した2棟と自宅賃貸部屋を合わせて、3月までに計4室の退去があることになります。

今月、最後の空室が埋まり、ほっとしたのもつかの間でした。

すべての物件が満室の状態というのは長続きはしません。

部屋を借りていただいているのは、生身の人間です。

人生で変化のない人などいません。大家の人生も変化していきますし、賃借人の人生も、大家の思惑などとは関係なしに変わっていきます。

賃貸業は、人生と同じように川が流れていくような状態を受け入れるしかないのだと思います。

部屋を管理している間は、もちろん退去はない方が良いのですが、もし、長年にわたって動きがない場合は、建物の管理という観点では、どうなのでしょう。

水周りや電気設備関係など、いつの間にか老朽化が進み、退去がないために、メインテナンスが見過ごされてしまうこともあるのではないでしょうか。

長年の放置により、手のほどこしようがないほどダメージを受けてしまう設備などが出てくるかもしれません。

退去があれば、必ず部屋の中をチェックしますし、修理しなければならない部分は、やらざるを得ません。

入居期間が長ければ長いほど、退去された時にかかる修繕、リフォーム費は高くなるはずです。

老朽化が進めば、家賃も下げなければならない可能性が高まりますが、リフォームの工夫しだいでは、家賃水準を維持できるかもしれません。

この入退去による物件の価値の増減は不動産投資のひとつのリスクです。

しかし、株の価格の動きは、株主にはコントロールできませんが、不動産の場合は、所有者のやり方で、物件の価値をコントロールすることは可能です。

この退去や物件価値下落のリスクに対して、減価償却を大きくとれるという不動産独特のメリットがあります。

この減価償却とその他の経費のおかげで、今年の課税所得額はゼロにまで落とせました。

このような恩恵をありがたいものと思い、退去のめんどうさは、仕方ないものと割り切り、経営を続けるしかない。

という風に自分をなぐさめるのです。

2010年2月4日木曜日

確定申告でわかる収益物件の節税効果

今年の確定申告は、昨年購入した2棟の収益物件の収支が反映されます。初めて青色申告にした、平成20年分では、自宅の賃貸併用部分1室だけしか、計算に入っていませんでしたので、自分の収入にかかる税額を削減するまでには至りませんでした。

今回は、2棟分の減価償却、修繕費、不動産取得税(1棟分)などの経費が大幅にかかったのです。

年の途中に購入し、賃料収入は1年分ではないので経費を計上すると大幅な赤字です。

この赤字を自分の収入から引くと、マイナスにはなりませんが、所得税額がゼロになるレベルまで落ちました。

所得税額ゼロというのは、働き始めてサラリーをもらうようになってから初の経験です。

累進課税のおかげで、収入が上がれば、税率がグッと上がり、これをなんとか抑えられれば、ありがたいなと最近は、強く思うようになっていました。

白色申告でも経費は控除できると思いますが、やはり、青色で不動産所得を自分の収入と損益通算するというのは、ものすごい効果があります。

なかでも、減価償却というのは、経費としてお金を払ったわけでもないのに、毎年、決まった額を控除できる仕組みなので、高額の不動産を所有すれば、「赤字効果」は絶大です。

結局、この仕組みで自分の税額を抑えられるということがわかったことが、収益物件を買おうと決意した大きなモーチベーションとなったわけですが、正直、現実の数字を見ると、うれしくて涙が出そうになります。

バラ色の夢の無税生活!!

しかあーし。

これがいつまでも続くわけではありません。

償却が終われば、不動産所得が増加します。

またも高額納税の世界へ逆戻り...


基本的には投資をやっているわけですから、最終的な損益を考えて、出口戦略まで考えるのが王道なのでしょう。

残念ながら償却年数などを考えると、なんだか、ずいぶん先の話のように感じてしまい、そこまで考えられないのです。

税額を抑えて、キャッシュフローを増大させるためには、やるべきことがたくさんあります。

最終的には法人をつくるというスキームへ行き着くと思います。

物事にはオーソドックスな順番というものがあります。

来年は、事業規模として申告をして、専従者給与などを組み込み、さらなるステップへと進まないといけない気がしてきました。

2010年1月10日日曜日

アメリカ不動産投資の勉強でラスベガスの任意売却物件を見学



1月1日から7日まで、ラスベガスに滞在しました。

5日には、新聞の不動産広告を見て、銀行所有の売り物件バスツアーを
発見して、突撃しました。

Ride the FREE Foreclosure Bus Tour!

という宣伝見出しが、目に飛び込みました。

この不動産ツアーへの参加は、無料で、参加したら物件を買わなければならない
などという義務はありません。

そのツアー中に、業者のお兄さんと収益不動産の話をしていたら、
ちょっとツアーの後で、事務所で10分くらい時間をくれないかと聞かれました。

そこでお願いされた内容については、この記事の最後をご覧下さい。


ということで、このお兄さん、Nick Nolfというお名前でBroker/Salesmanという
肩書きでした。

Foreclosureというのは、「抵当流れ」のことで、抵当権設定者を排除する、という
意味のようです。

ようするに、ローンを払えなくなった所有者を追い出して、家を銀行所有として
売りに出すわけです。

今回、見学させていただいた4戸の物件は16万~25万ドルくらいの価格でした。

場所は、クラーク郡で、雰囲気は中流の人が住む地域のようでした。プールの付いて
いるような物件は、ありませんでしたが、1件だけジャクージーを付けていました。

きちんとリフォームされている物件もありましたが、まともにクリーニングもして
いないものもありました。

すでに銀行が所有者になっている物件ですから、もっとがんばって美しく仕上げて
いるのかな、とも予想していましたが、後でニックと話した内容で、なぜ、いいかげん
な状態で売りに出しているのかの謎は解けました。

ようするに銀行は、物件をできるだけ早く処分して、お金に変えたいそうです。

ですから、ローンの残高などはまったく考慮せずに、その時の現地の市場価格で
売りに出します。

最初に見た物件などは、$222.750の価格が付いていましたが、元値は、48万ドル
だったそうです。

ラスベガスの銀行はローン残高の30~50%の損をしているそうです。

物件を持っていても仕方がないので、損をしてでも、とにかく売りさばいて、
また、お金を貸すことによってもうけたい、という構図です。

ここ数カ月のラスベガスの不動産価格は、上昇しているし、物件供給が少ない
そうです。

こういうforeclosure物件は大体2週間で売れるという。


銀行は、物件の価格は、ニックのような不動産業者に問い合わせ、自分たちが、
不動産鑑定士に出してもらった価格と合わせて決めるそうです。

現在の不動産購入者の40%は現金で購入するそうで、4、5年前の4~5%が
現金購入をする状況とは、まったく状況が異なるようです。

ようするに「頭金なし」や「フルローン」などということは、ありえないわけです。

ロバート・キヨサキのことを話題にしてみたら、なんとニックの会社は、キヨサキと
同じ弁護士を使っているとのことでした。

キヨサキの本にある「哲学」に関しては、同感しているが、内容に関しては、その時の
不動産市場の状況によって変えなくてはならない、ということで、

ようするに、現状では、キヨサキの言っていることを実行することは難しい、という
ような意見でした。

見せていただいた物件の地域には、コミュニティーごとに委員会があり、建物に関する
基準があります。

色や様式などの要件を満たさないと建築ができないのです。

たしかに、街並みを見ると、同じような色で似たようなスタイルの家ばかりです。

この基準は商業物件にも適用されるそうで、このような基準があるからこそ、この
地域の不動産の価値は、あまり落ちないのだ、と宣伝されました。

このような厳しい基準は、米国の他の地域と比べても珍しいらしいです。

ちなみに、融資はバンク・オブ・アメリカと・ウェルズ・ファーゴを
使っているそうで、バスツアーには、融資担当の業者も同行していました。

今回の物件見学とニックとの会話で得た印象は、基本的に不動産の売買に
関しては、日本と大きく変わることは、ないなということです。

ただ、お金を借りて何かをする、ということに関しては、米国民は日本に
比べて大きな抵抗はないので、借り得かなという感じがあります。


ニックは、キャッシュで不動産を買う人(投資家)が増えている、という
ことについては、「投資家は、より賢くなっている」という表現をしていました。

日本でもフルローンなどが出た時代は、すでに終わり、現金を持っている
人のみが、有利な状況となっています。

米国の方が、この傾向はさらに顕著のようです。

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米国の不動産業者、日本での米国不動産投資セミナーの協力者を募

任意売却物件(foreclosure)ツアーに参加しました。その際、業者さんから、日本で米国不動産投資のセミナーを計画し、協力してくれる人を探しているから、名前とコンタクト情報を教えてくれないか、と頼まれました。

どなたか、下記の営業マンと協力して、日本でセミナーを開催してみたいという方は、連絡をとってみてください。

英語でのやり取りが難しい方の場合は、彼は通訳を使うと言っていました。スカイプを使って、各国の人と話しているそうです。

セミナーについては、人集めのための招待状づくり、通訳手配などは、この業者が行うそうです。

ご興味おありの方は下記のサイトを見て連絡してあげてください。

Nick Nolf という男性で、やる気満々の営業マンでした。

米国での不動産投資について色々質問をしましたが、丁寧に答えてくれました。

経歴を見ると不動産に関しては、かなり専門的に勉強した人のようです。

なお、この件に関して、金銭的トラブルなどいかなる問題が発生しても、私は一切責任を負いませんので、交渉は自己責任でお願いいたします。

http://www.nicknolf.com/

Street Address

Nick Nolf – RE/MAX CENTRAL
Broker/Salesman

REALTOR®
8400 West Sahara Avenue
Las Vegas, NV 89117

Get Driving Directions

Phone

Mobile: 702.882.NOLF
Office: 702.360.2030
Fax: 702.360.5120

Email

nick@nicknolf.com

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