不動産投資でコンサルから被害を受けるとは

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健美家のコラムに恐ろしいことが書いてありました。

お金儲けを狙って収益物件を買った人がコンサルタントから「被害」を受けたそうです。

どんな被害を受けたのかなと思って読んでみると

引用
先日も、ある方が某コンサルタントの紹介で２億円以上する大型物件を買ったものの、うまくいかないという相談を受けました。物件スペックなどは以下のようなものでした。

○ 物件概要
・関東の鉄道主要幹線の駅から徒歩１５分
・規模（ ２ＤＫ×１４戸 ）
・平均家賃　１０万円　
・構造　ＲＣ造
・築年数　２０年
・価格　２５,８００万
・表面利回り　約１１．０％

その方は、融資もコンサルタントの紹介で決めていました。条件は、次のようなものでした。

○期間１５年
○金利４.８%

そして、賃貸経営を始めてみてわかったのは、「 利益が出るどころか、大幅な赤字になってしまう 」ということでした。赤字の理由は、次のようなものでした。

○購入から半年後に大規模修繕を行わなければいけなくなった
○物件の管理料５％とは別に、コンサルタントフィーを月に５％支払う契約
（ かといってコンサルタントは何かをするわけでなく、物件の管理は売買した不動産業者に丸投げしていました ）
○物件を法人で購入しなかったため、所得税が膨大にかかる
引用終わり

これだけだと実際の融資返済額も融資額もわかりませんので何とも言えません。

しかし、冷静に見ると「金利４．８％」というのは高すぎですね。

スタート金利は必ず４．５％というスルガ銀行さんより高いのです。

しかも期間１５年と短い。

「大幅な赤字」と言っていることから「かなりな返済額」だろうことは想像できます。

さらにスゴイのはコンサルタント料と称して毎月５％を払わなければならないということです。

物件を買った後にいったい何をコンサルしてもらうのでしょうか。

収益物件は家賃収入がわかって、融資を返済しなければならないのなら手残りはいくらになるのかは簡単に計算できます。

返済比率が低ければ低いほど儲けがでるのは明白です。

最初から赤字の物件を買う意味がわかりません。

それともコンサル料の５％を引く前はギリギリ黒字だったのでしょうか。

あるいは「新築ワンルームマンション投資」のセールスのように

「赤字になると給料の所得にかかる所得税が安くなりますよ」と誘ったのでしょうか。

売買契約をする前に儲かるか儲からないかがわかっていなかったとは思いたくありません。

もし、そうだとしたらショッキングです。
しかし、もっとショッキングなのは、こんなおいしいビジネスモデルを考えたコンサルタントです。

なんにもしなくても毎月５％がもらえるのです。

惜しいのは、クライアントに「儲からない」と文句を言われてしまったことです。

少しでも黒字にできるような収益物件をお勧めできていれば、文句を言われなかったかもしれませんからね。

これは、いわゆる「やり過ぎ」だったんでしょうか（笑）。

「投資」の世界はありとあらゆる手を使ってカモからお金を吸い取ろうとする人たちが存在します。

その世界に飛びこんでいくからには「吸い取ろうとする」人たちから遠ざからなくてはなりません。

収益不動産は「コンサルタント」と称する人を使わなくても買えます。

結局、自分で判断しなければなりません。

他人に判断を委ねた瞬間にカモになる可能性があることを覚悟すべきです。